Hoe krijgt een corporatie vat op de brandveiligheid van woningen en woongebouwen
Hoe krijgt een corporatie vat op de brandveiligheid van woningen en woongebouwen? Dat is een forse uitdaging, aldus Peter Kraak. Waar loopt hij in de praktijk tegenaan?
Kraak begeleidt grootschalige en complexe nieuwbouw- en onderhoudsprojecten in de corporatiewereld, inmiddels al dik 20 jaar als zelfstandig adviseur. Kortom, hij is gepokt en gemazeld. Daarnaast geeft hij al een aantal jaren trainingen bij Kjenning, onder meer op het gebied van brandveiligheid van woningen en woongebouwen.
“Brandveiligheid is een ingewikkeld iets voor corporaties. Dat komt mede omdat zij een bijzondere rol hebben als eigenaar en verhuurder van een gebouw. En ze zijn regelmatig ook nog opdrachtgever bij de bouw van een complex.”
Tip 1) Maak keuzen
Je zou denken: er is toch gewoon een bouwbesluit waarin de eisen voor de brandveiligheid zijn vastgelegd, maar zo simpel is dat niet volgens Kraak. “In het bouwbesluit staan inderdaad de eisen. Maar er zijn verschillende manieren mogelijk om aan die eisen te voldoen.
Het kan dus zo zijn dat er twee identieke flatgebouwen naast elkaar staan die anders zijn ingericht qua brandveiligheid. Bij de aanvraag van de Wabo-vergunning voor bouwen zijn de keuzen gemaakt door de architect en adviseurs. Als corporatie moet je met je adviseurs in gesprek bij de voorbereiding van projecten. Tijdens de (ver)bouw controleer je de uitvoerende partijen en in de beheerfase zie je toe dat de woningen en woongebouwen conform de Wabo-vergunning wordt bewoond.”
Tip 2) Houd als corporatie vast aan de naleving
Het houdt niet op voor corporaties als alle woningen en woongebouwen voldoen aan de brandveiligheidseisen uit het bouwbesluit. Kraak: “Wij Nederlanders zijn een nogal eigengereid volkje en hebben de neiging om te doen wat we zelf goed vinden. Wat denk je bijvoorbeeld van een geheel volgens de voorschriften opgeleverd verzorgingstehuis waar de monteur bij het aansluiten van een koffiezetapparaat dwars door een brandwerende wand had geboord. Het snoer moest er doorheen namelijk.
Ook in een trappenhuis van een flat hebben bewoners de neiging er een ‘gezellige’ boel van te maken, compleet met schoenenrekjes. Of een bank in de centrale hal, winkelwagentjes op de galerij, ga zo maar door.
Het is belangrijk dat corporaties daarop controleren. Anders krijg je de situatie dat bij ‘een rondje’ brandweer na een paar jaar ‘het hele gebouw wordt afgekeurd’ en aanvullende eisen stelt. Dan heb je pas echt de poppen aan het dansen, want dan moet er een volledige check worden uitgevoerd. Dat kost tijd én geld. En dat komt echt heel regelmatig voor.”
Tip 3) Bezint eer ge begint
Lukraak gaan controleren heeft geen zin, aldus Kraak. “Het begint met inventariseren hoe het gesteld is met de brandveiligheid van de woningen en woongebouwen die je als corporatie beheert (wat is het brandconcept). Per complex leg je de huidige en de gewenste situatie vast. Vervolgens maak je een plan van aanpak, waarin uiteraard ook de financiële kant is vastgelegd. Want aanpassingen kosten ook geld.
Begin met het ‘laaghangend’ fruit, bijvoorbeeld het eerdergenoemde winkelwagentje op de galerij. Op die manier kun je een aantal zaken snel realiseren. Zorg er ook voor dat er
Check het via onze keuzehulp tool en kijk welke opleidingen relevant zijn.
Benieuwd welke opleiding bij jou past?
Relevante opleidingen
Lees het in onze artikelen
-
Welke meters scoren punten in het woningwaarderingsstelsel?
