Communicatie & Persoonlijke ontwikkeling artikelen

Nieuws, inspiratie, handige tips en klantverhalen.

Vakgebieden

Artikelen

• 

  Communicatie & Persoonlijke ontwikkeling

  Omgaan met verwarde personen: hoe dan?

  “De vakman die achter de voordeur van de huurder komt, heeft steeds vaker te maken met bewoners met psychische problemen en/of een verslaving”, aldus Gerard Nijmeijer, uitvoerder Dagelijks Onderhoud bij Accolade. Vandaar dat de 21 vakmannen van de corporatie de training ‘Omgaan met verwarde personen voor de vakman’ volgden. Nou, kom maar door: hoe was het? “Na afloop waren alle 21 vakmannen enthousiast en positief. Daar ben ik heel blij mee, want vooraf stond echt niet iedereen te springen om deze training te volgen. Dit zijn bijna allemaal ‘ruwe-bolsterjongens’, ontzettend goed in hun vak, maar niet iedereen weet hoe je het best kunt reageren en het gesprek kunt aangaan met bewoners met deze problematiek.” Dus daar had u nog wat missiewerk te verrichten? “Nee hoor, zo voelt dat niet. Als uitvoerder Dagelijks Onderhoud is een van mijn taken te zorgen dat ‘mijn jongens’ hun werk zo goed mogelijk kunnen uitvoeren. In 80% van de contacten die zij hebben met bewoners gaat dat goed, in 20% van de gevallen lopen zij tegen zaken aan die extra aandacht nodig hebben. Daar ga ik dan ‘achteraan’.” Waar hebben we het dan over? “Over mensen met verward gedrag, verslavingsgedrag, psychische problemen, dementie, huiselijk geweld, en depressie. Omdat mensen met deze problemen steeds langer zelfstandig blijven wonen, hebben onze vakmannen hier steeds vaker mee te maken. Dan is het prettig als ze snel de situatie kunnen herkennen, daarop kunnen inspelen met respect voor de ander, zodat ze uiteindelijk hun werk goed kunnen uitvoeren.” Herkennen is niet het enige neem ik aan? “Nee, zeker niet. Je moet als vakman ook wat met dat gedrag. Vandaar deze training die we bij Kjenning hebben gevolgd. Ik zit al jarenlang in het Platform Dagelijks Onderhoud van Kjenning, samen met mensen van andere corporaties uit het hele land. Ieder jaar komen we twee keer bij elkaar en behandelen we een thema dat we zelf aandragen. Daar heeft een deskundige een keer gesproken over het onderwerp verwarde mensen. Dat vond ik heel waardevol, want je kunt wel denken: ach, ik weet wel hoe ik daarmee moet omgaan, maar er valt natuurlijk nog heel veel te leren.” U dacht: daar moeten we intern ook wat mee? “Precies. En dat hebben we dus ook gedaan. Tijdens de training werden er ook echt praktische tips gegeven. Fijn, want daar kunnen vakmensen ook het meest mee. Bijvoorbeeld dat je niet tegenover mensen moet gaan staan, maar ernaast omdat dat veel minder bedreigend is. Dat je ze de tijd moet geven om te verwerken wat je komt doen. Dus niet snel snel even je werk doen, en weer weg, want dat is lastig te hanteren voor mensen die net iets anders in elkaar steken om welke reden dan ook.” Fijn, die tips en tricks? “Zo’n training draagt bij aan meer inzicht in en het herkennen van de symptomen en het gedrag van mensen met psychische problemen en/of een verslaving. Onze vakmannen herkennen situaties nu sneller, kunnen daar rekening mee houden en erop inspelen. Daarnaast kunnen ze nu ook beter inschatten wanneer het goed is om een collega in te schakelen, bijvoorbeeld voor hun eigen veiligheid. Het was mooi om te zien dat deze grote, stoere jongens deze dag waardevol vonden. Deze training was een stap in de goede richting, we denken er nu over een cursus gesprekstechniek te gaan volgen met deze groep medewerkers.” Ook een vraag voor een incompanytraining ? Bovenstaande training werd in company verzorgd voor Accolade. Heeft u ook een vraag voor een incompany training? Neem dan  contact op met onze opleidingsadviseurs. Samen zoeken we de best passende oplossing, passend bij uw vraagstuk en uw situatie.

