Financiën artikelen

Nieuws, inspiratie, handige tips en klantverhalen.

Vakgebieden

Artikelen

• 

  Financiën

  Verward gedrag: wat kun je doen?

  Corporaties hebben steeds vaker te maken met bewoners met verward gedrag. Hoe ga je in gesprek met deze bijzondere doelgroep? En wat kun je voor ze betekenen als corporatie? Tijd voor de training op dit vlak vonden ze bij Wonen-Zuid. “Er gebeurt zoveel op dit gebied, je moet zorgen dat je bijblijft”, aldus wijkbeheerder John Vleugels. Wat gebeurt er allemaal dan? “De maatschappij verandert. Mensen blijven steeds langer zelfstandig wonen. De wet- en regelgeving op dit vlak verandert. Maar ook de instrumenten die je hebt om mensen met verward gedrag te kunnen helpen veranderen. Bij welke instanties kun je bijvoorbeeld voor wat aankloppen als dat nodig is?” Heeft Wonen-Zuid veel te maken met verward gedrag? “Dat komt steeds vaker voor. Als wijkbeheerder ben ik verantwoordelijk voor de leefbaarheid van de wijken. Dat gaat onder meer om schoonmaak van de complexen, groenvoorziening en controle brandveiligheid. Maar ook om hoe mensen in een wijk prettig naast en met elkaar kunnen leven. 80 tot 90% van mijn werktijd besteed ik aan last en overlast van huurders. Daarbij wordt de groep met verward gedrag helaas steeds groter.” Dat is pittig lijkt me “Dat doe je natuurlijk niet alleen. Bij Wonen-Zuid werken 8 wijkbeheerders en we werken met een netwerk. Denk aan politie, handhaving, maatschappelijk werk, buurtbemiddeling, zorginstellingen, gemeenten, et cetera. Samen probeer je de leefbaarheid goed te houden. Daarnaast is het belangrijk om bij te blijven. Zaken veranderen. Mensen worden steeds assertiever, agressiever ook, ze hebben meer eisen. Hoe ga je daar goed mee om.” Is dat de reden voor de training Omgaan met bewoners met verward gedrag? “Wij wilden meer verdieping. Zelf kom ik uit de incassowereld, dan leer je echt wel goed communiceren. Maar dan nog ben ik altijd op zoek naar meer informatie, zodat ik nog sneller en beter kan handelen.” Gelukt met deze training? “De training Omgaan met bewoners met verward gedrag was geweldig. Vaak val je na een tijdje bijna in slaap bij een training, maar daar was hier absoluut geen sprake van. Dat kwam echt door de trainer. Zij heeft een achtergrond in de zorg en adviseert de overheid op het gebied van overlast. Dan kun je dus echt diepgaande vragen stellen en discussiëren, ook aan de hand van praktijkvoorbeelden. Dat hebben we ook volop gedaan.” Waarover dan? “Over de rol van de overheid dus. Over wat verward gedrag precies is. Paniek is wat anders dan verward gedrag namelijk. Maar we hebben het ook gehad over de oorzaken, bijvoorbeeld psychiatrisch, een verstandelijke beperking, verslaving, et cetera. En over hoe je mensen met verward gedrag effectief kunt benaderen, waar welke verantwoordelijkheden liggen, wie je kunt inschakelen voor aanvullende hulp. Hulpbehoevende bewoners worden geacht langer zelfstandig in hun woning te blijven wonen, maar waar ligt de grens? ” Klaar dus? “Eigenlijk niet. Voor we het wisten, was de dag al voorbij. Dus we willen graag nog een vervolg op deze training.” Ook een vraag voor een incompanytraining ? Bovenstaande training werd in company verzorgd voor Wonen Zuid en aangepast aan de vragen en situatie van de deelnemers. Heeft u ook een vraag voor een incompany training? Neem dan contact op. Samen zoeken we de best passende oplossing, passend bij uw vraagstuk en uw situatie. Neem snel contact op met onze opleidingsadviseurs.

  Lees meer

  30 mei 2021

• 

  Financiën

  De corporatie als groot-eigenaar in de VvE: wat is haar rol?

  Wat zijn precies de taken en verantwoordelijkheden van een groot-eigenaar in VvE’s? Wooncompagnie wilde meer kennis op dit vlak. Coördinator Conny Kamerling volgde de training De groot-eigenaarsrol in de VvE: “Het was praktisch, toegankelijk en interactief. Precies wat we voor ogen hadden.” Waarom deze training? “Sinds kort heeft Wooncompagnie een nieuwe aanpak als het gaat om VvE’s. Voor die tijd was de VvE enigszins een ondergeschoven kindje. Het was altijd ‘een beetje’. De VvE-taak was belegd bij buurtconsulenten, maar dit werkte niet zoals we wilden. Besloten is om het anders aan te pakken.  Naast mijn werk als medewerker Accounting ben ik nu ook coördinator VvE, daaronder werken 3 accountmedewerkers. Zij zijn de ogen en oren in het veld en bezoeken bijvoorbeeld ook de vergaderingen van de VvE’s. Als er ingewikkelde vragen zijn spelen zij die door aan mij, daarnaast leid ik het technisch beheer in goede banen.  Nu we zijn overgestapt naar een andere aanpak, wilden we duidelijker hebben wat de taken en verantwoordelijkheden van een groot-eigenaar zijn. Ook inhoudelijk wilden we meer kennis opbouwen.” Kennis waarover? “Over modelreglementen, het appartementsrecht, splitsingsakten, hoe het werkt met stemmingen in een VvE.” Klinkt saai “De training was echt niet saai hoor. Natuurlijk was er een deel theorie, daar ontkom je niet aan. Maar dat werd op een interessante manier gebracht. En de koppeling naar de praktijk werd meteen aan die theorie toegevoegd. Wij waren redelijk ‘groen’ op dit vlak, een aantal van ons begon zelfs vanaf 0 aan deze training. Vragen uit onze eigen dagelijkse praktijk met betrekking tot VvE’s konden we volop stellen. We hebben veel gediscussieerd, en zo kom je weer op andere interessante punten. Op een toegankelijke manier kwam van alles over VvE’s en de groot-eigenaarsrol voorbij. Van praktijkvoorbeelden en discussiëren steek je veel meer op dan van alleen theorie. We hadden van tevoren ook aangegeven dat we een interactieve training wilden. Kjenning heeft een training op maat gemaakt voor Wooncompagnie.”  Veel geleerd dus? “Ja, veel geleerd. Onder meer ook waar welke taken en verantwoordelijkheden liggen: bij de VvE of bij de Wooncompagnie. Denk bijvoorbeeld aan een klacht over een verrot kozijn. Wie lost dit op en wie betaalt dit? Wij namen in het verleden soms iets te snel de leidende rol, ook financieel, we zijn nu duidelijker naar de betrokken partijen en nemen wat meer afstand in sommige zaken. Dat kunnen we nu doen omdat we inhoudelijk veel meer kennis hebben.” Iedereen blij? “Het waren goede dagen. Een voordeel vond ik dat we met een klein clubje waren: met zijn zessen. En dat we van dezelfde corporatie waren. Je hebt dezelfde vragen en kunt in de praktijk ook allemaal wat met de antwoorden. Soms denk je na een training weleens: wat heb ik nu eigenlijk geleerd… Maar dat is hier absoluut niet zo.” Heeft u ook een vraag voor een incompanytraining? Bovenstaande training werd in company verzorgd voor Wooncompagnie. Heeft u ook een vraag voor een incompany training? Neem dan  contact op met onze opleidingsadviseurs. Samen zoeken we de best passende oplossing, passend bij uw vraag en uw situatie #doenwatnodigis 

