Financiën artikelen

Nieuws, inspiratie, handige tips en klantverhalen.

Vakgebieden

Artikelen

• 

  Financiën

  Welke meters scoren punten in het woningwaarderingsstelsel?

  Om het per 1 juli 2024 gewijzigde Woningwaarderingsstelsel (WWS) goed toe te passen hoef je geen ingenieur of meester in de rechten te zijn. Praktisch inzicht en logisch redeneren zijn wél vereisten. Want hoe waardeer je een serre? Is dat een vertrek of een overige ruimte? Parate en actuele kennis van het WWS is noodzakelijk. Hieronder tref je enkele vragen en antwoorden aan over vierkante meters en over de kwalificatie van ruimtes in woningen. Hoe beoordeel je een serre: vertrek of overige ruimte? Het antwoord hangt af van de kwaliteit van de serre en van de grootte van de opening tussen de woonkamer en serre. Is de kwaliteit matig (een goedkoop aanbouwsel) dan is het te beschouwen als een “overige ruimte”. Het kan dan zelfs problemen opleveren bij beperking van daglichttoetreding. Heeft de serre echt een degelijke schil, is de kap beschoten en geïsoleerd? Dan gaat het om een hoogwaardige vergroting van de woonkamer. In dat geval kan zo’n serre als vertrek gewaardeerd worden. Waardering hangt dus af van kwalitatieve omstandigheden. Om een ruimte als vertrek te waarderen moet het – kort samengevat – voldoen aan de kwaliteitseisen die voor een vertrek gelden. Zie het ‘Beleidsboek Waarderingsstelsel zelfstandige woonruimte (www.huurcommissie.nl), hoofdstuk 3, Rubriek 1: Oppervlakte van vertrekken. En geldt de serre in de telling van ‘verwarmde vertrekken’ als afzonderlijk vertrek? Dat is afhankelijk van de wijze en grootte van de opening tussen de woonkamer en de serre, zie: Beleidsboek WWS (hoofdstuk 3, Rubriek 3: Verwarming en verkoeling). Wanneer is een ruimte een slaapkamer? Een slaapkamer van slechts 1,9 m x 2 m… Is dat wel een slaapkamer? De ruimte heeft slechts een oppervlakte van 3,8 m2. En dus wordt die slaapkamer als een ‘overige ruimte’ gewaardeerd. Ondanks dat de huurder er slaapt. Een slaapkamer kleiner dan 4 m2 telt namelijk als ‘overige ruimte’ (met 0,75 punt/m2). Deze minimumnorm voor oppervlakte van een vertrek geldt niet voor een ruimte die uitsluitend bedoeld is als keuken, badkamer of doucheruimte; zo’n ruimte geldt altijd als een vertrek (met 1 punt/m2). Een toiletruimte is geen vertrek, maar kan wel gelden als ‘overige ruimte’, indien de toiletruimte ten minste 2 m2 groot is. Wat is nu de minimale grootte van een balkon? En een balkon kleiner dan 1,5 m? Zo’n smal balkon kom je in nieuwbouw niet tegen, vanwege actuele bouwvoorschriften. In oude woningen komt dat wel voor. Minimale diepte en breedte van een buitenruimte van 1,5 m zijn per 1 juli 2024 als WWS-voorwaarden geschrapt. Bestaat alle buitenruimte uit een balkon, dat 4 m lang en 1,25 breed is, dan telt deze buitenruimte 5 m2 tegenwoordig mee in de woningwaardering. Voor privébuitenruimte geldt aks huidige formule: twee punten plus 0,35 punt per vierkante meter. In dit voorbeeld: 2 + (5 x 0,35) = 3,75 punten. En hoe met gemeenschappelijke buitenruimte? Voor gemeenschappelijke buitenruimte gelden ietwat andere WWS-regels. Dan kent het WWS wél een minimumafmeting: 2 m x 1,5 m x 1,5 m (respectievelijk hoogte, breedte, diepte). Gedeelde buitenruimte die als parkeerplek bedoeld is, wordt gewaardeerd volgens een geheel nieuwe rubriek. Beleidsboek WWS (hoofdstuk 3, Rubriek 10: Gemeenschappelijke parkeerruimten). Voor andere gemeenschappelijke buitenruimte, zoals een tuin, geldt per vierkante meter een waardering van 0,75 punt. De uitkomst van die berekening wordt daarna gedeeld door het aantal adressen dat toegang heeft tot de buitenruimte. Voorbeeld: een gemeenschappelijk dakterras van een woongebouw dat 30 m2 beslaat en waartoe drie adressen toegang hebben, wordt gewaardeerd met: (0,75 x 30) / 3 = 7,5 punten per woning. Maximaal 15 punten worden toegekend als saldo voor alle buitenruimten. Is een ‘onbenoemde ruimte’ met raam een slaapkamer? Op de tekening staat ‘onbenoemde ruimte’. Maar als er een raam > 0,5 m2 is, mag het dan als slaapkamer worden benoemd? Deze ruimte was ‘onbenoemde ruimte’ doordat deze door toevallige bouwkundige omstandigheden niet als een vertrek geld: wel voldoende raamoppervlak, doch onvoldoende lichttoetreding. Welnu: dan is dit hoogstens een ‘overige ruimte’ ongeacht het gebruik door de huurder als slaapkamer. Complex: Hoe werkt de puntentelling van gezamenlijke ruimtes? Wij hebben een complex met 40 wooneenheden, 6 algemene woonkamers met keuken en 3 wasruimten. Kunnen dan simpelweg alle m2 van gemeenschappelijke ruimtes worden opgeteld en gedeeld voor de puntentelling? Groepswonen met gemeenschappelijke was altijd een behoorlijke puzzel. Een groepswoning kan, afhankelijk van de situatie, als één zelfstandige woning gelden. Maar ook als een verzameling onzelfstandige woningen. Dan moet je dus kiezen voor het juiste WWS-systeem: voor zelfstandige woningen of voor onzelfstandige woningen! De rol van het huurcontract Is met elke gebruiker van een wooneenheid een individueel huurcontract afgesloten? In dat geval is het mogelijk om de gemeenschappelijke ruimte te splitsen qua toegewezen gebruik en qua puntentoekenning. Zo weet elke huurder precies waaraan hij of zij toe is. Het is eenvoudiger als er geen exclusieve toewijzing van delen van de gemeenschappelijke ruimte is toegepast. In die situatie kun je de oppervlakte van alle ruimtes waarderen en toerekenen aan het geheel. Je komt tot de punten per wooneenheid door het puntenaantal te delen door het aantal wooneenheden die tot de groep behoren. Wat is het minimale aantal m2 voor verdiepte trapkasten? Wat is het minimale aantal m2 voor verdiepte trapkasten om deze te mogen waarderen? En moet de vrije ruimte > 2 m2 zijn? Bij een vaste kast onder een trap kun je dat oppervlak (minimale hoogte van 1,5 m) bij de oppervlakte van dat vertrek optellen. Dat mag zelfs wanneer die kast > 2 m2 is. Dat levert dus meer punten op, dan wanneer je die kast als overige ruimte zou waarderen. Maar… komt een kast op een verkeersruimte uit, dan telt die kast als ‘overige ruimte’ (minimaal 2 m2 en 1,5 m hoog). Een kleinere kast die uitkomt op een verkeersruimte geldt eveneens als verkeersruimte: geen punten. Hoe waardeer je kelders, bergingen, zolders, kasten en wasruimten? Wanneer mag je overige ruimten waarderen zoals kelders, bergingen, zolders, kasten en wasruimten. Elke ‘overige’ ruimte moet afzonderlijk aan de minimale kwaliteitseisen voldoen. Het  oppervlak moet op twee decimalen afgerond worden. Daarna kun je de oppervlakte salderen en afronden op hele vierkante meters. Indien een berging kleiner is dan 2 m2 dient deze niet gewaardeerd te worden, tenzij je zo’n ruimte kan labelen als een vaste kast bij een overige ruimte of vertrek. Een uitzondering is als er meerdere bergingen zijn en de gezamenlijke oppervlakte van die bergingen meer is dan 2 m2. In dat geval mogen ze wel worden gewaardeerd. Is de huurcommissie leidend, bij het waarderen van een woning? Ja … althans wil je niet ‘nat gaan’ in een procedure, dan is het verstandig steeds je beleid af te stemmen op beleid van de huurcommissie. Uiteraard kun je na de huurcommissie ook nog naar de kantonrechter, wanneer je verwacht in zo’n procedure alsnog je gelijk te krijgen. Het Beleidsboek is echter wel een praktisch en gezaghebbend hulpmiddel. Uiteraard kan het voorkomen dat je stuit op dermate bizarre uitkomsten dat je een andere waardering toepast op grond van de redelijkheid. Of zo’n oplossing stand houdt bij een geschil is lastig te voorspellen. Maar redelijkheid is altijd een gezond uitgangspunt. Meer informatie over het Woningwaarderingsstelsel? Wil meer weten over de gevolgen van het nieuwe beleid? In de cursus Woningwaarderingsstelsel gaan we in op de WWS-wijzigingen en staan we stil bij dillema’s uit de dagelijkse praktijk. Liever een ‘in company’ op locatie? Tijdens een in company staat je eigen praktijk centraal met een bezoek aan een woning voor een ‘live puntenwaardering’. Een leerzame oefening om de nieuwe kennis direct in de praktijk toe te passen. Neem contact op voor de mogelijkheden. Mr P.G.A. van der Sanden docent Huurecht