  Lees meer

  8 december 2020

• 

  Communicatie & Persoonlijke ontwikkeling

  Verhuizen geeft stress en is veel gedoe

  Wist je dat er een stress top 10 bestaat? Met gebeurtenissen die ons in het leven het meeste ongemak en spanning bezorgen. En wat denk je: Op welke plaats staat verhuizen in die top 10? Verhuizen & de stress staat zelfs in de top 3! Het verlies van een dierbare is stressor nummer 1. Op nummer twee staat in Nederland een scheiding of relatiebreuk. De derde plaats wordt ingenomen door een verhuizing. Had je dat verwacht? Ik niet. Ja, verhuizen is gedoe. In- en uitpakken is altijd meer werk dan je al dacht. Het is een hoop geregel. En het kost geld. Maar je verhuist toch naar je nieuwe paleisje? Je krijgt een nieuwe kans. Je leert nieuwe mensen kennen. En je gaat op zoek naar nieuwe dingen in je nieuwe buurt. Wetenschappelijke inzichten over verhuizen Uit verschillende onderzoeken blijkt dat de stress van het verhuizen al heel ruim voor de verhuizing zelf begint. Alleen al bij de gedachte aan het zoeken van een nieuw huis, kan de paniek toeslaan. Daarna volgt de daadwerkelijke huizenjacht die in de huidige woningmarkt stressvol is. En heb je je droomhuis gevonden, dan komt de verhuizing. Hoeveel stress dat oplevert? Dat verschilt. Je leeftijd, je persoonlijkheid en je persoonlijke perspectief zijn belangrijke factoren die de verhuisstress laten afnemen of toenemen. Volwassenen die heel vaak verhuisd zijn in hun jonge jaren ervaren vaak nog steeds negatieve effecten van die verhuizingen. Dit is terug te lezen in Amerikaans onderzoek, waarin ruim zevenduizend volwassenen tussen 20 en 74 jaar in totaal tien jaar lang werden gevolgd. Daaruit kwamen best heftige conclusies: Als je in je jeugd vaak bent verhuisd, ben je ongelukkiger, heb je gemiddeld genomen meer psychisch leed en je geeft een lager gemiddeld cijfer aan je leven. Wist je ook dat uit Nederlands onderzoek blijkt dat 1 op de 14 bewoners na een verhuizing ernstige psychische klachten kan ontwikkelen? Dat plaatst verwarde personen ook weer in een ander perspectief toch? Begeleiding van woningzoekenden Weet je wat gek is? Tijdens de Leergang Verhuur zien we verhuurprocessen van verschillende corporaties. Als je die naast elkaar legt, wordt er zeer zelden in het werkproces ook rekening gehouden met begeleiding van woningzoekenden bij de juiste keuze. En in geen enkel werkproces wordt rekening gehouden met stressvermindering van onze woningzoekenden en huurders. Aan de ene kant zetten we als sector keihard in op allerlei maatschappelijke onderwerpen als verwarde personen en leefbaarheid. Aan de andere kant richten we ons in ons verhuurproces vooral op leegstand, cijfers, controles en veel papierwerk. Wat zouden we als sector kunnen winnen als er ook op deze emotie wordt ingespeeld, of minimaal rekening gehouden zou worden met verhuisstress? Aan de slag met emotie? Tijdens de Leergang Verhuur gaan we uitgebreid in op het verhuurproces. Krijg je natuurlijk stressreducerende tips voor huurders, maar leer je ook hoe je meer uit het verhuurproces kunt halen. Hoe je de juiste doelgroep bij de juiste woning kunt vinden, hoe je een goede match maakt tussen klant en pand. Want een goede match kan ook veel stress voorkomen. Voor de nieuwe huurder maar ook voor de omgeving en de corporatie. Of sparren met verhuurcollega’s uit het land? Als je al langer werkt in het verhuurvak, dan is bijblijven in het vak en de ontwikkelingen belangrijk. Juist nu er zoveel ontwikkelingen om je heen zijn, bij de klant maar ook in de sector. Sparren met collega’s, ervaringen delen en uw kennis bijspijkeren kan je hierbij verder helpen. Dat kan in het Online Platform Verhuur, ons platform Managers Wonen of een van de andere platforms. P.S. Vergeet de renovatie-stress ook niet Vergeet niet dat een renovatie natuurlijk ook stress geeft. Denk maar aan die keer dat bij je zelf thuis de keuken, badkamer of andere zaken werden verbouwd. De Leergang Sociale Projectbegeleiding staat dan ook niet alleen maar stil bij juridische kaders. Tijdens die leergang is veel ruimte voor de sociale aspecten en emoties die spelen rondom een grote renovatie. Want de impact van zo’n renovatie is minstens net zo groot op het leven van de bewoner. Marija Bjelobrk Trainer Kjenning