  Lees meer

  31 maart 2021

• 

  Financiën

  Mensen schamen zich er vaak voor dat ze de huur niet kunnen betalen, het is bijna nooit onwil.

  Ylona Benneker is administratief medewerker bij De Key en maakt deel uit van het incassoteam. Onlangs volgde dat team de training Incassogesprekken: basis en verdieping. “Ik kan nu nog beter de – soms moeilijke – gesprekken voeren.” Incasso. Ik vind het altijd een beetje heftig klinken “Waarom? Omdat je ervoor moet zorgen dat iemand zijn achterstallige huur alsnog betaalt en dat dat soms moeilijke gesprekken zijn?” U slaat de spijker op zijn kop. Lijkt me lastig. Al die emoties ook “Ik doe de incasso van onze studentenhuisvesting, dat is inderdaad pittig en uitdagend. Naast het incassowerk doe ik ook de verhuur van een complex van De Key. Die afwisseling maakt mijn werk leuk. Natuurlijk komt er regelmatig emotie bij kijken aan de kant van de huurder als je contact hebt vanwege achterstallige betaling, en soms moet je zelfs de stap nemen om een deurwaarder in te schakelen. Dat is ook heftig. Maar zo start je natuurlijk niet.” Hoe dan wel? “Het begint met luisteren: wat is de reden van de huurachterstand? Mensen schamen zich er vaak voor dat ze de huur niet kunnen betalen, het is bijna nooit onwil. Studenten hebben het op dit moment ook nog eens financieel lastig, door corona zijn er veel hun bijbaantje kwijtgeraakt. We gaan altijd voor een betalingsregeling op maat. Uiteraard controleer je vervolgens of de huurder zich daar aan houdt. Zo niet, dan volgt een waarschuwing, ga je nog een keer het gesprek aan, maak je weer afspraken. Blijft iemand in gebreke dan draag ik het dossier uiteindelijk over aan de deurwaarder. Maar dan ben je echt al een stuk verder hoor.” Klinkt alsof u geen training nodig hebt. Waarom dan toch? “Omdat ik het gevoel had dat ik soms te veel ruimte gaf in de gesprekken. Misschien wat te veel meebewoog met de huurder. Ik wilde ook nog meer weten van de juridische kant. Daarom ben ik op zoek gegaan naar een training, zo kwam ik bij Kjenning terecht. Uiteindelijk is de training Keybreed uitgerold. Het hele team, 11 mensen, heeft de training gevolgd.” En? Veel geleerd? “Ja, echt. In twee dagdelen heb ik enorm veel opgestoken. De juridische aspecten kwamen aan bod, dus wat zijn de regels. Maar daarnaast ook de context en de oorzaken van schulden, welke schuldenregelingen je kunt inzetten, de Nibud-methode ‘grip op geld’, hoe je een goed incassogesprek voert. Dat laatste hebben we ook geoefend met een gedragsacteur. Ik kan nu ook het dossier van de deurwaarder beter lezen. Sprong er nog wat uit? “Voor mij was dat de aansluitende verdiepingstraining van een dagdeel. Daarin kwam aan bod hoe je beginnende jonge huurders beter kunt adviseren: wat houdt op kamers wonen financieel eigenlijk in? Welke rechten hebben ze, denk aan het recht op huurtoeslag, op kwijtschelding van gemeentelijke belastingen. Door preventief te adviseren, kun je voorkomen dat huurders in de problemen raken. Daar zou ik nog veel meer van willen weten.” Ik zeg: door naar een aansluitende training “Haha ja, dat zou niet verkeerd zijn. Het is goed om jezelf te blijven ontwikkelen, dus dat blijf ik zeker doen.” Ook een vraag voor een incompanytraining ? Bovenstaande training werd in company verzorgd voor De Key en aangepast aan de vragen, situatie en context bij de deelnemers. Heeft u ook een vraag voor een incompany training? Neem dan contact op. Samen zoeken we de best passende oplossing, passend bij uw vraagstuk en uw situatie. Met de beste passende vorm, online, klassikaal of een mix. Neem snel contact op met onze opleidingsadviseurs.