Om het per 1 juli 2024 gewijzigde Woningwaarderingsstelsel (WWS) goed toe te passen hoef je geen ingenieur of meester in de rechten te zijn. Praktisch inzicht en logisch redeneren zijn wél vereisten. Want hoe waardeer je een serre? Is dat een vertrek of een overige ruimte? Parate en actuele kennis van het WWS is noodzakelijk. Hieronder tref je enkele vragen en antwoorden aan over vierkante meters en over de kwalificatie van ruimtes in woningen. Hoe beoordeel je een serre: vertrek of overige ruimte? Het antwoord hangt af van de kwaliteit van de serre en van de grootte van de opening tussen de woonkamer en serre. Is de kwaliteit matig (een goedkoop aanbouwsel) dan is het te beschouwen als een “overige ruimte”. Het kan dan zelfs problemen opleveren bij beperking van daglichttoetreding. Heeft de serre echt een degelijke schil, is de kap beschoten en geïsoleerd? Dan gaat het om een hoogwaardige vergroting van de woonkamer. In dat geval kan zo’n serre als vertrek gewaardeerd worden. Waardering hangt dus af van kwalitatieve omstandigheden. Om een ruimte als vertrek te waarderen moet het – kort samengevat – voldoen aan de kwaliteitseisen die voor een vertrek gelden. Zie het ‘Beleidsboek Waarderingsstelsel zelfstandige woonruimte (www.huurcommissie.nl), hoofdstuk 3, Rubriek 1: Oppervlakte van vertrekken. En geldt de serre in de telling van ‘verwarmde vertrekken’ als afzonderlijk vertrek? Dat is afhankelijk van de wijze en grootte van de opening tussen de woonkamer en de serre, zie: Beleidsboek WWS (hoofdstuk 3, Rubriek 3: Verwarming en verkoeling). Wanneer is een ruimte een slaapkamer? Een slaapkamer van slechts 1,9 m x 2 m… Is dat wel een slaapkamer? De ruimte heeft slechts een oppervlakte van 3,8 m2. En dus wordt die slaapkamer als een ‘overige ruimte’ gewaardeerd. Ondanks dat de huurder er slaapt. Een slaapkamer kleiner dan 4 m2 telt namelijk als ‘overige ruimte’ (met 0,75 punt/m2). Deze minimumnorm voor oppervlakte van een vertrek geldt niet voor een ruimte die uitsluitend bedoeld is als keuken, badkamer of doucheruimte; zo’n ruimte geldt altijd als een vertrek (met 1 punt/m2). Een toiletruimte is geen vertrek, maar kan wel gelden als ‘overige ruimte’, indien de toiletruimte ten minste 2 m2 groot is. Wat is nu de minimale grootte van een balkon? En een balkon kleiner dan 1,5 m? Zo’n smal balkon kom je in nieuwbouw niet tegen, vanwege actuele bouwvoorschriften. In oude woningen komt dat wel voor. Minimale diepte en breedte van een buitenruimte van 1,5 m zijn per 1 juli 2024 als WWS-voorwaarden geschrapt. Bestaat alle buitenruimte uit een balkon, dat 4 m lang en 1,25 breed is, dan telt deze buitenruimte 5 m2 tegenwoordig mee in de woningwaardering. Voor privébuitenruimte geldt aks huidige formule: twee punten plus 0,35 punt per vierkante meter. In dit voorbeeld: 2 + (5 x 0,35) = 3,75 punten. En hoe met gemeenschappelijke buitenruimte? Voor gemeenschappelijke buitenruimte gelden ietwat andere WWS-regels. Dan kent het WWS wél een minimumafmeting: 2 m x 1,5 m x 1,5 m (respectievelijk hoogte, breedte, diepte). Gedeelde buitenruimte die als parkeerplek bedoeld is, wordt gewaardeerd volgens een geheel nieuwe rubriek. Beleidsboek WWS (hoofdstuk 3, Rubriek 10: Gemeenschappelijke parkeerruimten). Voor andere gemeenschappelijke buitenruimte, zoals een tuin, geldt per vierkante meter een waardering van 0,75 punt. De uitkomst van die berekening wordt daarna gedeeld door het aantal adressen dat toegang heeft tot de buitenruimte. Voorbeeld: een gemeenschappelijk dakterras van een woongebouw dat 30 m2 beslaat en waartoe drie adressen toegang hebben, wordt gewaardeerd met: (0,75 x 30) / 3 = 7,5 punten per woning. Maximaal 15 punten worden toegekend als saldo voor alle buitenruimten. Is een ‘onbenoemde ruimte’ met raam een