  Lees meer

  20 november 2020

• 

  Communicatie & Persoonlijke ontwikkeling

  Projectmatig werk is dé trend. Terwijl de meeste projecten mislukken…

  Projecten. Een echte trend, steeds meer werk wordt projectmatig gedaan. Maar als je van naam en faam bekende projecten voor de geest haalt, dan is het beeld niet direct positief. Denk aan de Noord-Zuid lijn, de Betuwelijn of de Fyra. Of aan de restauratie van het Rijksmuseum, aan Lelystad airport, of de uitbreiding van Schiphol. Dus eigenlijk staan de meeste projecten niet zo positief bekend. Wat is er dan aan de hand? De meeste projecten mislukken (deels) Het Fyra-project werd helemaal gestaakt, maar de meeste projecten komen op de een of andere manier toch wel tot een resultaat. Maar overwegend niet succesvol. Volgens de literatuur falen projecten in 70% – 80% van de gevallen, waarbij ze in 10% – 20% zelfs helemaal worden gestaakt. Blijkbaar zijn projecten dus moeilijk en gaat het projectmatig werken niet vanzelf. Maar wat is dan een project? Daarmee komt de vraag op, wat ìs een project eigenlijk? Noemen we het een project alleen omdat er het woord ‘project’ op staat? Niet perse. Een ‘echt’ project heeft een aantal vaste elementen. Dat zijn: Een project: Heeft een duidelijk doel en resultaat. En er is dus ook helder wat niet: heeft een duidelijke scope. Is een unieke, eenmalige opdracht Heeft een duidelijke opdrachtgever en opdrachtnemer. Er is een heldere rolverdeling. Kent een beperkte tijd (start en einde) en beperkte middelen/budget Is planmatig van opzet Is een Samenwerkingsverband, meestal van verschillende disciplines Heeft een heldere zakelijke rechtvaardiging (Business Case) en levert een belangrijk resultaat dat als urgent wordt ervaren door de stakeholders. Daarmee zijn de belangrijkste succesfactoren ook al genoemd: Helder resultaat en heldere afbakening Opdrachtgever in staat om de juiste omstandigheden (budget, mensen, middelen, tijd) te creëren Duidelijke zakelijke rechtvaardiging waardoor voor de organisatie helder is waarom dit moet Projectmethodiek en training projectmatig werken Nu is de projectmethodiek dus niet echt het belangrijkste element dat helpt om het projectresultaat voor elkaar te krijgen. Het gedragselement in bijvoorbeeld “samenwerken”, “heldere waarom”, “duidelijke afbakening” is vele malen belangrijker. Want mag je in jouw werkcontext ook echt zeggen dat de tijd die Pietje voor jouw project vrijmaakt, te weinig is? Of dat we eigenlijk geen ERP maar een boekhoudsysteem neerzetten? Of tegen je opdrachtgever aangeven dat die wens toch echt niet binnen jouw project hoort? Dat maakt de methodiek -zoals in mijn ogen elke methodiek en/of kennis- volstrekt context afhankelijk: het is belangrijk om de dagelijkse praktijk expliciet mee te nemen. En dat doen we dus ook in de training projectmatig werken. De projectmethodiek wordt toegepast op de eigen context van de deelnemers, in de eigen situatie en de eigen weerbarstige dagelijkse praktijk. Tijdens de training Projectmatig Werken wisselen we de theorie af met praktische oefeningen. We delen ervaringen, de successen en de net zo leerzame mislukkingen. Je krijgt een brede basis theoretische basis van projectmatige werken die je tijdens de training vertaald naar je eigen project in jouw eigen praktijk bij je woningcorporatie. En natuurlijk helpt het óók als je een goede projectmethodiek – zoals Projectmatig Werken – toepast. Een kleine waarschuwing vooraf: pragmatisme en situationeel handelen staat in onze aanpak altijd voorop. Doen wat nodig is. En we gaan dus geen project van het project maken. Eric SommerTrainer Kjenning

  Lees meer

  6 november 2020

• 

  Communicatie & Persoonlijke ontwikkeling

  Een-op-een customized VvE-training: snel en gericht kennis verwerven met maatwerk

  Splitsingsakte, jaarrekening, appartementsrechten, gebruik, beheer en onderhoud van gemeenschappelijke ruimten. Allemaal zaken die aan de orde kwamen tijdens de een-op-een online customized training die Mieke van der Kwast, vertegenwoordiger Eigenaar bij Eigen Haard, volgde. “Ik kijk nog regelmatig in de aantekeningen die ik gemaakt heb.” Wat doet een vertegenwoordiger Eigenaar? “Het woord zegt het al, ik vertegenwoordig de eigenaar, in dit geval is dat Eigen Haard. Namens Eigen Haard schuif ik aan bij vergaderingen en algemene ledenvergaderingen van VvE’s. Ik ben eigenlijk ‘een van de eigenaren’, kort gezegd. Ik werk nauw samen met de collega’s die in de wijk werken en met vragen, meldingen of klachten van huurders te maken hebben. Die input neem ik mee naar de jaarlijkse VvE-vergadering, om het woongenot van onze huurders te bevorderen. Hoewel ik nog maar sinds augustus op deze plek zit, kan ik nu al zeggen dat het leuk en interessant werk is.” Ah, een groentje? “In de corporatiewereld zeker niet. Hiervoor werkte ik bij Eigen Haard als senior regisseur Wijkontwikkeling & Leefbaarheid. Een hele brede functie, die ik met veel plezier heb vervuld. Misschien heeft corona ermee te maken, maar afgelopen voorjaar realiseerde ik me dat ik dat type werk al 10 jaar deed. Zowel bij gemeenten, als bij corporaties. Op dat moment kwam deze vacature voorbij, dat triggerde me nog meer om eens verder te kijken en dus heb ik gesolliciteerd.” Ratatataaaa: u werd aangenomen “Ja. In deze functie kan ik mezelf weer verder ontwikkelen. De eerste stap daarin heb ik al genomen door een een-op-een online customized training te volgen bij Kjenning, nog voordat ik officieel begon als vertegenwoordiger Eigenaar.” Waarom zo’n haast? “Ik wilde zo goed mogelijk van start gaan in mijn nieuwe functie, vandaar. Op sommige vlakken miste ik nog wat kennis. Achteraf ben ik blij dat ik dit heb gedaan. Ik dacht in mijn nieuwe functie rustig te kunnen starten, maar door corona zijn veel VvE-vergaderingen uitgesteld die nu ingehaald worden. Tot het eind van het jaar heb ik 2 á 3 algemene ledenvergaderingen per week. Dan is het wel heel fijn om een goede basiskennis te hebben. ” Welke kennis hebt u dan opgedaan? “De training bestond uit 8 online sessies van anderhalf uur per keer en dan 2 sessies per week, met tussendoor huiswerk. Er was een trainer die de splitsingsakte en alles wat daarmee samenhangt behandelde: onder andere het voorbereiden van de jaarlijkse vergaderingen, welk aandeel heeft de eigenaar, wat is privé wat is gemeenschappelijk. De andere trainer behandelde de financiële en technische kant. Denk aan de jaarrekening, begroting, het dagelijkse en langetermijnonderhoud van het gebouw, et cetera. Is dat wel leuk, zo’n een-op-een online training? “Het fijne is dat je meteen heel veel vragen kunt stellen. En je kunt continu doorvragen zonder dat er iemand zit te wachten tot je eindelijk klaar bent. Dat vond ik wel prettig. Anderhalf uur per sessie is een prima lengte. Het is best intensief, omdat het een-op-een is. Al heb ik me geen moment ‘verveeld’, de trainer vertelde levendig en had leuke voorbeelden uit de praktijk. Tijdens de training heb ik veel zaken opgeschreven. Regelmatig blader ik nog even terug om iets na te kijken.” Ook een (maatwerk) incompanytraining? Het trainingstraject voor Mieke was helemaal aangepast naar de eigen situatie, de eigen vragen en is in dit geval online verzorgd. Heeft u ook een vraagstuk? Neem dan contact op met onze opleidingsadviseurs. Samen zoeken we de best passende oplossing, passend bij uw vraagstuk en uw situatie.