  Lees meer

  8 maart 2021

• 

  Financiën

  Inschatten van overlastklachten in drie snelle stappen

  Geen klacht is hetzelfde, maar toch zijn overlastmeldingen grofweg in te delen in vijf categorieën.  De kunst is om zo snel mogelijk een juiste inschatting te maken van de aard van de klacht zodat je ook snel passende maatregelen kunt nemen om de overlast aan te gaan pakken. Met onderstaand schema kun je in drie stappen snel tot een eerste inschatting komen van het type overlast. Dat helpt je ook om daarna snel passende maatregelen te nemen. Stap 1: De aard van de klacht Kijk hierbij naar de feiten en niet naar de emotie van de melder. De feiten filter je in eerste instantie uit de schriftelijke verklaring(en) en eventueel gesprekken met de melder(s). Mogelijke overlast: Bijvoorbeeld klachten over structureel: luide muziek (af)spelen, feesten, geluid ‘s nachts, schreeuwen, treiteren, bedreiging, discriminatie of crimineel gedrag. Te dulden hinder: Bijvoorbeeld klachten over: spelende of huilende kinderen, huishouden, koken, roken in de eigen woning, tuin of balkon, lopen, praten, huisdieren, parkeren. Stap 2: Zijn er meerdere melders? Ja Nee Over en weer Stap 3: Is de “veroorzaker” zorgwekkend? Maakt bijvoorbeeld een verwarde indruk. Lijkt dingen te zien of horen die er niet zijn. Is verslaafd. Of er is sprake van een gezin met problemen met opvoeding of huishouden. Meer weten over aanpakken van woonoverlast Tijdens de training Woonoverlast aanpakken wordt verder ingegaan op herkennen en aanpakken van woonoverlast. U leert situaties snel te beoordelen, de juiste verwachtingen te scheppen bij alle betrokkenen, gepast op te treden en effectief samen te werken met netwerkpartners en collega’s.

  Lees meer

  22 januari 2021

• 

  Financiën

  Projectmatig werk is dé trend. Terwijl de meeste projecten mislukken…

  Projecten. Een echte trend, steeds meer werk wordt projectmatig gedaan. Maar als je van naam en faam bekende projecten voor de geest haalt, dan is het beeld niet direct positief. Denk aan de Noord-Zuid lijn, de Betuwelijn of de Fyra. Of aan de restauratie van het Rijksmuseum, aan Lelystad airport, of de uitbreiding van Schiphol. Dus eigenlijk staan de meeste projecten niet zo positief bekend. Wat is er dan aan de hand? De meeste projecten mislukken (deels) Het Fyra-project werd helemaal gestaakt, maar de meeste projecten komen op de een of andere manier toch wel tot een resultaat. Maar overwegend niet succesvol. Volgens de literatuur falen projecten in 70% – 80% van de gevallen, waarbij ze in 10% – 20% zelfs helemaal worden gestaakt. Blijkbaar zijn projecten dus moeilijk en gaat het projectmatig werken niet vanzelf. Maar wat is dan een project? Daarmee komt de vraag op, wat ìs een project eigenlijk? Noemen we het een project alleen omdat er het woord ‘project’ op staat? Niet perse. Een ‘echt’ project heeft een aantal vaste elementen. Dat zijn: Een project: Heeft een duidelijk doel en resultaat. En er is dus ook helder wat niet: heeft een duidelijke scope. Is een unieke, eenmalige opdracht Heeft een duidelijke opdrachtgever en opdrachtnemer. Er is een heldere rolverdeling. Kent een beperkte tijd (start en einde) en beperkte middelen/budget Is planmatig van opzet Is een Samenwerkingsverband, meestal van verschillende disciplines Heeft een heldere zakelijke rechtvaardiging (Business Case) en levert een belangrijk resultaat dat als urgent wordt ervaren door de stakeholders. Daarmee zijn de belangrijkste succesfactoren ook al genoemd: Helder resultaat en heldere afbakening Opdrachtgever in staat om de juiste omstandigheden (budget, mensen, middelen, tijd) te creëren Duidelijke zakelijke rechtvaardiging waardoor voor de organisatie helder is waarom dit moet Projectmethodiek en training projectmatig werken Nu is de projectmethodiek dus niet echt het belangrijkste element dat helpt om het projectresultaat voor elkaar te krijgen. Het gedragselement in bijvoorbeeld “samenwerken”, “heldere waarom”, “duidelijke afbakening” is vele malen belangrijker. Want mag je in jouw werkcontext ook echt zeggen dat de tijd die Pietje voor jouw project vrijmaakt, te weinig is? Of dat we eigenlijk geen ERP maar een boekhoudsysteem neerzetten? Of tegen je opdrachtgever aangeven dat die wens toch echt niet binnen jouw project hoort? Dat maakt de methodiek -zoals in mijn ogen elke methodiek en/of kennis- volstrekt context afhankelijk: het is belangrijk om de dagelijkse praktijk expliciet mee te nemen. En dat doen we dus ook in de training projectmatig werken. De projectmethodiek wordt toegepast op de eigen context van de deelnemers, in de eigen situatie en de eigen weerbarstige dagelijkse praktijk. Tijdens de training Projectmatig Werken wisselen we de theorie af met praktische oefeningen. We delen ervaringen, de successen en de net zo leerzame mislukkingen. Je krijgt een brede basis theoretische basis van projectmatige werken die je tijdens de training vertaald naar je eigen project in jouw eigen praktijk bij je woningcorporatie. En natuurlijk helpt het óók als je een goede projectmethodiek – zoals Projectmatig Werken – toepast. Een kleine waarschuwing vooraf: pragmatisme en situationeel handelen staat in onze aanpak altijd voorop. Doen wat nodig is. En we gaan dus geen project van het project maken. Eric SommerTrainer Kjenning

  Lees meer

  6 november 2020

• 

  Financiën

  Reeuwijkse senioren verzoeken ministers om verbetering van woningwaardering van zorgwoningen