  Lees meer

  25 oktober 2024

• 

  Financiën

  Vier handvatten bij het brengen van lastige boodschappen

  Werken met klanten is er in de huidige tijd niet eenvoudiger op geworden. Meer bewoners staan onder druk door toenemende financiële problemen en/of sociale problematiek. Ook zijn mensen in het algemeen mondiger geworden, is de samenleving verhard en lijken de toch al korte lontjes zo mogelijk nóg korter. In dit blog vind je de twee belangrijkste valkuilen bij lastig nieuws en vier handvatten die helpen een lastige boodschap professioneel te brengen. Brengen van boodschappen waar je niet helemaal achter staat Tegelijk moet je als medewerker soms ook gewoon ‘nee’ verkopen, omdat zaken niet kunnen of mogen. Bijvoorbeeld omdat wetgeving het niet toelaat, omdat de gevraagde oplossing simpelweg niet kan of omdat het beleid vanuit je organisatie geen ruimte biedt. Misschien sta je soms zelf ook niet helemaal achter het organisatiebeleid. Daarbij is het goed je te realiseren dat ook het brengen van boodschappen waar je niet helemaal achter staat, bij je werk hoort. Als je in een organisatie werkt, bepaal je nu eenmaal niet in je eentje het beleid. Wees je daar bewust van en blijf altijd professioneel. De belangrijkste valkuilen bij het brengen van lastige boodschappen 1) De klant gelijk geven Uiteraard is gelijk geven geen oplossing. Het lijkt misschien de makkelijkste oplossing op dat moment, maar de rekening komt altijd later. Naast dat hiermee onbedoeld ook het lastige gedrag kan worden beloond, levert het jezelf vaak op lange termijn alleen maar meer gedoe op, omdat je hierna toch zaken moet regelen in je organisatie die niet passen binnen de kaders. 2) De discussie afkappen Een discussie afkappen is ook geen oplossing. De angel blijft zitten, de klant gaat mogelijk gefrustreerd weg en het probleem blijft onopgelost. Het is als een boemerang. Je bent wel even verlost van de situatie, maar je weet dat het probleem terugkomt op korte of langere termijn. Vier handvatten die helpen een lastige boodschap professioneel te brengen 1) Weg van de inhoud Reageer niet op de inhoud, maar ga in op het gevoel van de klant: Ik merk dat u het onbegrijpelijk vindt. Ik hoor dat u hier geïrriteerd over bent. Ik zie dat u hier boos over bent. Ik begrijp dat het heel vervelend voor u is dat u nu geen woning kunt huren. 2) Niet verdedigen, maar bij de feiten blijven Daar is helaas niets aan te veranderen. Ik zou u graag helpen, maar ik kan dit niet voor u oplossen. 3) Geef aan wat wel mogelijk is Doe dit alleen als de klant hier ook voor open staat. Ga in op alternatieven en mogelijkheden. Richt je in het gesprek op wat wel kan. Zoals bijvoorbeeld: Er zijn misschien ook betaalbare woningen voor u in de vrije sector. Wilt u die bekijken? Kent u de WMO regeling bij de gemeente al? U kunt de klacht voorleggen aan de klachtencommissie. 4) Afronden Als je merkt dat je in herhaling valt, ga dan niet verder, maar stuur aan op de afronding van het gesprek. Ik merk dat we in herhaling vallen. Ik kan u echt niet verder helpen. Het spijt met dat ik niets / zo weinig voor u kan doen. Wat ik wèl voor u kan doen, is …. Wilt u dat? Zelf aan de slag met gesprekstechnieken? Tijdens de training: Feedback geven en ontvangen leert u dit effectief aan te pakken. U ervaart hoe u uw collega of zelfs uw leidinggevende goede, constructieve feedback kunt geven, zonder de onderlinge relatie te verstoren.   Kijk dan bijvoorbeeld eens bij de volgende trainingen: Invloed uitoefenen: begin bij jezelf Omgaan met bewoners met verward gedrag  Omgaan met agressie Klantgericht communiceren Signaleren achter de voordeur Medewerker Klantcontact Motiverende Gespreksvoering Omgaan met culturele verschillen En natuurlijk mag je ons ook altijd bellen voor een goed gesprek. Met een vrijblijvend advies.