  Lees meer

  23 oktober 2020

• 

  Communicatie & Persoonlijke ontwikkeling

  Overlast: Waar zijn we nu helemaal mee bezig?

  Dat corporaties worstelen met overlast, blijkt wel uit het grote aantal deelnemers aan trainingen. Jaarlijks zien we honderden mensen tijdens een open of incompany training waarin overlast een centraal thema is, zoals de training Woonoverlast effectief aanpakken, de training Gedragsaanwijzing in de praktijk en de Leergang Woonconsulent.  Eigenlijk is de vraag van deelnemers steeds hetzelfde: Wat zijn mijn verplichtingen bij meldingen van overlast? Hoe ver moet ik gaan? En wanneer houdt het op? Bij adviestrajecten op gebied van de aanpak van overlast gaat het meestal om dezelfde vragen. En ook organisaties vragen steeds hetzelfde: De teams die zich bezig houden met overlast, kunnen het werk nauwelijks nog aan. Ze lopen dusdanig over dat ze aan andere taken niet of nauwelijks nog toekomen. Kun je ze helpen om overzicht en grip te krijgen? Een antwoord op de vragen naar overzicht en grip geven kan zeker. Maar het toepassen in de praktijk is veel moeilijker en weerbarstiger. En voordat we lijstjes gaan maken om overzicht te krijgen, begint het toch vaak met een andere vraag. Waarom is het druk? Er zijn drie redenen waarom corporatiemedewerkers heel druk zijn met overlast: Het aantal overlastmeldingen stijgt jaarlijks. Een van de grootste oorzaken is de toename van het aantal kwetsbare huishoudens. Huisuitzetting van kwetsbare overlastveroorzakers is zelden een optie. In 2018 gebeurde dit in heel Nederland slechts 270 keer. De corporatie wil het vaak zelf niet, de gemeente al helemaal niet en ook rechters, die het vonnis moeten uitspreken, zijn terughoudend. Logisch, want uitzetting lost het echte probleem vaak niet op. Uitbreiding van de formatie is niet of beperkt mogelijk, want corporaties staan onder grote druk hun bedrijfslasten zo laag mogelijk te houden. Hierdoor krijgen hetzelfde aantal medewerkers krijgt steeds meer overlastzaken en die zaken blijven lang slepen. Hoe kan het anders? De enige oplossing is efficiënter en effectiever te werken. En daar ligt bij de meeste corporaties volop ruimte. Ruwweg zijn er vijf dingen die de corporatie kan doen om op te treden tegen overlast: Het gesprek aangaan en de veroorzaker verzoeken te stoppen met overlast veroorzaken. Bemiddeling tussen de buren en de veroorzaker. Hulpverlening inschakelen. Een gedragsaanwijzing opleggen of laten opleggen door de rechter of burgemeester. Huisuitzetting. Als huisuitzetting niet aan de orde is omdat de corporatie dat niet wil, of de rechter daarin niet mee gaat, dan vervalt deze optie natuurlijk. En als alle opties doorlopen zijn, dan heeft de corporatie geen mogelijkheden meer, ook als de overlast niet is opgehouden. De overlastzaak kan dan worden afgesloten, want er zijn geen mogelijkheden meer.  Dat is natuurlijk geen prettige boodschap voor de buren. Die klagen terecht over overlast en dan om dan te horen dat de corporatie niets meer voor je gaat doen is misschien wel duidelijk, maar het is zeker een hard gelag. Cultuur In de praktijk gebeurt dit ook niet. Corporaties zijn erop ingericht om klanten die overlast melden wél te helpen. En medewerkers blijven daarmee bezig, ook als dit niet helpt. Na nieuwe meldingen van buren worden opnieuw gesprekken gevoerd, hulpverleners ingeschakeld en brieven gestuurd. Een dienstverlenende opstelling zit diep in het DNA van corporaties: Je kunt de klager toch niet in de kou laten staan? Je zal er maar naast wonen! En bij overlast ben je toch juridisch verplicht om alles te doen om de huurder woongenot te verschaffen? Straks beginnen de buren zelf een rechtszaak, of dienen een klacht in, of nog erger: stappen naar de pers. Kortom, efficiënter en effectiever werken past in dit geval niet zo makkelijk bij de cultuur van de meeste corporaties. Dat kan helaas ook leiden tot eindeloos bezig zijn met overlastzaken, zonder dat er een oplossing komt. Het doorbreken van dit patroon is in de praktijk heel lastig. Willen helpen zit bij medewerkers tussen de oren en is verankerd in systemen en processen. En dat is ook echt goed. Maar soms dus niet meer effectief en helpend. Mijn conclusie? De vraag is of deze dienstverlenende cultuur nog wel past bij de problematiek van nu. Soms zie ik dat het lange pappen en nathouden voor niemand bijdraagt. De overlastgever, de klagende buren en de corporatie is daar vaak ook niet mee geholpen. Mijn mening is helder. Ik denk zelf dat de dienstverlenende cultuur niet altijd effectief is en ook niet meer altijd goed past in deze tijd. Maar hoewel ik dat vind, ga ik daar gelukkig niet over. Dat is iets wat medewerkers, managers en bestuurders van de corporatie zelf moeten bepalen. En een