  Lichtzinnige toepassing van de 35% puntentoeslag voor ‘zorgwoningen’ kan deze woningen al heel snel manipuleren naar de geliberaliseerde huursector. Dat kan toch niet de bedoeling zijn? Met een degelijk en waterdicht betoog vroegen bewoners van de bewonerscommissie van senioren in Reeuwijk recent aan de ministers Ollongren en De Jonge dan ook om spoedige verbetering van het woningwaarderingsstelsel met betrekking tot zorgwoningen. Want dit stelsel deugt niet meer. In diverse huurprijsgeschillen blijkt dat eenvoudige woningen zo maar 142 of 143 punten, of zelfs meer woningwaarderingspunten scoren. Bij 143 punten bedraagt de maximale huurprijsgrens per 1 juli 2019: € 721,24 kale huur per maand. Dat is nipt meer dan de huidige liberalisatiegrens: € 720,42. Het gevolg daarvan is dat zo’n woning na leeg komen verhuurd mag worden voor elke huurprijs! Het gaat dan alleen nog maar om de tucht van de markt. De Reeuwijkse senioren herinneren zich nog dat Nederland vroeger trots was op haar volkshuisvesting. Tegenwoordig geeft een seniorenwoning met een WWS-score van 143 punten of meer uitzicht op big business! Dan is huurprijsbescherming niet meer van toepassing. Daarom is verbetering van het WWS geboden, naast strikte toepassing daarvan, opdat die 35%-puntentoeslag niet lichtzinnig of zelfs om onbegrijpelijke redenen wordt toegekend. Wat is ook alweer een Zorgwoning? Een zorgwoning is een in een woongebouw gelegen woonruimte die een zelfstandige woning vormt, waarbij woongebouw en woning geschikt en bestemd zijn voor mensen met een fysieke beperking. De daaraan verbonden kwaliteitseisen zijn per 1 oktober 2015 gedetailleerd vastgelegd in de Bijlage bij artikel 5 lid 1 Besluit huurprijzen woonruimte, het WWS: een drempelloze toegankelijkheid en doorgankelijkheid, en waarbij de op deze woonruimte betrekking hebbende overeenkomst van huur en verhuur ten minste mede omvat de aanwezigheid in de woning van een noodoproepinstallatie; het gebruik van de tot het woongebouw of zijn onroerende aanhorigheden ten minste behorende gemeenschappelijke ruimten voor maaltijden of recreatie, en die voor dit gebruik zijn ingericht. De drempelloze toegankelijkheid en doorgankelijkheid moet in ieder geval blijken uit een minimale breedte van 1,2 meter van alle gangen waar de bewoners doorheen moeten om de eigen woning en andere relevante ruimten in het complex te kunnen bereiken. Ook moeten er voorzieningen zijn (liften of hellingbanen) bij drempels van 0,02 meter of hoger. De redelijkheid en de rechtszekerheid gebieden dat, met name de huurcommissie en de kantonrechter, strikt toetsen aan deze nog jonge en gedetailleerde kwaliteitseisen. Eén punt minder of meer kan immers een wereld van verschil inluiden. Grondslag 35%-puntentoeslag is zeer aanvechtbaar Bij de WWS-waardering van zorgwoningen mag een toeslag van 35% op de punten worden toegepast. Het bouwen van dergelijke woningen zou veel “extra” investeringen vergen, die niet tot WWS-punten leiden. Dat gemis zou zo’n fikse puntentoeslag van 35% rechtvaardigen, opdat tegenover die investeringen een overeenkomstig hogere huurprijs kan worden bedongen. De Reeuwijkse senioren merken op dat deze redenering niet meer klopt. Want drempelloos bouwen staat sinds 2013 in het Bouwbesluit. Dat kwaliteitsaspect is dus geen ‘extra’. En hetzelfde geldt voor de vrije breedte van een gemeenschappelijke verkeersruimte in een woongebouw: die moet conform het Bouwbesluit 1,20 m zijn. Dus ook dit kwaliteitsaspect is geen ‘extra’. Dat geldt grotendeels ook voor de gemeenschappelijke ruimte: het oppervlak daarvan krijgt al één punt per m2, welk aantal punten vervolgens wordt gedeeld door het aantal daarmee corresponderende woningen, de uitkomst van deze deling wordt aan de puntentelling van elke woning afzonderlijk toegevoegd – extra toeslag leidt in dit geval tot een dubbeltelling. En die noodroepinstallatie dan? Die is niet zelden afwezig en die wordt steeds minder als onderdeel van een gebouw gezien, naarmate we voortschrijden in het draadloze tijdperk waarin steeds meer bewoners individueel een zorgarrangement afnemen van een zorgaanbieder naar hun keuze. Toepassing 35% puntentoeslag soms onbegrijpelijk of lichtzinnig De Reeuwijkse senioren putten uit een klein handjevol uitspraken van de huurcommissie waaruit blijkt dat het gehuurde strikt genomen niet voldoet aan één of meer van de gedetailleerde kwaliteitseisen die gelden voor het stempeltje ‘zorgwoning’, terwijl dat predicaat desondanks is verleend, met het vroeger of later gewraakte gevolg: 35% puntentoeslag! Hoezo recht? De bewonerscommissie merkt op dat ook kantonrechters niet altijd voldoende zuinig zijn met het stempeltje ‘zorgwoning’. Daarbij komt nog dat procedures te lang duren, mede gelet op de hoge leeftijd van de doelgroep. En wanneer je als bewoner de rechter adieert, moet je puissant rijk zijn of goed verzekerd. Tel daarbij op de grillige uitkomst van deze geschilbeslechting en dan heb je zomaar een reden waarom er nog zo weinig jurisprudentie over zorgwoningen is ontstaan! De bewonerscommissie wijst erop dat uitbuiting van onvrije woonconsumenten kan voorkomen en dat dit zich nog zal uitbreiden. Niet zozeer in de praktijk van woningcorporaties, maar verschillende beleg-gers spinnen hier wel garen bij. Desgevraagd bevestigde de Woonbond aan de bewonerscommissie: “U kunt in uw brief opnemen dat de Woonbond meer signalen hierover ontvangt en uw pleidooi van harte steunt.” De bewoners rekenen op de ministers Ollongren en De Jong. In plaats van zich tot de huurcommissie of de kantonrechter te wenden vragen zij om in een ingreep van hogerhand: een rechtvaardiger WWS, dat vervolgens strikter in acht wordt genomen. We wachten op het vervolg. mr P.G.A. van der Sanden Deze casus werd ook besproken in Huurrecht@actueel

  Lees meer

  29 juni 2019

• 

  Financiën

  Hoe werkt de volkshuisvesting in Denemarken?

