Hoe werkt de volkshuisvesting in Denemarken?
Een poosje geleden begeleidde Kjenning een groep Deense volkshuisvesters, tijdens hun bezoek aan Amsterdam. Ik mocht daarbij iets vertellen over de manier waarop wij huismeesters en wijkbeheerders inzetten. Aansluitend gingen we met een wijkbeheerder naar de Kolenkitbuurt in Amsterdam.
Ik vond het een zeer leerzame dag. Niet alleen omdat ik in mijn beste Engels een presentatie moest verzorgen, maar vooral omdat ik door het contact met de Denen, door hun ogen keek naar de manier waarop we het hier doen met volkshuisvesting.
Verbazing
De dag ervoor waren de Denen naar Amsterdam Zuidoost geweest, de Bijlmer dus. Dat had indruk gemaakt: Waarom is dat groen daar zo slecht onderhouden? Ik heb uitgelegd dat het Stadsdeel door allerlei bezuinigingen het niveau naar omlaag heeft gebracht. Hoofdschuddend accepteerden zij deze uitleg.
Ook tijdens de rondgang door de Kolenkitbuurt was de verbazing groot: Waarom doet hij niets? Ik legde uit dat onze wijkbeheerders netwerkers zijn, die dingen organiseren. En soms lukken dingen niet.
Naast een complex was een strook van 10 bij 2 meter, die duidelijk verwaarloosd was en vol met zwerfvuil en lege blikjes was. “Van de gemeente, dat hebben we al heel vaak gemeld, maar ze doen er niks aan, was de uitleg.“ Bij ons pakt hij een vuilniszak en dan is het probleem binnen 20 minuten opgelost. Was de reactie van de Denen.
Ook een kort bezoekje aan een klein studentencomplex leidde tot hilariteit. De keuken zag eruit als in een scene uit Jiskefet: vieze pannen op het aanrecht, een plakkerige vloer, een volle asbak op de tafel onder de onklaar gemaakte rookmelder.
Het kan ze niets schelen! Was de eerste reactie van onze Deense vrienden. En daarmee bedoelden ze de verhuurder en niet de studenten. De span of control is groot, té groot, was de conclusie.
Maar nu andersom. Hoe werken ze dan in Denemarken? Het Deense model.
De huismeester in Denemarken is een doener. Zijn primaire taken zijn onderhoudswerkzaamheden in het complex en ook achter de voordeur. Hij maakt ook de gezamenlijke ruimten schoon en onderhoudt het groen. Daarnaast heeft hij ook sociale taken. Zijn werkgebied bestaat uit ongeveer 150-250 eenheden. Een van de grotere verschillen is dat in Denemarken het onderscheidt tussen grijs/groen van de gemeente, van corporaties en van andere eigenaren niet bestaat. De huismeester onderhoudt het grijs/groen.
Om deze veelzijdige taak goed uit te kunnen voeren, wordt hij goed opgeleid. In een periode van 2 jaar gaat hij regelmatig een volle week naar school. Daarbij ligt de nadruk op het leren uitvoeren van de technische werkzaamheden, schoonmaken en groenonderhoud. Het is een fysiek zware baan, maar wel eentje die veel voldoening kan scheppen: Kijk eens hoe mijn complex erbij staat!
Precies wat we in Nederland nodig hebben!
Bij ons zien we een heel andere ontwikkeling. De huismeesters van weleer zijn er nauwelijks nog. De ontwikkeling is dat ze steeds minder zelf doen, hun gereedschap is hen afgenomen en is vervangen door een smartphone. Hun werkgebieden zijn steeds groter geworden. De complex gebonden huismeester zien we vrijwel alleen nog bij ouderencomplexen. De wijkbeheerder of buurtbeheerder van nu bestrijkt een gebied van 2000 tot soms wel 4000 woningen.
Hoe effectief is dat? En past dat wel bij de ontwikkelingen in de samenleving en de huurderspopulatie? Ik denk het niet.
Door bezuinigen en digitalisering is de afstand tussen de corporatie en de huurders steeds groter geworden. Onderhoud, groenonderhoud en schoonmaak worden meestal uitbesteed. Tegelijkertijd zien we dat het aantal kwetsbare huurders sterk is toegenomen.
Door de tijdgeest en de toenemende diversiteit is de saamhorigheid in de afgelopen jaren sterk afgenomen. De mate van betrokkenheid bij elkaar en de woonomgeving is in steeds meer wooncomplexen onvoldoende. Dat is zichtbaar: zwerfvuil, bekladding, opslag en vuilnis in algemene ruimten en vervuiling.
Corporaties proberen het tij te keren door in te zetten op activering van huurders, meer woonregels en het handhaven daarvan. Maar activeren lukt niet of nauwelijks en voor het consequent handhaven van regels is niet voldoende menskracht beschikbaar.
Daarom denk ik dat het Deense model veelbelovend is in de Nederlandse context. Door dagelijks onderhoud, schoonmaak en groenonderhoud niet meer uit te besteden, maar zelf uit te voeren, creëer je een vaste medewerker die vrijwel dagelijks op het complex is. Door het kleine werkgebied leert hij vanzelf de huurders kennen. En omdat hij ook nog achter de voordeur komt, is vroege signalering opeens wel veel eenvoudiger geworden. Hennepteelt en onrechtmatige bewoning is opeens een stuk sneller en makkelijker te constateren en verloedering kan meteen worden aangepakt.
Wij zijn enthousiast. U ook?
Wij zijn zo enthousiast over de “Deense aanpak” dat we de eerste corporatie die een pilot start om huismeesters/wijkbeheerders ook de taken in het dagelijks onderhoud en beheer te laten doen, gratis met 3 adviesgesprekken over de invulling en organisatie en 2 workshops over leefbaarheid en sociaal beheer, willen ondersteunen in de aanpak.
Dus bent u net zo enthousiast als wij? Neem dan gerust even contact op.
Harry Vlaar
Trainer Kjenning