  Lees meer

  1 juni 2024

• 

  Financiën

  Huurprijsvermindering bij uitblijven medewerking herstel

  Wanneer een huurder de verhuurder verzoekt om gebreken te verhelpen, dan is de verhuurder in principe verplicht om daartoe over te gaan. Tegelijkertijd zal de verhuurder, zeker als het gaat om herstelwerkzaamheden binnen de woning, afhankelijk zijn van de medewerking van de huurder. Helaas komt het in de praktijk voor dat huurders wel melding doen van een gebrek en vragen om herstel en huurprijsvermindering, maar vervolgens niet thuis geven als de aannemer van de verhuurder voor de deur staat voor herstel. Wanneer kan een huurder aanspraak maken? Een huurder kan alleen aanspraak maken op huurprijsvermindering als sprake is van een gebrek: ‘een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft’. Medewerking bij dringende werkzaamheden De huurder is bovendien wettelijk verplicht om gelegenheid te geven voor de uitvoering van dringende werkzaamheden, waaronder ook herstelwerkzaamheden worden verstaan. Wanneer de huurder het herstel van gebreken verhindert, door niet de daartoe noodzakelijke medewerking te verlenen, dan is sprake van schuldeisersverzuim tenzij de verhindering niet aan de huurder kan worden toegerekend. Als sprake is van schuldeisersverzuim van de huurder, dan kan de huurder over die periode geen aanspraak maken op herstel of huurprijsvermindering. Sterker nog, indien een huurder zich onvoldoende meewerkend heeft opgesteld, waardoor schade aan de woning is ontstaan of verergerd, dan kan dit zelfs tot gevolg hebben dat de huurder een schadevergoeding aan de verhuurder moet betalen. Praktijkvoorbeeld: Rechtbank Oost-Brabant, 20 april 2023 In deze procedure vorderde de huurder (onder meer) herstel van schimmel in de woonkamer van de gehuurde woning en huurprijsvermindering in verband met een (reeds herstelde) lekkage in de badkamer en schimmelvorming in de woonkamer. De verhuurder voerde als verweer dat de woning geen gebreken zou vertonen. Voor zover echter wel sprake is geweest van gebreken, was volgens de verhuurder sprake van schuldeisersverzuim van de huurder. De huurder had namelijk maandenlang geen medewerking had verleend aan het herstel van de lekkage in de badkamer. De kantonrechter stelt de verhuurder in het gelijk als het gaat om de door de huurder gevorderde huurprijsvermindering voor de lekkage in de badkamer: omdat de vertraging in het herstel van de lekkage in de badkamer te wijten was aan de huurder, kon de huurder geen aanspraak maken op huurprijsvermindering over die periode van vertraging. Ten aanzien van de schimmel in de woonkamer slaagde het beroep van de verhuurder op schuldeisersverzuim van de huurder echter niet. Deze schimmelvorming werd door de huurder pas later (na het herstel van de lekkage in de badkamer) gemeld aan de verhuurder en de verhuurder kon niet aantonen dat de huurder ook over die latere periode zijn medewerking weigerde aan herstel. De verhuurder werd daarom veroordeeld tot deugdelijk herstel van de schimmel en tot betaling van huurprijsvermindering vanaf de melding van de schimmelvorming tot aan het moment waarop de verhuurder de schimmelvorming deugdelijk heeft verholpen. Praktijkvoorbeeld: Gerechtshof Den Haag, 17 mei 2022 In deze kwestie was eveneens sprake van een huurder die wel aanspraak maakte op (onder meer) huurprijsvermindering, maar tegelijkertijd onvoldoende meewerkte aan herstel. Het Hof Den Haag kwam in deze kwestie niet alleen tot het oordeel dat de huurder in schuldeisersverzuim verkeerde waardoor de huurder geen aanspraak kon maken op huurprijsvermindering, maar oordeelde bovendien dat de huurder de schade – die was verergerd doordat de verhuurder niet tijdig tot herstel kon overgaan door het uitblijven van medewerking van de huurder – diende te vergoeden aan de verhuurder. Bijblijven op het gebied van huurecht? Het huurrecht is continu in beweging en het bijhouden van uw kennis is onverminderd belangrijk. Een goede basiscursus Huurrecht, een stevige verdieping in het Huurrecht of een snelle opfriscursus Huurrecht helpt u daarbij, Of een van de vele andere

  Lees meer

  26 oktober 2023

• 

  Financiën

  Basisinstallaties: technieken en mogelijkheden

  Warmtepompen, ventilatie, elektra, energiebesparing: de ontwikkelingen gaan snel op dit vlak. Wat zijn de basisprincipes van installaties en de specifieke toepassingen ervan, zodat je de optimale schakel tussen gebruiker en installateur kunt zijn. Lettie Kok, medewerker woningservice bij Wonion, wilde daar meer van weten en volgde de training Basisinstallaties. Bent u de schakel tussen gebruiker en installateur? “Als medewerker woningservice ben je dat inderdaad. Als de huurder een klacht of melding heeft over bijvoorbeeld hang- en sluitwerk, sanitair dat niet voldoet, een lekkende waterleiding, of afgewaaide dakpannen, dan zorg ik ervoor dat de reparatie of vervanging – het dagelijks onderhoud dus – in goede banen wordt geleid. Daarnaast moeten woningen die wisselen van huurder voldoen aan een basiskwaliteit, dat hoort ook bij mijn takenpakket. En ik doe de administratie rond badkamer-, keuken- en toiletrenovaties. Dat doe ik overigens niet alleen hoor, ons team bestaat uit 3 personen. Wij hebben dus én contact met de huurder én met de installateur/aannemer.” Want bij die laatste zet u het uit? “Wonion heeft resultaatgerichte contracten met diverse installateurs/aannemers. Zij mogen een eigen invulling aan de uitvoering geven, maar werken altijd volgens de voorwaarden van Wonion. Dat controleren we ook door huurders te vragen naar hun ervaringen, en er is een collega die de technische inspecties doet. Een kraan vervangen controleren we niet hoor, maar wat ingewikkelder zaken wel. Loopt het proces scheef, dan begeleid ik dat. Daar hoort vaak een gesprek met de aannemer bij. Ik had behoefte aan meer verdieping.” U bedoelt? “Ik doe dit werk al sinds 2001, dus door ervaring weet ik veel. Maar door de jaren heen is de functie verdiept en verbreed, mede daarom wilde ik inhoudelijk technisch meer weten, meer achtergrond hebben. Dan ben ik een betere gesprekspartner voor de betrokkenen, waaronder de huurder en de aannemer.” En? Heeft de training daaraan bijgedragen? “De training was verhelderend. Het onderwerp elektrische installatie en de veiligheid daaromheen en wat daarvoor nodig is vond ik interessant. En hoe het werkt met relatieve luchtvochtigheid. Zeker in badkamers komen wij vaak problemen met vocht, en als gevolg daarvan schimmel, tegen. De grafiek die daarbij hoort – wanneer gebeurt wat bij welke temperatuur – is een praktische tool. Verwarmingstechnieken was ook een onderdeel. Wonion werkt al 10 jaar met warmtepompen, die techniek ontwikkelt zich continu, daar wilde ik heel graag meer van weten.” Tevreden met de technische verdieping? “Ja. Bij een kleine corporatie is je functie heel breed, want je werkt met een klein team, dus je moet veel weten van verschillende zaken. Je werkt horizontaal in plaats van verticaal. Maar tegelijkertijd moet je ook de diepte in kunnen om dezelfde reden. In mijn geval betekent dat inhoudelijk technisch meer weten, zodat de juiste medewerkers naar de juiste klussen gaan. Ook bij de factuurcontrole naderhand heeft meer kennis nut voor een juiste beoordeling. Wat ik prettig vind is dat je kunt sparren met andere deelnemers, niet alleen tijdens de training, maar ook informeel bij het koffiezetapparaat. Kijken of je parallellen hebt, ervaringen uitwisselen, hoe loopt het bij die ander, hoe werkt het daar. Binnenkort krijg ik een nieuwe collega, die kan ik nu beter inleiden in het vakgebied.”

  Lees meer

  29 september 2023

• 

  Financiën

  Wisselwoning: redelijke en passende voorziening?