  Lees meer

  9 oktober 2020

• 

  Communicatie & Persoonlijke ontwikkeling

  VvE-beheerder: wat is je rol als corporatie?

  VvE-beheerder Mirella van der Voort van Vestia en manager VvE Paul Bouwhuis van Staedion zitten samen in het platform VvE Strategie & Beleid.  Dit platform komt 3 keer per jaar bij elkaar om ervaringen en kennis te delen.  “Het is interessant en leerzaam om te zien hoe anderen zaken aanpakken.” Doen jullie precies hetzelfde? Mirella van der Voort: “Bij Vestia beheer ik een portefeuille van verschillende VvE’s. Vaak heeft Vestia daar bezit in, soms ook niet. Daarnaast ben ik als senior VvE-beheerder de vraagbaak voor de afdeling en zorg ik ervoor dat de dagelijkse zaken op de afdeling goed lopen.” Paul Bouwhuis: “Bij Staedion werkt het precies hetzelfde, behalve dan dat wij alleen VvE’s beheren waar Staedion zelf ook bezit in heeft. Mijn functie is dat ik manager ben van de afdeling die dat doet.” Het beheren van een VvE houdt in… Mirella van der Voort: “Als VvE-beheerder draag je zorg voor de gemeenschappelijke zaken van een complex. We zorgen ervoor dat het gebouw in goede staat blijft, maar ook dat de financiën op orde zijn, dat de vergaderingen gepland worden. Daarvoor werken we samen met het bestuur van de VvE, dat bestaat uit een aantal eigenaren.” Waar bestaat die samenwerking uit? Paul Bouwhuis: “Het dagelijks bestuur van de VvE komt frequent bij elkaar. Alle leden van een VvE komen 1 keer per jaar bij elkaar, soms 2 keer als er zaken zijn die niet kunnen wachten. Het hele jaar door is er uiteraard contact met het dagelijks bestuur over zaken die geregeld moeten worden. Daarnaast sluit Staedion aan bij de jaarvergadering.” Mirella van der Voort: “Dat doen we bij Vestia ook. Voorafgaand aan de jaarvergadering spreken we ook samen met het dagelijks bestuur de vergadering door.” Paul Bouwhuis: “Intern houdt onze afdeling daarnaast presentaties bij andere afdelingen om het kennisniveau over de VvE te vergroten. Bijvoorbeeld over de rol die je hebt als corporatie in een complex met een VvE van eigenaren versus de rol die je hebt als het complex van de corporatie zelf is. Dat is namelijk wezenlijk anders. In het laatste geval kun je alles zelf bepalen.” Waarom zitten jullie in het platform VvE Strategie & Beleid? Mirella van der Voort: “Het lidmaatschap hoort bij de functie senior VvE-beheerder, dus toen ik die functie vorig jaar kreeg werd ik vanuit Vestia automatisch lid. Ik ben er dan ook nog niet zo lang bij, maar vind het heel leuk en interessant om met VvE-beheerders van andere corporaties te sparren, je loopt namelijk tegen dezelfde zaken aan.” Paul Bouwhuis: “Ik ben al jaren lid, eerst van het platform VvE beheer Zuid-Nederland, dat zich meer richt op operationele zaken. Na een aantal jaren had ik behoefte aan een strategische invalshoek en niveau, daarom ben ik naar dit platform overgestapt. Lid zijn van een platform betekent dat je in contact staat met de ‘buitenwereld’. Je deelt nieuwtjes, kennis en ervaringen met collega’s van andere corporaties en commerciële VvE-beheerders. Dat heeft echt toegevoegde waarde.” Toegevoegde waarde. Hoe dan? Paul Bouwhuis: “We komen 3 keer per jaar bij elkaar. 2 keer schuiven we met zijn allen aan op een locatie. Op voorhand is er een onderwerp vastgesteld, waar dan bijvoorbeeld een spreker over vertelt. Het zijn altijd interactieve dagen, met discussies, casussen, ervaringen delen, et cetera. De derde keer gaan we ‘naar buiten’. Soms kijken we in de keuken bij een ander lid, maar dat is geen wet. De laatste keer gaf een notaris een presentie over de splitsingsakte van de markthal in Rotterdam, die we ook bezocht hebben. Onder begeleiding van de VvE-beheerder en de technische VvE-beheerder hebben we het complex doorlopen om te zien hoe de splitsingsakte aansluit op de praktijk en om te horen tegen welke (technische) problemen de beheerder aanloopt.” Mirella van der Voort: “In het platform zitten trouwens niet alleen VvE-beheerders maar ook grooteigenaren. Zij vertegenwoordigen in de VvE de huurwoningen van de corporatie in een complex. Kortom, een mooie mix van corporatiemedewerkers die te maken hebben met de VvE.” Over de platforms Kjenning faciliteert ruim 25 platforms. Inspirerende netwerken voor professionals waarbij ontwikkelen uiteraard centraal staat. Kennis opdoen, delen en overbrengen. Voor sommige functies zijn inmiddels al meerdere groepen. Met en van elkaar leren van de ervaringen van uw vakcollega’s in een persoonlijke én professionele setting, dat is hét doel in de Kjenning platforms! Door het continu “halen en brengen” ontstaat een hecht, professioneel én persoonlijk netwerk. 1 + 1 wordt 3! Platforms in soorten en maten Programma’s worden altijd samen bepaald. Elk platform kent zijn eigen dynamiek en doelstelling. Van uitvoerder tot manager, van inkoper tot VvE beheerder. Van woonconsultent tot directeur-bestuurder. Rond vastgoed, financiën, woondiensten en meer. Vrijblijvend kennismaken? En? Komt u eens vrijblijvend snuffelen? Neem dan de proef op de som en kom voor het laagdrempelig introductietarief een keer kijken en proeven of uw platform u ook verder helpt in uw ontwikkeling en inspiratie. En aan een functioneel én gezellig netwerk!