  Een poosje geleden begeleidde Kjenning een groep Deense volkshuisvesters, tijdens hun bezoek aan Amsterdam. Ik mocht daarbij iets vertellen over de manier waarop wij huismeesters en wijkbeheerders inzetten. Aansluitend gingen we met een wijkbeheerder naar de Kolenkitbuurt in Amsterdam. Ik vond het een zeer leerzame dag. Niet alleen omdat ik in mijn beste Engels een presentatie moest verzorgen, maar vooral omdat ik door het contact met de Denen, door hun ogen keek naar de manier waarop we het hier doen met volkshuisvesting. Verbazing De dag ervoor waren de Denen naar Amsterdam Zuidoost geweest, de Bijlmer dus. Dat had indruk gemaakt: Waarom is dat groen daar zo slecht onderhouden? Ik heb uitgelegd dat het Stadsdeel door allerlei bezuinigingen het niveau naar omlaag heeft gebracht. Hoofdschuddend accepteerden zij deze uitleg. Ook tijdens de rondgang door de Kolenkitbuurt was de verbazing groot: Waarom doet hij niets? Ik legde uit dat onze wijkbeheerders netwerkers zijn, die dingen organiseren. En soms lukken dingen niet.  Naast een complex was een strook van 10 bij 2 meter, die duidelijk verwaarloosd was en vol met zwerfvuil en lege blikjes was. “Van de gemeente, dat hebben we al heel vaak gemeld, maar ze doen er niks aan, was de uitleg.“ Bij ons pakt hij een vuilniszak en dan is het probleem binnen 20 minuten opgelost. Was de reactie van de Denen. Ook een kort bezoekje aan een klein studentencomplex leidde tot hilariteit. De keuken zag eruit als in een scene uit Jiskefet:  vieze pannen op het aanrecht, een plakkerige vloer, een volle asbak op de tafel onder de onklaar gemaakte rookmelder. Het kan ze niets schelen! Was de eerste reactie van onze Deense vrienden. En daarmee bedoelden ze de verhuurder en niet de studenten. De span of control is groot, té groot, was de conclusie. Maar nu andersom. Hoe werken ze dan in Denemarken? Het Deense model. De huismeester in Denemarken is een doener. Zijn primaire taken zijn onderhoudswerkzaamheden in het complex en ook achter de voordeur. Hij maakt ook de gezamenlijke ruimten schoon en onderhoudt het groen. Daarnaast heeft hij ook sociale taken. Zijn werkgebied bestaat uit ongeveer 150-250 eenheden. Een van de grotere verschillen is dat in Denemarken het onderscheidt tussen grijs/groen van de gemeente, van corporaties en van andere eigenaren niet bestaat. De huismeester onderhoudt het grijs/groen. Om deze veelzijdige taak goed uit te kunnen voeren, wordt hij goed opgeleid. In een periode van 2 jaar gaat hij regelmatig een volle week naar school. Daarbij ligt de nadruk op het leren uitvoeren van de technische werkzaamheden, schoonmaken en groenonderhoud. Het is een fysiek zware baan, maar wel eentje die veel voldoening kan scheppen: Kijk eens hoe mijn complex erbij staat! Precies wat we in Nederland nodig hebben! Bij ons zien we een heel andere ontwikkeling. De huismeesters van weleer zijn er nauwelijks nog. De ontwikkeling is dat ze steeds minder zelf doen, hun gereedschap is hen afgenomen en is vervangen door een smartphone. Hun werkgebieden zijn steeds groter geworden. De complex gebonden huismeester zien we vrijwel alleen nog bij ouderencomplexen. De wijkbeheerder of buurtbeheerder van nu bestrijkt een gebied van 2000 tot soms wel 4000 woningen. Hoe effectief is dat? En past dat wel bij de ontwikkelingen in de samenleving en de huurderspopulatie? Ik denk het niet. Door bezuinigen en digitalisering is de afstand tussen de corporatie en de huurders steeds groter geworden. Onderhoud, groenonderhoud en schoonmaak worden meestal uitbesteed. Tegelijkertijd zien we dat het aantal kwetsbare huurders sterk is toegenomen. Door de tijdgeest en de toenemende diversiteit is de saamhorigheid in de afgelopen jaren sterk afgenomen. De mate van betrokkenheid bij elkaar en de woonomgeving is in steeds meer wooncomplexen onvoldoende. Dat is zichtbaar: zwerfvuil, bekladding, opslag en vuilnis in algemene ruimten en vervuiling. Corporaties proberen het tij te keren door in te zetten op activering van huurders, meer woonregels en het handhaven daarvan. Maar activeren lukt niet of nauwelijks en voor het consequent handhaven van regels is niet voldoende menskracht beschikbaar. Daarom denk ik dat het Deense model veelbelovend is in de Nederlandse context. Door dagelijks onderhoud, schoonmaak en groenonderhoud niet meer uit te besteden, maar zelf uit te voeren, creëer je een vaste medewerker die vrijwel dagelijks op het complex is. Door het kleine werkgebied leert hij vanzelf de huurders kennen. En omdat hij ook nog achter de voordeur komt, is vroege signalering opeens wel veel eenvoudiger geworden. Hennepteelt en onrechtmatige bewoning is opeens een stuk sneller en makkelijker te constateren en verloedering kan meteen worden aangepakt. Wij zijn enthousiast. U ook? Wij zijn zo enthousiast over de “Deense aanpak” dat we de eerste corporatie die een pilot start om huismeesters/wijkbeheerders ook de taken in het dagelijks onderhoud en beheer te laten doen, gratis met 3 adviesgesprekken over de invulling en organisatie en 2 workshops over leefbaarheid en sociaal beheer, willen ondersteunen in de aanpak. Dus bent u net zo enthousiast als wij? Neem dan gerust even contact op. Harry VlaarTrainer Kjenning

  Lees meer

  13 juni 2019

• 

  Financiën

  In gesprek over ontwikkeling met je leidinggevende? Hoe dan?