  Als een huurder vanwege renovatiewerkzaamheden noodzakelijkerwijs (eventueel door persoonlijke omstandigheden) moet verhuizen, dan kan de huurder aanspraak maken op de minimumbijdrage in de verhuis- en inrichtingskosten (art. 7:220 leden 5 en 6 BW), te weten: de wettelijke verhuiskostenvergoeding. De Hoge Raad heeft op 1 april 2022 bepaald dat geen aanspraak kan worden gemaakt op de wettelijke verhuiskostenvergoeding, indien de verhuurder de huurder een volledig ingerichte en gestoffeerde wisselwoning ter beschikking stelt tijdens de renovatiewerkzaamheden.  Er is dan sprake van een redelijke en passende voorziening die voorkomt dat de huurder zelf verhuis- en inrichtingskosten behoeft te maken. Zo’n oordeel leidt altijd tot vervolgvragen. In dit geval: wanneer is sprake van een redelijke en passende voorziening?  Deze vraag kwam aan de orde in een uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 29 maart 2023 waarin 24 huurders aanspraak maakten op de verhuiskostenvergoeding, omdat weliswaar een wisselwoning was aangeboden, maar zij vonden dat van zo’n redelijke en passende voorziening geen sprake was. Redelijke en passende voorziening volgens de Hoge Raad De Hoge Raad gaf in de prejudiciële beslissing van 1 april 2022 al invulling aan het begrip redelijke en passende voorziening. Of de wisselwoning een redelijke en passende voorziening is, hangt af van de ligging en kwaliteit van de wisselwoning, de duur van het verblijf in de wisselwoning, de vraag of enig deel van de inboedel moet worden verplaatst en de persoonlijke omstandigheden van de huurder, aldus de Hoge Raad. Het oordeel van de kantonrechter De voornoemde 24 huurders wilden aldus alsnog een verhuiskostenvergoeding hoewel de verhuurder een wisselwoning had aangeboden. De kantonrechter van de rechtbank Midden-Nederland wees die vordering af. De verhuurder had namelijk naar voren gebracht dat: de wisselwoningen bij het begin van de onderhouds- en renovatiewerkzaamheden compleet en nieuw ingericht zijn en de huurders alleen hun persoonlijke spullen hoefden mee te nemen, bij het ter beschikking stellen van de wisselwoningen rekening werd gehouden met de samenstelling van het huishouden en persoonlijke voorkeuren, de wisselwoning na ieder gebruik werd gereinigd door een professioneel schoonmaakbedrijf, huurders bij klachten over de inrichting of schoonmaakkwaliteit bij de verhuurder konden aankloppen en er dan actie werd ondernomen, er inpak- en opslaghulp ter beschikking werd gesteld als dat noodzakelijk bleek en aan alle bewoners een of twee opslagcontainers aangeboden zijn om inboedel in op te slaan. Met de bovenstaande randvoorwaarden is volgens de kantonrechter sprake van een redelijke en passende voorziening ter voorkoming van verhuiskosten. De wettelijke verhuiskostenvergoeding is dan niet verschuldigd. Dat sommige huurders de logeerwoning op smaak hebben gemaakt of opnieuw hebben schoongemaakt, maakte het oordeel niet anders. Volgens de kantonrechter bleek namelijk niet dat dat nodig was en bleek niet dat de verhuurder niet bereid was om extra voorzieningen aan de aangeboden wisselwoning te treffen als dat nodig was. De huurders hadden verder in het algemeen onvoldoende onderbouwd wat de wisselwoning tot een onredelijke voorziening maakte en dat eventuele gebreken na een melding niet werden hersteld. De lessen voor de praktijk De les van het voorgaande voor verhuurders is om bij wisselwoningen binnen het redelijke maatwerk te bieden. Als in algemene zin randvoorwaarden 1-6 worden aangehouden, dan is het aanbod van de verhuurder in principe een aanbod voor een passende en redelijke voorziening.  Voor de huurder is de les dat niet te snel het standpunt moet worden ingenomen dat géén sprake is van een redelijke en passende voorziening. Het is verstandig om de verhuurder in de gelegenheid te stellen om het eventuele standaardaanbod passend te maken. Als het aanbod is geaccepteerd en de wisselwoning is niet als verwacht, dan doet de huurder er goed aan melding te maken van problemen die worden ervaren bij het gebruik van de wisselwoning en de verhuurder te vragen die problemen op te lossen. Als achteraf namelijk wordt geoordeeld dat een redelijk en passend aanbod is geweigerd, dan kan geen aanspraak worden gemaakt op de wettelijke verhuiskostenvergoeding. Dat zal ook gelden voor de situatie dat het aanbod wel is geaccepteerd, maar geen melding is gemaakt van ervaren problemen en niet de gelegenheid is geboden om actie te ondernemen Wilt u meer weten over de rechten en plichten van huurder en verhuurder bij renovatie en dringende werkzaamheden Doe dan ook mee aan de training Huurrecht bij groot onderhoud, renovatie en herstructurering of volg de Leergang Sociale Projectbegeleiding wanneer als sociaal projectleider betrokken bent bij renovatie- en/of herstructureringsprojecten. Michael van den OordVBTM Advocaten

  Lees meer

  7 augustus 2023

• 

  Financiën

  Rechten, plichten én mogelijkheden bij groot onderhoud, renovatie en sloop

  Groot onderhoud, renovatie, herstructurering of zelfs sloop: voor bewoners is dit vaak heftig. Welke wettelijke regels zijn er bijvoorbeeld wat betreft herhuisvesting, verhuiskosten, huurverhogingen? En minstens zo belangrijk, hoe zorg je voor een goede communicatie? Ruben Goethals, sociaal projectleider bij Beveland Wonen, ging op zoek naar de theorie én praktische tips en tools in de training Huurrecht bij groot onderhoud, renovatie en herstructurering. Bij renovatie, herstructurering en sloop denk ik aan emoties bij bewoners “Dat is vaak ook zo. Het heeft veel impact als het huis waar je misschien wel 30 jaar hebt gewoond – of juist een paar jaar, dat kan net zo goed – gesloopt wordt. Je hebt er geld aan uitgegeven om het in te richten, te schilderen, et cetera, om er een thuis van te maken, en dat wordt dan ineens anders. Dat zorgt voor emoties. Mensen schrikken echt: waar moet ik dan heen?” En dan? “En dan is het zaak dat je daar goed over communiceert, duidelijk uitlegt wat er gaat gebeuren, en wat de planning is. En daarna de stap maakt naar de mogelijkheden die het de bewoner biedt, zodat hij/zij vooruit kan gaan kijken. Je moet bewoners snel perspectief bieden.  Maar naast goede communicatie heb je als corporatie te maken met wettelijke regels, ook die kant moet je goed in beeld hebben. Daar waren en zijn we op dit moment mee bezig bij Beveland Wonen. Vandaar deze training. Die kwam precies op tijd.” Op tijd? Hoe bedoelt u? “Beveland Wonen is ontstaan uit een fusie van twee corporaties. Dat betekende dat ook de reglementen over huurrecht, groot onderhoud, renovatie en herstructurering aangepast moeten worden. Het schrijven van dit beleidsstuk ligt bij mij, en dat doe je nu eenmaal niet in een achternamiddag. Deze training sluit daarop aan en kon ik precies in de tijd volgen dat ik daar mee bezig was.” Toeval bestaat niet toch? “Dat zou je denken hè. Hoe dan ook heb ik dankbaar gebruikgemaakt van de kennis van de trainer. De rechten en de plichten van de verhuurder en huurder, opzegging, wisselwoningen, gevolgschade, de huurprijzen en servicekosten, vergoedingsregelingen, het sociaal plan, het is allemaal op een interactieve manier behandeld. Voor mij sprong de discussie over het verschil tussen renovatie en dringende werkzaamheden (groot onderhoud) eruit. Is een gasketel vervangen door een warmtepomp onderhoud (geen verbetering maar vervanging) of renovatie (meer kwaliteit van warmte, betere warmteverspreiding)?” Waarom is dat zo belangrijk? “Omdat je dan met andere regelgeving te maken hebt. Voor renovatie heb je goedkeuring van de bewoner nodig. Zo niet, dan is de gang naar de rechter een eventuele volgende stap. Als het gaat om dringende werkzaamheden, dan is een bewoner verplicht om daaraan mee te werken.” Nog andere inzichten gekregen? “Kennis opgedaan én soms een ander inzicht. De kracht van deze training was dat alle deelnemers met hetzelfde te maken hebben. Dan kun je ervaringen uitwisselen en discussiëren en kennis delen. Hoe doen andere corporaties het? We hebben het bijvoorbeeld gehad over het opzeggen van de huurovereenkomst in geval van sloop. Beveland Wonen stuurde vrijwel meteen na de bekendmaking van de sloop een brief met de huuropzegging. Maar dan weten bewoners nog helemaal niet wanneer wat gaat gebeuren, waar ze naartoe gaan, et cetera. Nu sturen we deze brief niet eerder dan een jaar voor de sloop, dan is er al perspectief voor de bewoner.” Toch maar mooi meegepikt als extraatje “Haha, ja. De volgorde waarin je communiceert is echt belangrijk. Je moet sowieso goed nadenken aan de voorkant: hoe gaan we het doen, wat kunnen we verwachten?”

