Introductie middenhuur; veranderingen WWS
De woningmarkt kookt, zo heeft ook de nationale wetgever gemerkt. In een poging de temperatuur te verlagen, vuurt de wetgever meerdere wetsvoorstellen op de markt af. Mick en Pepijn nemen u mee in de belangrijkste aangekondigde veranderingen aan het woningwaarderingsstelsel (WWS) en de introductie van de middenhuur.
Middenhuur
Het kabinet heeft een voorstel voor grote veranderingen in zijn huurbeleid naar de Tweede Kamer gestuurd. Hieruit blijkt onder andere dat de grens van huurprijsbescherming op basis van het WWS komt te liggen bij 187 punten, wat vertaalt naar een kale huur van €1026,71 (bij inwerkingtreding van de wet naar verwachting geïndexeerd tot ongeveer €1100). Momenteel ligt de grens op 147 punten (kale huur van €808,06). Meer dan 80% van de woningen die in Nederland verhuurd worden, zullen onder de nieuwe grens vallen en worden dus gereguleerd.
Door wel de grens van huurprijsbescherming op basis van het WWS te verhogen, maar niet de inkomensgrens voor huurtoeslag, creëert het kabinet een nieuwe categorie: de middenhuur. Huurders van deze woningen krijgen vermoedelijk ook toegang tot de huurcommissie, waar procedures over toetsing van de (aanvangs)huurprijs en gebreken aan de woning gevoerd kunnen worden. Deze huurovereenkomsten vallen ook onder een streng regime omtrent huurprijsverhoging, maar worden niet gesubsidieerd middels de huurtoeslag.
De verhoogde grens zal alleen gelden voor huurcontracten die na het ingaan van nieuwe regelgeving worden gesloten: huurders kunnen voor bestaande overeenkomsten dus geen succesvol beroep doen op de nieuwe regels omtrent huurprijsbescherming. Deze veranderingen zijn initieel van tijdelijke aard: het ministerie zal periodiek bepalen in hoeverre de regeling nog steeds noodzakelijk en doeltreffend is.
Veranderingen in puntentelling
Bepaalde kwaliteiten van een woning, zoals energielabel en buitenruimte, zullen belangrijker worden in de waardering van de woning. Energielabels vanaf A leveren meer punten op dan in het huidige stelsel, terwijl labels lager dan D zelfs negatieve punten zullen opleveren (en nadrukkelijk geen gebrek vormen, zoals eerder werd voorgesteld. Zie daarover dit eerdere artikel). Buitenruimtes van 5m² tot 25m² worden ook meer gewaardeerd, terwijl de meerwaarde van een grote buitenruimte afneemt.
Ook de WOZ-waarde mag iets meer meegeteld worden, tot een maximum van 33% van alle punten bij een woning die tot 187 punten heeft. In feite wordt de bestaande regeling voor maximering van meetelling van de WOZ-waarde tot 142 punten “opgerekt” naar de nieuwe grens voor middenhuur. Komt een woning bij volledige waardering van de WOZ-waarde niet boven 142 (of 187) punten uit, dan geldt deze beperking tot en met 33% niet.
Dwingend
Het kabinet heeft uitgesproken te willen gaan handhaven op naleving van de maximale toegestane huurprijs. Waar het onder de huidige regels aan de huurder is om een (lagere) huur conform het WWS af te dwingen, zal de overheid in het nieuwe stelsel ook op maximaal toegestane huurprijzen gaan handhaven met boetes. De intentie van het kabinet is om ook te handhaven op bestaande huurovereenkomsten van woningen onder de huidige liberalisatiegrens. In de toekomst zullen de meeste verhuurders dus actief moeten nagaan hoeveel huur zij maximaal voor hun woningen mogen vragen, om anders boetes te riskeren.
Afsluitende opmerking
Waarschijnlijk zullen bovenstaande voorstellen in de eerste helft van 2023 door de Tweede Kamer behandeld worden. In het proces zijn natuurlijk nog allerlei aanpassingen aan het bovenstaande mogelijk. Momenteel betreft dit slechts in een brief van het kabinet aangekondigde maatregelen. Uiteraard houden we scherp in de gaten hoe de wet- en regelgeving zich ontwikkelt, om u met de nieuwste inzichten van advies en kennis te kunnen voorzien.
Mick van der Valk en Pepijn Eymaal.
VBTM Advocaten
