Een burenruzie: wat moet de verhuurder doen?

Buren die elkaar het leven zuur maken, het komt helaas nog wel eens voor. Van de verhuurder wordt dan meestal verwacht dat hij een oplossing biedt voor de door de buren ondervonden overlast. Bijvoorbeeld door één van de klagers te laten verhuizen of door naar de rechter te stappen.

Bij een burenruzie is echter vaak onduidelijk wie de veroorzaker van de overlast is en welke huurder de verhuurder moet aanspreken. De pot verwijt de ketel. Toch betekent dat niet dat de verhuurder de burenruzie maar moet laten voor wat het is.

Verhuurder aan de slag ook bij onduidelijke schuldvraag
Ook als niet duidelijk is bij welke huurder de schuldvraag ligt, heeft de verhuurder de plicht om maatregelen te nemen. Maar welke maatregelen moet je nemen als duidelijk sprake is van een burenruzie? Het Gerechtshof ‘s-Hertogenbosch heeft daar onlangs uitspraakover gedaan, waarbij VBTM de verhuurder bijstond.

In deze zaak klaagden de buren over en weer over elkaar bij de verhuurder en viel niet één klager als verantwoordelijke voor de ontstane situatie aan te wijzen. De verhuurder voerde met beide huurders gesprekken, maakte afspraken en trachtte te bemiddelen. Dit leidde niet tot verbetering, zodat één van de klagers een kort geding startte om de verhuurder te verplichten tegen de andere huurder een procedure te starten met als doel ontbinding van de huurovereenkomst. Volgens deze klager had de verhuurder een grondig onderzoek moeten instellen, buurtonderzoek moeten houden en het conflict moeten oplossen, bijvoorbeeld door hem andere woonruimte aan te bieden met een verhuiskostenvergoeding. Het gerechtshof was het hier echter niet mee eens. Het stelde vast dat er sprake was van een grondig verstoorde burenrelatie waarin in ieder van de buren een aandeel had.

Volgens het hof rust op de verhuurder weliswaar de verplichting om op te treden tegen onrechtmatige overlast van een huurder, dat wil echter niet zeggen dat de verhuurder iedere mogelijke (rechts)maatregel moet nemen die tot beëindiging van de overlast zou kunnen leiden. De verhuurder moet díe maatregelen nemen die in redelijkheid en afhankelijk van de omstandigheden van het geval van hem verwacht mogen worden.

In de situatie waar het hof over moest oordelen waren de maatregelen van de verhuurder, bestaande uit het bevorderen van overleg en het bemiddelen tussen beide huurders, voldoende. Van een verhuiskostenvergoeding kan volgens het hof geen sprake zijn. Het hof oordeelt dat de verhuurder het probleem niet heeft veroorzaakt en aan zijn verplichtingen heeft voldaan, zodat niet valt in te zien waarom de verhuurder een verhuiskostenvergoeding aan de klager zou moeten betalen. 

Ook bij een wederzijdse burenruzie dus niet stilzitten
Dus ook bij een wederzijdse burenruzie kan de verhuurder niet stilzitten, maar de maatregelen die de verhuurder moet treffen gaan in beginsel minder ver dan in een “gewone” overlastzaak. De verhuurder zal in ieder geval een onderzoek moeten instellen om een goed beeld te krijgen van de aard van de overlast. Aan de hand daarvan zal de verhuurder moeten beoordelen welke maatregelen genomen moeten worden. In de burenruzie waar het Gerechtshof ’s-Hertogenbosch over moest oordelen, was het voeren van overleg en het bemiddelen tussen partijen bij het maken van afspraken voldoende.

Tanja de Groot, VBTM Advocaten

Huurrecht
Huurrecht bij groot onderhoud, renovatie en herstructurering
Huurrecht Verdieping 
Zelf aangebrachte voorzieningen (ZAV) 
Woningwaarderingsstelsel