  Lees meer

  13 maart 2023

• 

  Financiën

  Schakeltechnieken bij communicatie

  Verreweg de meeste gesprekken voeren we zonder erbij na te denken, op de automatische piloot, en dat is maar goed ook. De meeste gesprekken hebben daarom een pingpong structuur. Als de huurder het antwoord van de medewerker accepteert, dan is er niets aan de hand.  Maar als dat het niet geval is, dan kunnen de emoties snel hoog oplopen en loopt het gesprek gemakkelijk uit de hand. Als een gesprek niet harmonieus verloopt, is het eerst zaak om te stoppen met pingpongen. Sla het balletje niet terug, maar laat het rustig op de grond vallen of vang het op. De kunst is om op tijd te schakelen en de inhoud even los te laten. Schakelen? Jazeker! Stop met wat je deed en zet een van de volgende gesprekstechnieken in: 1. BOVEN-TECHNIEKEN Bij ‘boven-technieken’ ga je praten over het gesprek zelf. Dit kan gericht zijn op de dynamiek van het gesprek of op het gedrag van de ander. Ze dienen om het over het gesprek zelf te gaan hebben, zodat de kwaliteit van het gesprek kan verbeteren. Structuur van het gesprek benoemen: We zijn bezig elkaar te overtuigen. We herhalen steeds dezelfde discussie. We worden het niet met elkaar eens. Gedrag van de ander benoemen: U laat me niet uitpraten. U schreeuwt tegen me. U noemt me …. Hierna kun je voorstellen doen voor het vervolg van het gesprek: Richting geven: We hoeven het ook niet eens te zijn of te worden. Ik kan u wel informatie geven over hoe wij omgaan met dit soort situaties. Vindt u dat goed? Ik stel voor dat we elkaar in het vervolg laten uitpraten, u mag eerst. Ik wil u graag helpen, maar als u tegen me schreeuwt kan ik niet goed naar u luisteren Grenzen stellen: Ik wil dat u stopt met mij … te noemen. Als u daarmee door gaat stop ik met het gesprek. Ik wil u graag helpen, maar alleen als u mij met respect behandelt. 2. VRAGEN STELLEN Het stellen van vragen heeft een aantal functies. Je kunt hierdoor het gesprek in een bepaalde richting sturen, het probleem verhelderen en de huurder aan het denken zetten. Een vraag over de inhoud Een vraag over de inhoud is vooral bedoeld om het probleem of de vraag helder te krijgen. Wat wilt u precies van mij weten? Wat is er gebeurd? Een (open) vraag over de houding of emotie van de ander Een vraag naar de emotie is vooral bedoeld om het emmertje leeg te laten lopen en het gesprek weg te voeren van de inhoud. Met geëmotioneerde mensen kun je immers geen redelijk gesprek voeren over het probleem. Waarom bent u daar zo boos over? Wat is het probleem? Een vraag over de oplossing Wat verwacht u van ons? Hoe denkt u dat de oplossing eruit kan zien? 3. SAMENVATTEN Een samenvatting heeft twee functies. Je laat zien dat je hebt geluisterd en hebt begrepen wat de ander zegt. Daarmee kan dat onderwerp ook naar een afronding. Vat bijvoorbeeld samen wat de ander zegt Dus als ik het goed begrijp, dan …. Dus u zegt dat: …. 4. STILTE Na een vraag of mededeling (slecht nieuws) is het laten vallen van een stilte een heel krachtig middel. Het kan heel spannend zijn om die stilte te laten vallen. Een valkuil is om zelf die stilte op te gaan vullen. De kunst is om rustig af te wachten en de ander hiermee aan het denken te zetten. Een andere functie van het laten vallen van een stilte kan zijn om de ander uit te laten razen. De denkpauze Hoe zou een oplossing eruit kunnen zien?   …<stilte>… Uw inkomen is te hoog en we maken geen uitzondering: u krijgt de woning niet…   …<stilte>… Aan u de keuze: of u betaalt voor hert vervagen van het slot, of u zorgt zelf voor een oplossing   …<stilte>… Stoom afblazen “Het is belachelijk dat ik moet betalen voor een nieuw slot op mijn deur! Het is toch jullie huis? Vind jij dat normaal? …”   …<stilte>…   “Bent u daar nog?” 5. ONDER TECHNIEKEN Onder technieken gaan over het gedrag of het gevoel van de ander. Ze zijn bedoeld om de ander op zijn gemak te stellen. Door ervoor te zorgen dat de emoties er mogen zijn, voelt de ander zich gezien en gehoord en kunnen de emoties sneller tot bedaren komen. Een gevoelsreflectie Een korte, constaterende manier om gevoelens te benoemen is de gevoelsreflectie. Dus daar bent u boos over En daarom voelt u zich gepakt Begrip tonen Begrip tonen is een krachtige techniek, mits juist toegepast. Begrip tonen is nooit een trucje of kunstje. Begrip tonen lukt alleen geloofwaardig als het oprecht en specifiek is. Dus verplaats je in de ander en zeg ook waar je precies begrip voor hebt. Ik kan me goed voorstellen dat u heel boos bent omdat u een heel weekend zonder verwarming het gezeten. Ik begrijp dat u helemaal niet had verwacht dat wij u niet gaan helpen bij uw klacht over uw buren. Benoemen van gedrag of de emotie Het benoemen van het gedrag is een hele veilige techniek. Je hoeft je niet in te leven in de ander. Het is daarom heel geschikt om in te zetten als je geen begrip hebt voor de ander. Ik merk dat u hier teleurgesteld over bent Ik hoor aan uw stem dat dit u emotioneert. 6. VOORUIT TECHNIEKEN Vooruit technieken zijn geschikt aan het einde van het gesprek. Ze kunnen dienen als afronding of als het begin van een nieuwe fase in het gesprek. Keuzetechnieken Zet de mogelijkheden op een rijtje. Hierdoor wordt duidelijk wat wel, maar ook wat niet kan. Of u knapt de tuin zelf op, of wij doen het op uw kosten. U kunt naar buurtbemiddeling om te kijken of u er samen uit komt komen, of de situatie accepteren zoals die is. U kunt wachten totdat u voldoende inschrijfduur hebt opgebouwd, of zoeken naar woningen in een andere regio. Afrondende vraag Heeft u nog andere vragen? Met deze technieken achter de hand heeft u altijd een keuze op een schakelmoment en zal het gesprek voor zowel de huurder als voor de medewerker een stuk bevredigender zijn. Succes!