slaapkamer? Op de tekening staat ‘onbenoemde ruimte’. Maar als er een raam > 0,5 m2 is, mag het dan als slaapkamer worden benoemd? Deze ruimte was ‘onbenoemde ruimte’ doordat deze door toevallige bouwkundige omstandigheden niet als een vertrek geld: wel voldoende raamoppervlak, doch onvoldoende lichttoetreding. Welnu: dan is dit hoogstens een ‘overige ruimte’ ongeacht het gebruik door de huurder als slaapkamer. Complex: Hoe werkt de puntentelling van gezamenlijke ruimtes? Wij hebben een complex met 40 wooneenheden, 6 algemene woonkamers met keuken en 3 wasruimten. Kunnen dan simpelweg alle m2 van gemeenschappelijke ruimtes worden opgeteld en gedeeld voor de puntentelling? Groepswonen met gemeenschappelijke was altijd een behoorlijke puzzel. Een groepswoning kan, afhankelijk van de situatie, als één zelfstandige woning gelden. Maar ook als een verzameling onzelfstandige woningen. Dan moet je dus kiezen voor het juiste WWS-systeem: voor zelfstandige woningen of voor onzelfstandige woningen! De rol van het huurcontract Is met elke gebruiker van een wooneenheid een individueel huurcontract afgesloten? In dat geval is het mogelijk om de gemeenschappelijke ruimte te splitsen qua toegewezen gebruik en qua puntentoekenning. Zo weet elke huurder precies waaraan hij of zij toe is. Het is eenvoudiger als er geen exclusieve toewijzing van delen van de gemeenschappelijke ruimte is toegepast. In die situatie kun je de oppervlakte van alle ruimtes waarderen en toerekenen aan het geheel. Je komt tot de punten per wooneenheid door het puntenaantal te delen door het aantal wooneenheden die tot de groep behoren. Wat is het minimale aantal m2 voor verdiepte trapkasten? Wat is het minimale aantal m2 voor verdiepte trapkasten om deze te mogen waarderen? En moet de vrije ruimte > 2 m2 zijn? Bij een vaste kast onder een trap kun je dat oppervlak (minimale hoogte van 1,5 m) bij de oppervlakte van dat vertrek optellen. Dat mag zelfs wanneer die kast > 2 m2 is. Dat levert dus meer punten op, dan wanneer je die kast als overige ruimte zou waarderen. Maar… komt een kast op een verkeersruimte uit, dan telt die kast als ‘overige ruimte’ (minimaal 2 m2 en 1,5 m hoog). Een kleinere kast die uitkomt op een verkeersruimte geldt eveneens als verkeersruimte: geen punten. Hoe waardeer je kelders, bergingen, zolders, kasten en wasruimten? Wanneer mag je overige ruimten waarderen zoals kelders, bergingen, zolders, kasten en wasruimten. Elke ‘overige’ ruimte moet afzonderlijk aan de minimale kwaliteitseisen voldoen. Het oppervlak moet op twee decimalen afgerond worden. Daarna kun je de oppervlakte salderen en afronden op hele vierkante meters. Indien een berging kleiner is dan 2 m2 dient deze niet gewaardeerd te worden, tenzij je zo’n ruimte kan labelen als een vaste kast bij een overige ruimte of vertrek. Een uitzondering is als er meerdere bergingen zijn en de gezamenlijke oppervlakte van die bergingen meer is dan 2 m2. In dat geval mogen ze wel worden gewaardeerd. Is de huurcommissie leidend, bij het waarderen van een woning? Ja … althans wil je niet ‘nat gaan’ in een procedure, dan is het verstandig steeds je beleid af te stemmen op beleid van de huurcommissie. Uiteraard kun je na de huurcommissie ook nog naar de kantonrechter, wanneer je verwacht in zo’n procedure alsnog je gelijk te krijgen. Het Beleidsboek is echter wel een praktisch en gezaghebbend hulpmiddel. Uiteraard kan het voorkomen dat je stuit op dermate bizarre uitkomsten dat je een andere waardering toepast op grond van de redelijkheid. Of zo’n oplossing stand houdt bij een geschil is lastig te voorspellen. Maar redelijkheid is altijd een gezond uitgangspunt. Meer informatie over het Woningwaarderingsstelsel? Wil meer weten over de gevolgen van het nieuwe beleid? In de cursus Woningwaarderingsstelsel gaan we in op de WWS-wijzigingen en staan we stil bij dillema’s uit de dagelijkse praktijk. Liever een ‘in company’ op locatie? Tijdens een in company staat je eigen praktijk centraal met een bezoek aan een woning voor een ‘live puntenwaardering’. Een leerzame oefening om de nieuwe kennis direct in de praktijk toe te passen. Neem contact op voor de mogelijkheden. Mr P.G.A. van der Sanden docent Huurecht