  Tja. Daar zit je dan. Morgen is je voortgangsgesprek met je leidinggevende en wil je het eigenlijk ook hebben over je ontwikkeling. Want je wilt vooruit, verbreden, verdiepen. Maar vooral weer in beweging komen met je eigen ontwikkeling. Hoe dan? Zo’n gesprek voorbereiden kan best lastig zijn. Er zijn zoveel mogelijkheden. Dus wat kies je dan? Wat wil je dan? Hoe geef je richting aan je eigen ambities, je eigen wensen maar hou je ook balans zodat de organisatie waarvoor je werkt aan jou ontwikkeling wat heeft? Want laten we eerlijk zijn, die balans is ook van belang. Natuurlijk is het geen investeringsbesluit zoals bij nieuwbouw, maar ook een opleiding is een investering met maatschappelijk geld. Dus dan is het wel goed om zo’n investering te onderbouwen. Een uitstapje naar andere sectoren Andere sectoren werken rondom ontwikkeling meer en meer vanuit het model van de “T-shaped professional.” Daarmee wordt ontwikkeling zowel in brede algemene kennis en vaardigheden als ook in diepe expertise en specialisme gezocht. Want in de huidige tijd, met volop veranderingen en beweging, is alleen een diepe expertise niet meer voldoende. Maar ook alleen goede vaardigheden helpen je niet verder. Ontwikkelen moet zowel in je eigen specialisme en je eigen generalisme.  Even terug naar jouw gesprek Ook bij de corporatie moet je als medewerker generalistisch én specialistisch werken. Je moet werken aan je vakkennis, je als woonconsultent bijvoorbeeld verdiepen in de aanpak van woonfraude of kennis van schuldproblematiek en overlastsituaties. Of als opzichter moet je kennis hebben van asbest, aanpak van vocht en schimmel of ga maar door. Maar daarnaast wordt ook van je verwacht dat je bijvoorbeeld resultaatgericht kunt samenwerken, kunt omgaan met bewoners met verward gedrag, kunt onderhandelen en een klantgerichte houding hebt. Zo kun je ook naar je eigen functie, werk en ambities kijken. Waar kun je je ontwikkelen in de breedte? Waar moet je je ontwikkelen in de diepte om bij te blijven op je vak? Deze vragen helpen in je gesprek over je ontwikkeling. Het geeft richting aan jouw bijdrage aan de organisatie, waar je ambities liggen en hoe je daarin kunt gaan groeien. Maar wel een stapje concreter Bij Kjenning zijn opleidingen ingedeeld in het model van de T-Shaped corporatieprofessional. De opleidingen in de horizontale balk (generalisme) richten zich op de brede vaardigheden, die je als corporatiemedewerker nodig hebt in de corporatie anno nu. In de verticale balk (specialisme) zijn opleidingen gericht op de vakontwikkeling van de corporatieprofessional. Dit model zetten onze opleidingsadviseurs in bij het bepalen van aanwezige en gewenste kennis en kunde en bij het opzetten van opleidingsplannen om zo gericht te werken aan breed en goed inzetbare corporatieprofessionals. Maar dit model kun je natuurlijk zelf ook gebruiken als je morgen dat gesprek hebt of zoekend bent in je eigen ontwikkeling. Direct aan de slag? Wilt je ook aan de slag met het model? Om jezelf verder te verbreden en specialiseren? Of wil je als leidinggevende je team of afdeling verder ontwikkelen? Dan is dit model de handige kapstok die wij gebruiken. Maar wel om dat te vertalen naar een praktisch opleidingsplan, met concrete acties en stappen. Even sparren of meedenken? Wil je dat we even meedenken over jouw ontwikkeling of de ontwikkeling van je team? Neem dan contact op met onze opleidingsadviseurs. Ze helpen u verder om vanuit het model van de T-shaped corporatieprofessional te komen tot een praktisch ontwikkelplan.