  Lees meer

  10 maart 2023

• 

  Financiën

  Verhuiskostenvergoeding weer geïndexeerd

  Huurders krijgen de verhuiskostenvergoeding als ze moeten verhuizen vanwege sloop of ingrijpende renovatie van hun (zelfstandige)woning. Het nieuwe bedrag is van toepassing op huurders die vanaf 28 februari 2023 verhuizen. Het bedrag is dit jaar een stuk hoger dan voorgaande jaren vanwege de hoge inflatie. Maar wanneer is deze verhuiskostenvergoeding ook al weer verschuldigd? Alleen vanwege renovatie De verhuiskostenvergoeding is alleen maar verschuldigd als een huurder vanwege renovatiewerkzaamheden niet in de woning kan blijven wonen . Of, anders gezegd: de renovatie kan niet in bewoonde staat worden uitgevoerd. Het is om die reden belangrijk om bij grote onderhoudsprojecten waar zowel dringende onderhouds- als renovatiewerkzaamheden worden uitgevoerd, te kijken welke werkzaamheden renovatie betreffen en welke werkzaamheden groot onderhoud zijn. Want als de huurder vanwege groot onderhoudswerkzaamheden niet in de woning kan blijven wonen, is er geen recht op de wettelijke verhuiskostenvergoeding. Wat is renovatie precies? Onder renovatie wordt zowel sloop met vervangende nieuwbouw, als gedeeltelijke vernieuwing door verandering of toevoeging, gericht op stijging van het woongenot verstaan. Is sprake van sloop/nieuwbouw en beëindiging van de huurovereenkomst dan heeft de huurder altijd recht op de verhuiskostenvergoeding (art. 7: 275 lid 3 en 4 BW). Bij een renovatie moet dan ook sprake zijn van meer dan alleen onderhoud. Van belang is dat niet iedere vernieuwing in de woning een renovatie is, ook al wordt deze term in het spraakgebruik wel vaak zo gebruikt.  Een voorbeeld: het vervangen van een keuken of badkamer door een nieuwe keuken of badkamer is juridisch geen renovatie. De oude keuken of badkamer wordt ‘gewoon’ vervangen door een nieuwe en dat is natuurlijk prettig voor de huurder die daarvan ongetwijfeld meer woongenot van zal hebben. De werkzaamheden zijn echter niet gericht op het stijgen van het woongenot, maar op de vervanging van de keuken of badkamer vanwege onderhoud. Maar als in die badkamer de oude douchekraan wordt vervangen door een thermostaatkraan en in de keuken wordt bijvoorbeeld het aanrechtblad verlengd, of er komen extra kastjes, dan vallen de werkzaamheden voor de thermostaatkraan, het stuk verlengde aanrechtblad en de kastjes wél onder renovatie. Deze onderdelen zijn immers een toevoeging ten opzichte van het oude en zijn ook gericht op meer wooncomfort. Moet de huurder vanwege renovatie verhuizen? Voor het bepalen of de verhuiskostenvergoeding verschuldigd is, zal gekeken moeten worden of de huurder alleen vanwege de renovatie (of de renovatie-onderdelen zoals in het voorbeeld) moet verhuizen. Dat zal meestal niet het geval zijn. In de situatie van het voorbeeld: de thermostaatkraan, het verlengde aanrechtblad en de extra kastjes zijn snel geplaatst en leveren geen grond voor een verhuiskostenvergoeding. Als de huurder echter om persoonlijke redenen (bijvoorbeeld ziekte) vanwege de renovatie (-onderdelen) niet in de woning kan blijven wonen, geldt de verhuiskostenvergoeding wel. Wat is verhuizen? De huurder heeft alleen recht op een verhuiskostenvergoeding als aan bovenstaande voorwaarden is voldaan én als de huurder ook daadwerkelijk moet verhuizen. Van verhuizen is geen sprake als de verhuurder aan de huurder een ingerichte en gestoffeerde logeerwoning aanbiedt. De huurder hoeft dan namelijk alleen wat persoonlijke spullen mee te nemen. Een verhuurder doet er dus verstandig aan om bij een project met renovatiewerkzaamheden waarbij de huurder niet in de woning kan blijven, een ingerichte en gestoffeerde logeerwoning aan de huurder aan te bieden. Ook als de huurder die woning weigert, heeft de huurder geen recht op de wettelijke verhuiskostenvergoeding³. Meer weten over Huurrecht bij groot onderhoud, renovatie en herstructurering? Doe dan mee aan de training Huurrecht bij groot onderhoud, renovatie en herstructurering. Ook tijdens de leergang Sociale Projectbegeleiding komen de huurrechtelijke aspecten uiteraard aan de orde. Tanja de GrootVBTM Advocaten