Lees meer25 oktober 2024 -
Vastgoed, Onderhoud & Beheer
“Meer structuur en zelfvertrouwen in vastgoedbeheer”
Dylan Borgstein begon bij zijn ex-werkgever Welwonen uit Enkhuizen de leergang Vastgoedbeheer. Inmiddels werkt Dylan in Naarden en past hij ook daar de inzichten toe die hij tijdens zijn leergang heeft opgedaan. Bij Welwonen werkte Dylan op de afdeling voor technische zaken als vastgoedbeheerder. “Ik verzamelde daar vooral allerlei data en verwerkte dat in programma’s. Dat ging onder andere over energielabels, ketels et cetera. Maar mijn werk groeide meer naar planmatig onderhoud toe naarmate ik het langer deed. Sinds 1 mei werk ik bij een woningstichting in Naarden, een kleine corporatie van ongeveer 800 woningen en dat is heel leuk. Vooral ook omdat het een wat kleinere organisatie is, is het leuk om vanuit mijn afdeling bij te dragen aan verdere professionalisering en groei.” Waarom ben je de leergang Vastgoedbeheer gaan volgen? “Mijn rol werd uitgebreider, meer richting planmatig onderhoud. Ik zocht een leergang die me daarbij kon ondersteunen, dus in de processen van planmatig onderhoud. En omdat ik al een aantal cursussen bij Kjenning had gevolgd, was dat eigenlijk een logische keuze.” Waar liep je in de praktijk dan tegenaan? “Welwonen is een kleine corporatie. Het ging me vooral om het proces, het beter in kaart brengen en begrijpen van alle stappen in vastgoedbeheer. We waren daar als kleine corporatie nog wat zoekende in, dus ondersteuning was meer dan welkom. De opleiding zorgde dat er meer lijn in kwam en dat ik achter de schermen kon kijken bij andere corporaties om zelf meer inzichten op te doen wat bij Welwonen toepasbaar zou zijn.” Wat was het belangrijkste dat je hebt meegenomen uit de leergang? “Behalve de kennis van de docent vond ik het heel nuttig om te zien hoe andere corporaties met bepaalde zaken omgaan. Je kunt met elkaar overleggen en gericht vragen hoe iemand anders bijvoorbeeld een opdrachtbrief eruit stuurt, of iemand meer vragen over aanbestedingen en planmatig onderhoud.” Waar ging je praktijkopdracht over en hoe pas je die toe in je werk? “Mijn eindopdracht ging over het uitfaseren van de EFG-labels. Bij Welwonen hadden we daar nog geen concreet plan voor. De leergang vormde de perfecte springplank om daar een mooie case van te maken die ik in de praktijk kon gebruiken. Ik ben in de tussentijd gewisseld van baan maar heb mijn plan wel gepresenteerd bij Welwonen en daar waren ze ook heel enthousiast, net zoals op mijn huidige werk. Dat is een nog kleinere corporatie dus we zijn nog niet helemaal toe aan het uitfaseren, maar het plan hebben we dus vast.” Wat doe je nu anders in de praktijk? “Ik pak zaken veel gestructureerder aan. Ik kan met de kennis die ik heb opgedaan veel gerichter en effectiever werken. Ik neem ook af en toe het boek nog even door om de juiste stappen te zetten. Al met al doe ik met meer zelfvertrouwen mijn werk en dat is fijn!” Ook je kennis rondom vastgoedbeheer vergroten? Tijdens de Leergang Vastgoedbeheer ga je op zoek naar manieren om vastgoed te beheren en te onderhouden. Je ervaart dat elke corporatie anders aankijkt tegen de opgave van beheer en onderhoud. De verschillende keuzes geven inspiratie over hoe je beheer en onderhoud kunt organiseren. Ook krijg je zicht op de wettelijke kaders. Bekijk het programma en de data.