  Lees meer

  25 september 2020

• 

  Communicatie & Persoonlijke ontwikkeling

  De rol van de bewonerscommissie bij herstructurering

  Iedere corporatie heeft te maken met herstructureringsprojecten. Zo ook Mijande Wonen. Hun slogan ‘Samen maken we het verschil!’ is niet alleen theorie, want de leden van de bewonerscommissie volgden de training ‘Je rol als lid van de bewonerscommissie’ om “zo een goede gesprekspartner te zijn voor zowel de achterban als de corporatie”, aldus P&O-adviseur Malu Sanchez. Een herstructureringsproject. Sloop dus? “Dat hoeft niet altijd zo te zijn, vaak is het een combinatie van renovatie en sloop. Samen met de bewoners(commissie) zijn we bezig met het maken van een plan voor deze wijk. Begin volgend jaar hopen we een definitief plan te hebben. Lekker: als huurder krijg je een nieuw huis “Natuurlijk is dat fijn, toch moet je niet uit het oog verliezen dat mensen gehecht zijn aan hoe het is. En ze weten niet wat het wordt. Zo’n herstructurering heeft grote impact op de bewoners. Het is dan ook belangrijk om zo’n project goed aan te pakken. Dat betekent: samen met de bewoners de koers bepalen. Zij wonen in de woningen, dus streeft Mijande Wonen naar een situatie waar iedereen zich prettig bij voelt. Met de bewonerscommissie voeren we hier gesprekken over.” Aha, zij zijn de spreekbuis van de wijk “Klopt. Voor de leden van de bewonerscommissie was dit ook een nieuwe rol. Gaandeweg werd duidelijk dat ze in de praktijk tegen zaken aanliepen. Ze hadden soms het gevoel er ‘tussenin’ te zitten en het niet goed te kunnen doen: het juiste doen voor de huurders die ze vertegenwoordigen en de (ver)bouwplannen van de corporatie. Ze werden ook veelvuldig benaderd door bewoners, maar ook door de media en vonden het lastig om te bepalen hoe ze met iedere partij – ook met Mijande Wonen – om moesten gaan. Wij wilden ze daarin ondersteunen.” Ik voel een training aankomen “Dat had nog wel wat voeten in aarde. Even googelen op een training voor bewonerscommissies en klaar dachten we. Maar nee, niets te vinden op dat vlak, alle trainingen zijn altijd gericht op corporatiemedewerkers. We hebben onze vraag/behoefte voorgelegd aan Kjenning en zijn samen om tafel gaan zitten voor een training op maat.” Wat was de doelstelling? “Dat de leden van de bewonerscommissie zich comfortabel voelen in hun rol. Dat ze zelf aan zet zijn en ze voor hun gevoel niet van alles overkomt. Maar ook dat ze inzicht in hun eigen gedrag en communicatie hebben, handvatten hebben om op een positieve oplossingsgerichte manier te communiceren, overlegtechnieken, en de rolverdeling binnen de commissie.” Kom maar door. Gelukt? “Dat is zeker gelukt. De deelnemers vonden het oefenen met een acteur best spannend, maar heel waardevol. Ze waren positief over de training. Ik kreeg appjes met: ‘De cursus was super. Bedankt.’ En: ‘Het was heel interessant. Ik heb veel geleerd.’ En ook: ‘Door deze cursus zijn wij zelfverzekerder geworden. We hebben geleerd om ons persoonlijke aspect en het belang van de bewoners beter onder controle te krijgen. Op deze manier vergt het niet zoveel van ons, maar kunnen we de bewoners wel op een betere manier vertegenwoordigen. Kortom, het was een leerzame ervaring waar we veel aan hebben’. Onlangs kwamen Mijande Wonen en de bewonerscommissie voor een overleg bij elkaar en toen zei een medecommissielid: ‘Goh, ik zie echt dat je gegroeid bent in je rol’. Prachtig toch!” Ook een maatwerktraining? De maatwerktraining bij Mijande Wonen heeft Kjenning samen met Malu opgezet voor de eigen situatie, en op basis van de eigen leerwensen en vragen bij de deelnemers. Heeft u ook een vraagstuk? Neem dan contact op met onze opleidingsadviseurs. Samen zoeken we de best passende oplossing, passend bij uw vraagstuk en uw situatie. En als dat nodig is in de huidige tijd, dan kan ook (een deel) online worden ingevuld. Of gewoon klassikaal. We doen wat nodig is.