  Lees meer

  22 maart 2019

• 

  Financiën

  De huurder praktisch centraal stellen én tegelijk vergeten

  Onlangs had ik een skypemeeting met diverse collega’s in het land over onze primaire verhuuradministratie. Eén van de punten was het verwijderen van persoonsgegevens van een huurder na een verzoek om ‘vergeten te worden’. Hoe ga je daarmee om? Een verwante vraag ging over het verwijderen van persoonsgegevens van een voormalige huurder. Onze softwareleverancier wil faciliteren dat persoonsgegevens dan worden geanonimiseerd, terwijl financiële gegevens beschikbaar blijven. Zou dat werken? We zijn nog wel even bezig voordat we de Algemene verordening gegevensbescherming (AVG) in onze vingers hebben. Het recht op vergetelheid in de verhuurpraktijk: is er al wat te melden over de praktische toepassing? De Algemene verordening gegevensbescherming geldt Met ingang van 25 mei 2018 geldt het recht op vergetelheid conform artikel 17 Algemene verordening gegevensbescherming (AVG). Daarvoor gold voor dat onderwerp artikel 36 Wet bescherming persoonsgegevens (Wbp). Wat blijkt? De AVG-verplichtingen reiken verder, zijn meer toegesneden op moderne technieken. Dat vergt een omslag in ons denken en doen. We moeten af van het overijverig registreren van persoonsgegevens. Wat je niet opvraagt en bewaart, hoef je evenmin te beveiligen of te verwijderen. De AVG leert ons dus efficiënter te werken. Anderzijds moet een overeenkomst bepaalbaar zijn. Je noteert wie de verhuurder is en wie de huurder. Enig onderzoek naar het woongedrag van een kandidaat-huurder en naar diens betaaldiscipline maken deel uit van je maatschappelijke zorgplicht. Inkomensgegevens zijn nodig om te kunnen bepalen of een huisvestingsvergunning kan worden verleend, of huurtoeslag mogelijk is, of in het kader van ‘passend toewijzen’ – een Woningwetnorm die geldt voor woningcorporaties. Af van het eekhoorntjesgedrag Voordat je het beseft ben je al weer aan het verzamelen. De techniek helpt ons zonder limieten. Je kunt persoonsgegevens gemakkelijk bewaren zonder er ooit nog naar om te kijken: eekhoorntjesgedrag. Maar wie weet komt al die informatie, jaren later, onder ogen van iemand die er op slinkse wijze voordeel mee behaalt, ten nadele van degene die ‘alleen maar‘ een woning wilde huren. Dát moeten we dus voorkomen. Daarom ben ik een AVG-fan! 3 Rechten: Correctie, aanvulling en wissing Als AVG-fan las ik het zeer overzichtelijke en vlot geschreven artikel ‘Bescherming van persoonsgegevens bij verhuur van woonruimte’ gretig (Bescherming van persoonsgegevens bij verhuur van woonruimte, (Tijdschrift huurrecht in praktijk, 2018/44, p. 17 t/m 24). Zoals Burgers en Thijssen in dat artikel uiteenzetten (p. 21) gaat het – wat het recht op vergetelheid betreft – om drie aanspraken: recht op correctie, aanvulling en wissing. Die rechten hebben veel verhuurders intussen creatief in hun ‘Privacystatement’ via hun website gepubliceerd. In antwoord op je vraag meld ik het volgende fragment uit zo’n publieke verklaring van een verhuurder: “Artikel x: Recht op correctie/verbetering, beperking en verwijderingx.1   Een betrokkene heeft recht op verbetering, aanvulling, beperking, afscherming, verwijdering of vernietiging van diens gegevens indien deze feitelijk onjuist zijn, in strijd met de wet zijn verwerkt of niet ter zake dienend zijn. x.2   Verzoeken tot verbetering, beperking of verwijdering worden per brief of per email ingediend bij [verhuurder]. Het verzoek bevat de voorgestelde wijziging(en). Het verzoek is ondertekend door de betrokkene en gaat vergezeld van een kopie van een wettelijk erkend identiteitsbewijs van betrokkene. Is betrokkene jonger dan 16 jaar of niet handelingsbevoegd, dan moet het verzoek worden ingediend door de wettelijke vertegenwoordiger. x.3   Op een verzoek tot verbetering, beperking of verwijdering wordt door [verhuurder] binnen vier weken schriftelijk beslist. Een weigering van het verzoek tot correctie wordt met redenen omkleed. x.4   [Verhuurder] draagt zorg dat een beslissing tot verbetering, aanvulling, beperking, afscherming, verwijdering of vernietiging zo spoedig mogelijk wordt uitgevoerd. [Verhuurder] zal derden aan wie gegevens van de betrokkene zijn verstrekt, op de hoogte brengen van zojuist bedoelde wijzigingen, tenzij dit onmogelijk is of een onevenredige inspanning vergt.” Wanneer we aannemen dat betrokkene zich mag identificeren met doorhaling van bijzondere persoonsgegevens, zoals BSN, pasfoto en etnische afkomst, dan is dit een goede en praktische tekst. Maar als auteur van deze rubriek ontvang ik graag verbetervoorstellen. Die kan ik dan publiceren en zo kunnen we ons aan elkaar ontwikkelen. De klant centraal stellen én vergeten? Enerzijds de huurder praktisch centraal stellen, anderzijds de huurder formeel vergeten? Dat is de kwestie, zoals blijkt uit de vragen waarmee ik deze rubriek opende. Een zittende huurder heeft uiteraard recht op correctie, aanvulling, enzovoorts. Hij of zij kan eveneens eisen dat je onnodige of niet meer valide gegevens wist. Maar… om de huurovereenkomst op een redelijke wijze uit te kunnen voeren blijven een aantal gegevens te allen tijde nodig. Die grondslag voor het verwerken van gegevens, artikel 6 lid 1 sub b AVG, moet dominant zijn boven het recht op vergetelheid, dat derhalve relatief is. Artikel 17 lid 3 AVG noemt vijf situaties waarin het recht op vergetelheid niet van toepassing is. De laatste daarvan impliceert dat je gegevens mag bewaren die je nodig hebt voor het instellen, uitoefenen of onderbouwen van een rechtsvordering. Bewaartermijnen helder? Welk persoonsgegeven mag je hoe lang bewaren van een gewezen huurder? Mijn voorlopige beeld is dat de meeste verhuurders persoonsgegevens van huurders bewaren tot 5 jaar na het einde van een huurovereenkomst. Een belangrijke overweging daarbij is dat er nog een vordering kan bestaan of ontstaan, of worden gepretendeerd, zoals door een nabestaande die een tegoed op servicekosten wil verrekenen met een herstelverplichting. Zo’n kwestie kun je niet effectief behandelen zonder over de vereiste gegevens te beschikken. Die financiële gegevens moet je kunnen koppelen aan een persoon, anders valt er niets te vorderen. Burgers en Thijssen bevestigen in hun artikel dat de AVG geen concrete bewaartermijnen bevat (voetnoot 41). Die moet je dus zelf vaststellen met argumenten die beleid schragen. Veel gegevens kunnen eerder dan de zojuist genoemde 5 jaar termijn worden opgeschoond.  Neem nu de inkomensgegevens die nodig waren voor het verstrekken van de huisvestingsvergunning: die kun je al wissen nadat de accountant het jaarverslag met betrekking tot het jaar van vestiging heeft gecontroleerd en de Raad van Commissarissen het jaarverslag heeft goedgekeurd. In je Register van de verwerkingsactiviteiten (art. 30 AVG) kun je per persoonsgegeven de bewaartermijn vermelden. Het handhaven daarvan, dat is nog wel een dingetje: de AVG houd je voortaan dagelijks bezig. Maar dat is toch geen bezwaar? mr P.G.A. van der Sandendocent Kjenning Dit artikel werd tevens gepubliceerd in de e-mail nieuwsbrief Huurrecht@ctueel