Lees meer7 oktober 2024 -
Vastgoed, Onderhoud & Beheer
“Ik vind het leuk om tot de kern van het probleem te komen”
Manon de Lange staat klanten te woord bij woningcorporatie Mercatus. Ze krijgt de meest uiteenlopende meldingen binnen, waaronder ook zaken die gerepareerd moeten. “Doorvragen naar de kern van het probleem kan al veel schelen. Ik kan door de training “Medewerker reparatieverzoeken” nu beter inschatten of, en welke actie nodig is”, zegt ze. Ook in de Noordoostpolder, waar Mercatus zijn ruim 4500 wooneenheden beheert, gaat er uiteraard wel eens iets kapot. Bij Manon komen die huurderstelefoontjes binnen. Ze vindt het leuk werk. “Eerder werkte ik voor een commercieel bedrijf. Ik vind het fijn dat die druk er nu een beetje af is, het werkt wat vrijer vind ik. Mercatus is bovendien een hele leuke, informele organisatie met korte lijntjes.” Wist jij veel van schimmel en cv-installaties voordat je bij Mercatus ging werken? “Nee, we hebben wel onlangs privé een woning laten bouwen, dus dan krijg je er wel iets meer mee te maken. Maar echt diepgaande kennis had ik er niet van. Bovendien is onze woning gasloos.” Wat voor meldingen krijg je zoal binnen? “Het varieert. Het gaat van schimmel op de muren tot een slot dat vervangen moet worden. Of problemen met cv-installaties, ventilatie et cetera. Ik probeer zo goed mogelijk in te schatten wat er aan de hand is en zet de melding dan door naar de reparatieafdeling die een afspraak kan inboeken met de huurder. Het is de bedoeling dat ik dat in de toekomst zelf kan doen, maar zo ver zijn we nog niet.” Waarom heb je de training gevolgd? “Vanwege het doorvragen. Veel huurders hebben de kennis niet van een probleem dat ze melden. Als ik die wel heb kan ik gericht doorvragen om zo de beste oplossing te zoeken. Neem bijvoorbeeld een lek. Dan kan ik vragen waar het lekt, het expansievat of is er een kraan kapot? Of stel dat de cv niet werkt of iemand krijg geen warm water, dan vraag ik of er ergens een kraan lekt waardoor de verwarming niet meer werkt. Het is een kwestie van de juiste hokjes afvinken en zo de oorzaak te vinden. Dat is leuk en ik heb er veel van geleerd. Tijdens de training kregen we ook te zien hoe bepaalde zaken eruit zien, zoals een muurkraantje. Dat helpt ook als je iemand aan de telefoon hebt.” Wat heb je nog meer geleerd behalve doorvragen? “Hoe basisinstallaties werken, zoals een cv of warmtewisselaar. En dingen over zonnepanelen, ventilatie en schimmel. Ik kan nu ook gerichte tips geven over verschillende zaken om te voorkomen dat er bijvoorbeeld schimmel ontstaat.” Doe je nu ook dingen anders in je werk? “Omdat ik nu meer kennis heb, kan ik gerichter te werk gaan. En als we straks de mogelijkheid hebben om met de huurder aan de telefoon een afspraak in te boeken, gaat het veel sneller. En de huurder is daarmee dus ook tevredener.” Zelf ook uw vakkennis vergroten? De training ‘Medewerker reparatieverzoeken’ biedt een stevige kennismaking met en een verdieping in bouwkunde en installatietechniek. Het zet de belangrijkste problemen bij het aannemen van een reparatieverzoek op een rij. Het resultaat? Efficiënt en effectief reageren op een reparatieverzoek, een klacht of een vraag. Communicatie en de bouwkundige kennis geïntegreerd! Bekijk het programma en de data.
Lees meer16 juli 2024
Wil je vrijblijvend advies?
Bel naar 0320 - 2374 88 of gebruik de keuzehulp tool.