  Lees meer

  6 maart 2023

• 

  Financiën

  Als alles op zijn plek valt tijdens de module Verhuur

  Als alles op zijn plek valt, levert een cursus soms meer op dan vooraf gedacht. Ellen Nieuwenhuizen en Yasmin Bolland volgden de verdiepende module Verhuur. “We zijn er niet alleen theoretisch sterker door geworden maar durven ook onszelf meer te laten zien en vragen waarom bepaalde dingen gaan zoals ze gaan.” Ellen is verhuurconsulent bij Intermaris, Yasmin werkt op het klantencontactcenter van Rijnhart Wonen in Leiderdorp. Beide dames volgden een ontwikkeltraject dat Samen Professionals samen met Kjenning heeft ontwikkeld. Eén van de modules was de verdiepende module Verhuur.  Voor Ellen was het een logische aansluiting op haar werk als verhuurconsulent. “Ik wilde meer weten over verhuur en ook kijken hoe het er bij andere corporaties aan toe gaat. Wat doen zij anders dan wij en wat gaat hetzelfde?” Voor Yasmin was de module weliswaar onderdeel van haar traineeship, maar ze zou er zelf ook voor hebben gekozen. “Niet alleen omdat ik meer wilde weten over verhuur, maar ook omdat ik eerder als commercieel makelaar heb gewerkt en wilde weten wat het verschil was tussen die twee.” Wat leerden jullie allemaal? Tijdens de module stond vooral het matchen van een klant aan een pand centraal, zo vertelt Yasmin. “Daar wordt intensief naar gekeken en daar had ik voorafgaand aan de module eigenlijk geen weet van. Ook creatief adverteren maakte deel uit van de cursus. Dat moet op de juiste manier gebeuren, ook al krijgt iemand na een lange wachttijd eindelijk een woning aangeboden. Je moet het toch zo aantrekkelijk mogelijk maken want anders weigert iemand misschien.”  Het creatieve kwam ook tijdens de training tot uiting doordat de docente de deelnemers aanspoorde om toch vooral veel van zichzelf te laten zien. Ellen knikt. “Klopt, we werden echt aangezet om zelf zaken in te brengen. Een frisse wind te laten waaien binnen je eigen organisatie.” Dat was nodig? Een frisse wind? “Nou ja, de corporatiewereld ervaar ik in sommige opzichten als best stoffig”, zegt Yasmin met een knipoog. “Een woningcorporatie moet nou eenmaal zorgen voor zekerheid, het is geen snelle dynamische zakenwereld waarin ik werk. Dus een frisse wind kan zeker geen kwaad. Maar ik heb hele leuke collega’s hoor!” Ellen vindt nog wel meevallen met die stoffigheid. “Er zijn best wat jonge collega’s en we zitten in een verbetertraject om de processen wat efficiënter laten verlopen. Maar ik denk dat het verschilt per corporatie.” Door het kijken naar andere deelnemers doe je denk ik ook frisse ideeën op? “Zeker. We werden in break out rooms gezet om zo samen aan een casus te werken. Door die achteraf plenair te bespreken zie je waar andere deelnemers mee komen en daar leer je zelf ook van”, zegt Ellen. Yasmin vond dit onderdeel het leukste. “Dat je hoort hoe het ergens anders aan toe gaat, en dat het eigenlijk overal weer anders gaat. Ik dacht dat het overal ging zoals bij ons.” En wat heb je dan zoal geleerd dat nieuw was? Ellen: “Het adverteren was voor mij echt een eye opener. Dat je creatief moet zijn om de juiste persoon aan het juiste pand te koppelen. En ik vond het eigenlijk ook wel fijn dat veel dingen die ik al dacht te weten, ook bevestigd werden.” Yasmin is vooral blij met de kennis die ze heeft opgedaan. “Ik heb veel geleerd. Ik kan het niet meteen overnemen in mijn werk maar door die nieuwe kennis en de gedachte dat ik mezelf best mag laten zien durf ik meer in te brengen. Ik heb er meer zelfvertrouwen van gekregen.” Ook Ellen durft meer van zichzelf te laten zien. “Ik stel meer vragen over waarom we dingen doen zoals we ze doen. Bijvoorbeeld waarom we pas bij de eindinspectie een aannemer uitnodigen en niet al veel eerder in het proces, bij de voorinspectie. Gelukkig valt dat bij de meeste collega’s wel in goede aarde.” Ook een vraag voor een maatwerktraining? Kjenning en Samen Professionals hebben een intensief ontwikkeltraject op maat gemaakt op basis van de eigen situatie, de leerwensen en vragen van de deelnemers, met veel keuze mogelijkheden en verdiepende modules. Heeft u ook een vraag voor een incompany training? Neem dan contact op. Samen zoeken we de best passende oplossing, passend bij uw vraagstuk en uw situatie. Neem snel contact op met onze opleidingsadviseurs.

  Lees meer

  27 februari 2023

• 

  Financiën

  Contractsvrijheid bij woningtoewijzing?

  Het staat een woningcorporatie op grond van rechtspraak in beginsel vrij om te bepalen met wie zij een huurovereenkomst aangaat. Die vrijheid is echter niet onbegrensd. Immers, een woningcorporatie heeft vaak een monopolypositie en op haar rust wel een maatschappelijke verantwoordelijkheid. Deze verantwoordelijkheid brengt met zich mee dat het onder omstandigheden onrechtmatig kan zijn om een woning aan een woningzoekende te weigeren. Er moet wel een gegronde reden zijn om een woningzoekende als huurder te weigeren. Een aanzienlijke huurachterstand of overlastgevend gedrag kunnen een reden zijn om iemand te weigeren als huurder. De omstandigheden van het geval blijven altijd van belang. The proof of the pudding is in the eating In een zaak die op 25 januari jl. diende bij de rechtbank Limburg weigerde een woningcorporatie een woning toe te wijzen aan een woningzoekende die om medische redenen naar een begane grond woning wilde verhuizen. De verhuurder weigerde dit vanwege een oude huurschuld van deze woningzoekende bij een andere woningcorporatie. De woningzoekende vorderde in een kort geding de woningcorporatie te bevelen om geen rekening te houden met een huurschuld van 16 jaar geleden bij de andere woningcorporatie. De voorzieningenrechter oordeelt dat de verhuurder ten opzichte van de woningzoekende onrechtmatig handelt door haar niet in aanmerking te laten komen voor een woning. Daarbij laat de rechter meespelen dat het niet aannemelijk is geworden dat en zo ja voor welk bedrag de andere verhuurder een vordering uit huurachterstand van circa 16 jaar geleden op de woningzoekende heeft (gehad). Daarnaast speelt mee dat de woningzoekende geblokkeerd was bij Thuis in Limburg (een samenwerking van 14 woningcorporaties in de provincie Limburg waarop het woningaanbod staat) maar dat de andere verhuurder bij wie de vermeende schuld zou zijn die blokkade inmiddels heeft opgeheven. De rechter beveelt dat de woningcorporatie bij de beslissing tot toewijzing van een woning geen rekening houdt met de huurschuld van de woningzoekende bij de andere verhuurder. Contractsvrijheid, mits en maar… Een corporatie heeft een grote mate van contractsvrijheid bij het wel of niet aangaan van een huurovereenkomst met een woningzoekende, maar zal bij een weigering wel een gegronde en aantoonbare reden moeten hebben. Een vonnis waarin de woningzoekende tot betaling van een huurachterstand is veroordeeld kan bijdragen aan het bewijs van het bestaan van zo’n gegronde reden. Dergelijk bewijs van het bestaan van een huurachterstand ontbrak in deze kwestie. Tanja de NijsVBTM Advocaten