  Lees meer

  25 mei 2018

• 

  Financiën

  Aedes en bonden eens over CAO Woondiensten 2017-2018

  Aedes en bonden eens over CAO Woondiensten 2017-2018 Aedes, FNV Bouwen & Wonen, CNV Vakmensen en De Unie bereikten dit resultaat op dinsdag 24 april 2018, na een lang en intensief traject en stakingsacties. Hierbij de hoogtepunten van het onderhandelingsresultaat Duur CAO Tweejarige CAO Woondiensten van 1 januari 2017 tot en met 31 december 2018. Salaris en lonen Loonsverhoging Per 1 augustus 2018 structurele loonsverhoging van 3 procent. Eenmalige uitkering van 1,5 procent in juni 2018. De salarisschalen C t/m H en O krijgen een lager maximum. Dit nieuwe maximum gaat gelden voor nieuwe medewerkers in de branche. Harmonisering: Medewerkers waarvan huidige salaris op of boven dit nieuwe maximum ligt, ontvangen vanaf 2019 tot en met maximaal 2025, hun structurele loonsverhoging verminderd met een zogenaamd ‘aanpassingsbedrag’. Aan de onderkant van het loongebouw worden vier nieuwe treden toegevoegd. Scholing en ontwikkeling Een leven lang leren maakt voortaan een vast onderdeel uit van de functionerings- en beoordelingscyclus. Verwacht wordt van medewerkers dat zij een opleidingsplan opstellen. Kopen extra roostervrije uren vanuit individueel loopbaanontwikkelingsbudget voor medewerkers van 55 jaar en ouder wordt per 1 januari 2019 buiten werking gesteld. Invoering generatiepact Per 1 januari 2019 introduceren CAO-partijen een generatiepact. Medewerkers van 63 jaar en ouder krijgen de mogelijkheid om minder te gaan werken met behoud van volledige pensioenopbouw. Het generatiepact heeft een looptijd van drie jaar. Corporaties zijn verplicht om de vrijgekomen formatie op brancheniveau te herbezetten met medewerkers van 35 jaar of jonger. Moderne arbeidsvoorwaarden CAO-partijen spraken af dat met ingang van 1 augustus 2018: Corporatiemedewerkers één dag betaald verlof krijgen als ze gaan trouwen of als ze zich laten registreren als partner. Vaders het recht krijgen op vijf dagen betaald verlof bij de geboorte van hun kind. Werkgevers het werkgeversdeel van de pensioenpremie betalen gedurende het ouderschapsverlof van corporatiemedewerkers. Corporatiemedewerkers bij kortdurend zorgverlof 85 procent van hun brutoloon ontvangen. De tekst van het onderhandelingsresultaat en een toelichting daarop worden binnenkort op www.Aedes.nl gepubliceerd. Hierin leest u meer over de verdere afspraken. Hoe gaat het nu verder?  CAO-partijen leggen het onderhandelingsresultaat voor aan hun eigen achterban. Aedes organiseert hiervoor een ledenraadpleging waarin zij haar leden informeert over de inhoud van de CAO en vraagt naar hun mening over het behaalde resultaat. Ook de Bestuursadviescommissie Arbeidsvoorwaarden Woningcorporaties (BAC) bespreekt het onderhandelingsresultaat en adviseert het Aedes-bestuur hierover. Het Aedes-bestuur bepaalt uiteindelijk of ze akkoord gaat met het resultaat waarbij het advies van de BAC en de reacties van de leden betrekken.

  Lees meer

  25 april 2018

• 

  Financiën

  OM vergoedt schade aan verhuurder na politie-inval

  Klopt het dat de Hoge Raad onlangs besliste dat de Staat schade aan het gehuurde, als gevolg van een politie-inval bij een huurder, aan de verhuurder moet vergoeden? Kan ik mijn factuurtje naar het OM sturen? Antwoord: Ja, dat klopt.  De eigenaar van een verhuurde bedrijfsruimte in Rotterdam vorderde van de Staat vergoeding van € 6.537,60 schade. Die schade was ontstaan tijdens een opsporingsonderzoek: binnen zonder bellen, zeg maar. Goeie actie, want men trof 325 kilogram heroïne aan!  Maar ja, die schade… “Eigen schuld, dikke bult!”, meende de Staat, die de claim afwees. Moet je maar geen verhuurder worden. De onberispelijke eigenaar/verhuurder had bij deze verhuring zijn zorgplicht in elk opzicht in acht genomen, hem viel niets te verwijten. “Bovendien is dit geen normaal bedrijfsrisico!”, meende de verhuurder. Kan de vergoedingsplicht van de Staat op grond van artikel 6:101 BW worden verminderd? Kan schade, toegebracht aan een zaak die een derde in zijn macht heeft, schade die op grond van artikel 6:101 lid 2 BW aan die derde (huurder) toegerekend kan worden, ook worden toegerekend aan de eigenaar van die zaak (verhuurder)? De Hoge Raad oordeelde dat de Staat in beginsel schade moet vergoeden die bij rechtmatig strafvorderlijk optreden is veroorzaakt aan zaken van een ander dan de verdachte. Die schade behoort niet tot het normale maatschappelijke risico of het normale bedrijfsrisico van een verhuurder. De toerekeningsregel van art. 6:101 lid 2 BW moet dan buiten toepassing blijven! ’t Ging niet om actie op basis van openbare orde, of een foutje (‘boem’ in verkeerde woning). We hebben het ook niet over zaakwaarneming (hulpverlening) ten behoeve van een huurder die op de bank zijn roes uitsliep, terwijl de buren dachten … en de politie dwars door de deur liep om hulp te verlenen. Deze schades zijn meestal verhaalbaar, op de burgemeester, op de politie of op de huurder. In Rotterdam ging het specifiek om schade als gevolg van rechtmatig strafvorderlijk optreden. De meeste verhuurders hebben dat steeds gezien als een schade die in het algemeen belang is gemaakt en die eveneens uit de algemene middelen moet worden vergoed. Door de Staat dus. Indachtig het beginsel ‘égalité devant les charges publiques’. In deze zaak gaven de kantonrechter en het gerechtshof de verhuurder gelijk. Maar … de Staat stelde cassatieberoep in! Welnu, op 27 oktober 2017 besliste de Hoge Raad dat de Staat moet dokken!Wellicht heeft u enigszins actuele schadekwesties? Zullen we zeggen minder dan 5 jaar oud? Ik adviseer u die opnieuw in te dienen met verwijzing naar dit arrest! Het ging om het arrest Gerechtshof Den Haag 23 februari: ECLI:NL:GHDHA:2016:294.Het arrest van de Hoge Raad vindt u hier: ECLI:NL:HR:2017:2789.Deze beslissing van de Hoge Raad volgde het zeer lezenswaardige advies van Procureur-Generaal Langemeijer, zie: ECLI:NL:PHR:2017:478. Piet van der Sandendocent Huurrecht Kjenning

  Lees meer

  20 januari 2018