  Lees meer

  27 augustus 2020

• 

  Communicatie & Persoonlijke ontwikkeling

  Signaleren wat er ‘achter de voordeur’ gebeurt

  Eenzaamheid, verward gedrag, verslaving, verwaarlozing, et cetera. Achter de voordeur speelt soms veel. “De training ‘Beïnvloeding van de waarnemingsfilters’ helpt om zaken nog sneller en beter te signaleren en daarop te acteren”, aldus Tanja Paffen, manager Klant bij Viverion. Sneller en beter signaleren? “De woonconsulenten van Viverion hebben contact met bewoners en zijn getraind om te signaleren. Maar ook vakmensen, opzichters, buurtbeheerders, medewerkers van de vijf aannemers waar wij mee werken komen over de vloer bij de bewoners van de 5500 woningen van Viverion. Het is jammer wanneer je als corporatie geen gebruikmaakt van de mogelijkheden die dat biedt.” Wat zijn die mogelijkheden dan? “Belangrijke uitgangspunten van het ondernemingsplan van Viverion zijn: ‘samen’, ‘gastvrij’ en ‘duidelijk’. We vinden signaleren en agenderen van problemen die achter de voordeur spelen daarin belangrijke items. Naast dat ik onder meer verantwoordelijk ben voor klantenservice, verhuur, dagelijks onderhoud en verduurzaming, ben ik dat ook voor het sociaal domein. We willen bewoners beter kunnen ondersteunen als er wat aan de hand is achter de voordeur. Dus ben ik op zoek gegaan naar hoe we dit als organisatie kunnen oppakken. Zo kwam ik bij Kjenning terecht.” Aha, toen kwamen de waarnemingsfilters in beeld “We zijn samen aan tafel gaan zitten en hebben onze wensen doorgesproken. Het is echt een training op maat. Hoe leer je als vakman, opzichter, buurtbeheerder, aannemer, te kijken naar meer dan alleen een lekkage of een kapot stopcontact, zwerfafval, et cetera? Wat kun je ermee, naar wie ga je toe als je dit ziet? Bewustwording en waarneming dus als het gaat om verwaarlozing, verward gedrag, verslaving, woonfraude en eenzaamheid.” En? Gelukt? Die bewustwording? “Iedereen was voor én na de training enorm enthousiast. Er hebben ook meer mensen de training gevolgd dan ik van tevoren had gedacht. Alles werd vanuit de praktijk benaderd, er kwamen verschillende herkenbare situaties aan bod. Een mooie ‘bijvangst’ was dat mensen die elkaar anders nagenoeg niet zien, elkaar hier tegenkwamen. Zij konden ervaringen uitwisselen, kennis delen en met elkaar discussiëren over situaties die zij tegenkomen.” Goed ook dat mensen ‘van buiten’ deze training hebben gevolgd. Toch? “Door deze training hebben we drempels weggehaald voor mensen die niet in dienst zijn van, maar wel voor Viverion werken, om te signaleren en waar te nemen en daar wat mee te doen richting ons. Dat is heel erg gewaardeerd. Zij melden ongebruikelijke situaties nu aan onze opzichter. Daarop kunnen wij actie ondernemen richting gemeenten en andere instanties. We koppelen ook terug naar de melder wat er gedaan is. Zo versterken we elkaar.” Ik zeg: everybody happy “Het is mooi dat we met deze training de stap naar de praktijk hebben gezet. Als je als corporatie beleid maakt over eenzaamheid, et cetera, dan doe je dat niet alleen op papier. Dan moet je daar in de praktijk ook je rol in pakken.” Praktisch toepasbaar en passend bij de eigen situatie Voor Viverion hebben onze opleidingsadviseurs een maatwerktraining ontworpen, gericht op de eigen situatie bij Viverion en passend bij de deelnemers en hun eigen praktijksituaties. Ook een incompanytraining? Bovenstaande training werd incompany verzorgd voor Viverion. Heeft u ook een vraag voor een incompany training? Neem dan  contact op met onze opleidingsadviseurs. Samen zoeken we de best passende oplossing, passend bij uw vraagstuk en uw situatie.

  Lees meer

  20 juni 2020

• 

  Communicatie & Persoonlijke ontwikkeling

  Zijn corporaties medeverantwoordelijk voor het aantal daklozen in Nederland?