  Lees meer

  22 februari 2023

• 

  Financiën

  Huurrechtontwikkelingen in 2023

  De woningmarkt kookt, zo heeft ook de nationale wetgever gemerkt. In een poging de temperatuur te verlagen, vuurt de wetgever meerdere wetsvoorstellen op de markt af. Na eerder de introductie van de middenhuur en de veranderingen aan het WWS te hebben uitgelicht, nemen Mick en Roel u deze keer mee door een aantal andere (mogelijke) wijzigingen. Tijdelijke contracten zelfstandige woonruimte Een initiatiefwetsvoorstel van Kamerleden Nijboer en Grinwis beoogt te regelen dat de mogelijkheid om zelfstandige woonruimte voor maximaal twee jaar te verhuren zonder dat de huurder huurbescherming heeft, vervalt. Onder huidige wetgeving eindigt de huur bij een overeenkomst van twee jaar of korter simpelweg door verloop van de huurtijd.  Er dient een aanzegging daarvan gedaan te worden, maar de huurder heeft geen huurbescherming. Als dit wetsvoorstel wordt aangenomen, eindigt een huurovereenkomst voor een zelfstandige woonruimte nooit enkel door het verstrijken van de in die overeenkomst opgenomen bepaalde tijd. Verhuurder en huurder kunnen de huurovereenkomst natuurlijk wel opzeggen, waarbij voor verhuurders geldt dat zij dat alleen mogen doen op basis van de wettelijke opzeggronden. Huurverhoging vrije sector gekoppeld aan gemiddelde loonstijging Sinds 1 mei 2021 zijn huurverhoging in de vrije sector bij wet gemaximeerd op het percentage van de inflatie +1%. Deze wet heeft een geldigheidsduur van drie jaar. In december 2022 hebben beide Kamers ingestemd met een wijziging van de manier waarop deze maximale huurverhoging wordt berekend. In tijden van zeer hoge inflatie uiten veel politieke partijen hun zorgen over zulke grote verhogingen. De minister komt aan deze zorgen tegemoet door de jaarlijkse huurprijsstijging in de vrije sector te maximeren op de laagst uitvallende van twee rekenmethodes: de inflatie + 1% of de gemiddelde CAO-loonontwikkeling + 1%. Deze wijziging is vanaf 1 januari 2023 in werking getreden en geldt in ieder geval tot 1 mei 2024. Huurverlaging voor minima-huurders van woningcorporaties De regering introduceert een verplichte huurverlaging voor huurders van woningcorporaties in 2023 of 2024. Voorwaarde hiervoor is dat de huurder(s) niet meer dan €23.250 of €32.730 (afhankelijk van de samenstelling van het huishouden) aan inkomen hebben en een kale huurprijs betalen van meer dan €575,03. Als deze wet aangenomen wordt, zijn woningcorporaties verplicht de gerichte huurverlaging voor 1 juni 2023 voor te stellen. Voor deze doelgroep moet de kale huur dan worden verlaagd naar €575,03. Geen huurverhoging voor isolatiemaatregelen In de Nationale Prestatieafspraken is opgenomen dat isolatiemaatregelen die woningbouwcorporaties nemen, vanaf 1 januari 2023 niet tot een huurverhoging zullen leiden. Er mag na een renovatie ten behoeve van de isolatie van een woning (denk aan isolatie van gevels, binnenmuren, daken, vloeren; vervanging van ramen, deuren, kozijnen; kierdichting) geen daarop gebaseerde huurverhoging doorgevoerd worden. Wel blijft een huurverhoging mogelijk voor het aanbrengen van niet-isolerende installaties ten behoeve van de duurzaamheid, zoals zonnepanelen of een zonneboiler. Verhuurdersnormen: inbeheername woningruimte? In februari 2023 debatteert de Tweede Kamer plenair over het wetsvoorstel Goed Verhuurderschap. Naast het introduceren van een bindende norm tegen bijvoorbeeld discriminatie en intimidatie, wordt aan verhuurders ook de plicht opgelegd om huurders schriftelijk te informeren over hun rechten en plichten ten aanzien van het gehuurde. Opmerkelijk is ook dat er een bevoegdheid aan gemeentes wordt gegeven om voor bepaalde (kwetsbare) gebieden een vergunningplicht voor verhuur in te stellen. Naast flinke boetes van maximaal €90.000 kan in geval van niet-naleving van zo’n vergunning de woonruimte zelfs in beheer worden genomen door de gemeente, dus onttrokken aan het beheer van de verhuurder. Dit is een verregaande sanctie die schuurt met het eigendomsrecht, maar die er mogelijk wel voor zorgt dat meer verhuurders zich aan wet- en regelgeving zullen houden. Bijblijven Kortom: er gebeurt veel op het nationaal wetgevend toneel en uw kennis actueel houden is onverminderd belangrijk. Een goede basiscursus Huurrecht, een stevige verdieping in het Huurrecht of een snelle opfriscursus Huurrecht helpt u daarbij,  Of een van de vele andere gerichte opleidingen rondom het huurrecht. Mick van der Valk en Roel Benekker VBTM Advocaten

  Lees meer

  13 februari 2023

• 

  Financiën

  Introductie middenhuur; veranderingen WWS

  De woningmarkt kookt, zo heeft ook de nationale wetgever gemerkt. In een poging de temperatuur te verlagen, vuurt de wetgever meerdere wetsvoorstellen op de markt af. Mick en Pepijn nemen u mee in de belangrijkste aangekondigde veranderingen aan het woningwaarderingsstelsel (WWS) en de introductie van de middenhuur. Middenhuur Het kabinet heeft een voorstel voor grote veranderingen in zijn huurbeleid naar de Tweede Kamer gestuurd. Hieruit blijkt onder andere dat de grens van huurprijsbescherming op basis van het WWS komt te liggen bij 187 punten, wat vertaalt naar een kale huur van €1026,71 (bij inwerkingtreding van de wet naar verwachting geïndexeerd tot ongeveer €1100). Momenteel ligt de grens op 147 punten (kale huur van €808,06). Meer dan 80% van de woningen die in Nederland verhuurd worden, zullen onder de nieuwe grens vallen en worden dus gereguleerd. Door wel de grens van huurprijsbescherming op basis van het WWS te verhogen, maar niet de inkomensgrens voor huurtoeslag, creëert het kabinet een nieuwe categorie: de middenhuur. Huurders van deze woningen krijgen vermoedelijk ook toegang tot de huurcommissie, waar procedures over toetsing van de (aanvangs)huurprijs en gebreken aan de woning gevoerd kunnen worden. Deze huurovereenkomsten vallen ook onder een streng regime omtrent huurprijsverhoging, maar worden niet gesubsidieerd middels de huurtoeslag. De verhoogde grens zal alleen gelden voor huurcontracten die na het ingaan van nieuwe regelgeving worden gesloten: huurders kunnen voor bestaande overeenkomsten dus geen succesvol beroep doen op de nieuwe regels omtrent huurprijsbescherming. Deze veranderingen zijn initieel van tijdelijke aard: het ministerie zal periodiek bepalen in hoeverre de regeling nog steeds noodzakelijk en doeltreffend is. Veranderingen in puntentelling Bepaalde kwaliteiten van een woning, zoals energielabel en buitenruimte, zullen belangrijker worden in de waardering van de woning. Energielabels vanaf A leveren meer punten op dan in het huidige stelsel, terwijl labels lager dan D zelfs negatieve punten zullen opleveren (en nadrukkelijk geen gebrek vormen, zoals eerder werd voorgesteld. Zie daarover dit eerdere artikel). Buitenruimtes van 5m² tot 25m² worden ook meer gewaardeerd, terwijl de meerwaarde van een grote buitenruimte afneemt. Ook de WOZ-waarde mag iets meer meegeteld worden, tot een maximum van 33% van alle punten bij een woning die tot 187 punten heeft. In feite wordt de bestaande regeling voor maximering van meetelling van de WOZ-waarde tot 142 punten “opgerekt” naar de nieuwe grens voor middenhuur. Komt een woning bij volledige waardering van de WOZ-waarde niet boven 142 (of 187) punten uit, dan geldt deze beperking tot en met 33% niet. Dwingend Het kabinet heeft uitgesproken te willen gaan handhaven op naleving van de maximale toegestane huurprijs. Waar het onder de huidige regels aan de huurder is om een (lagere) huur conform het WWS af te dwingen, zal de overheid in het nieuwe stelsel ook op maximaal toegestane huurprijzen gaan handhaven met boetes. De intentie van het kabinet is om ook te handhaven op bestaande huurovereenkomsten van woningen onder de huidige liberalisatiegrens. In de toekomst zullen de meeste verhuurders dus actief moeten nagaan hoeveel huur zij maximaal voor hun woningen mogen vragen, om anders boetes te riskeren. Afsluitende opmerking Waarschijnlijk zullen bovenstaande voorstellen in de eerste helft van 2023 door de Tweede Kamer behandeld worden. In het proces zijn natuurlijk nog allerlei aanpassingen aan het bovenstaande mogelijk. Momenteel betreft dit slechts in een brief van het kabinet aangekondigde maatregelen. Uiteraard houden we scherp in de gaten hoe de wet- en regelgeving zich ontwikkelt, om u met de nieuwste inzichten van advies en kennis te kunnen voorzien. Mick van der Valk en Pepijn Eymaal.VBTM Advocaten

  Lees meer

  30 januari 2023