  Dat is best een lastige vraag zo aan het begin van het jaar. De kranten bevatten bijna continu koppen over de woningnood. Nieuwsberichten met koppen als “Schreeuwend tekort aan sociale huurwoningen” en “Absolute schaarste op de woningmarkt” zijn afgelopen jaar meer dan eens op mijn scherm verschenen. Wat ik nog schokkender vind, is dat in een land waar de sociale voorzieningen op een hoog niveau geregeld zijn het aantal daklozen de afgelopen jaren stijgt. En niet een beetje. Met duizenden tegelijk! Pechmannen en pechvrouwen Wanneer je verder graaft in de cijfers val je van de ene in de andere verbazing. Zo is sinds 2009 het aantal daklozen verdubbeld. Dat staat haaks op de economische groei die we doormaken. Daarnaast groeit het aantal daklozen onder de 30 jaar ook explosief. Ook zitten de crisisopvangen steeds voller. En door de grotere groep mensen die hulp nodig heeft, komt de hulpverlening moeilijker op gang als de hulpverlening niet is ‘mee geschaald’. Door de krapte op de woningmarkt is doorstroom ook lastiger. Want mensen blijven dan langer ‘hangen’ in hun bestaande woning. En tot slot – en ook echt wel schokkend – zijn er steeds vaker ook werkenden in de nachtopvang te vinden. Deze mensen worden inmiddels pechmannen en pechvrouwen genoemd. Ze hebben een tegenslag in hun leven gehad waardoor een negatieve spiraal in gang is gezet die niet te keren is. De vraag die ik mezelf dan stel: Zijn corporaties dan aan zet? Die vraag houdt me al een tijdje bezig. Ben je als corporatie dan aan zet als je deze cijfers ziet? Ondertussen gebeurt er wel van alles. Zo zie je op social media menig bestuurder, manager, beleidsmaker en corporatiemedewerker zich suf hashtaggen met #ikwileenhuis en #wooncrisis. Dat is een super initiatief om de wooncrisis en de gevolgen daarvan een gezicht te geven. Echt een aanrader om te volgen via www.wooncrisis.nl En toch blijft tegelijkertijd die vraag in mijn hoofd rondzingen. “Het is de kerntaak van corporaties om woningen te verhuren aan bewoners die niet zomaar zelf aan een woning kunnen komen.” Wat mij betreft hoort daar een proactieve taak bij om de dakloze woningzoekende te helpen. Toch?  Gelukkig zien we daar ook wel goede, hoopvolle en inspirerende voorbeelden van zoals Bert Moormann, bestuurder van corporatie Domesta uit Emmen die daarover al schreef in zijn kerstverhaal: ‘De woningcorporatie heeft letterlijk de sleutel in handen’ #hetkanduswel “Het was zo koud buiten vannacht. Kunt u me misschien helpen?” Ik heb in de eerste weken van dit jaar de stoute schoenen aangetrokken. Ik heb 50 woningcorporaties gebeld. Dit om proefondervindelijk te ervaren hoe een dakloze aan de telefoon verder wordt geholpen. Ieder gesprek ben ik op dezelfde wijze begonnen. “Goedemorgen, u spreekt met Johanna. Ik ben sinds kort dakloos. Vannacht kon ik niet bij de nachtopvang terecht. Ik heb geslapen op een bankje bij het station. Het was zo koud buiten vannacht. Kunt u me misschien helpen?” De reacties van corporaties Wat denk jij dat de gemiddelde reactie is van een medewerker bij een corporatie? Laat deze vraag even op je inwerken. Want ik ben na 50 belletjes geschokt, verwonderd en gelukkig ook verrast. Met stipt op nummer 1 volgde 38 keer het antwoord:“Jeetje wat vervelend voor u. Alleen kan ik u nu niet verder helpen. U staat wel ingeschreven toch in <woningverdeelsysteem naar keuze invullen>. Als ik vervolgens doorvraag krijg ik vele antwoorden over wachtlijsten, andere woningzoekenden en regeltjes – die vaak nog verkeerd worden uitgelegd, maar dat terzijde -. Het volgende goed bedoelde advies volgde ook nog 8 keer:“In onze regio komt u niet in aanmerking voor urgentie en de wachttijden zijn jaren. Kunt u niet bij vrienden of familie slapen?” Hadden de beide bovenstaande antwoorden effect op mij? Ja. Zelfs een enorm emotioneel effect dat ik niet verwachte. Ik voelde me niet gehoord en stom. Ik snapte niet dat iemand zo met regels aan kan komen zetten als ik net vertel dat ik buiten heb geslapen en wanhopig hulp zoek. Het voelt alsof ik er zelf voor koos om op een bankje te slapen.  Als het dit effect al op mij heeft, hoe moet dat dan wel niet zijn om voor die woningzoekende te horen die écht in zak en as zit? Bij 92% van mijn telefoontjes werd ik niet verder geholpen. Daar kwam ik geen stap verder. Er is ook goed nieuws: Ik ben 4 keer echt oprecht verrast! De eerste medewerker vroeg me: “Waar bent u nu?” Op mijn ontwijkende antwoord dat ik in de stad loop en me geen raad weet. reageerde ze heel menselijk “Wij zijn gevestigd aan adres x in het centrum. Hier is het warm. De deur is open. Ik heb koffie, thee en wat brood hier. Kom je ontbijten? Ga ik daarna regelen dat een van mijn collega’s je gaat helpen om de juiste hulp te krijgen. Want ik denk dat je die nog niet hebt.” De tweede medewerker toonde eerst empathie en vroeg door. Op de vraag of ik werk had antwoordde ik: “ja, ik werk elke dag als schoonmaker tussen 15:00 en 22:00 uur. Ik werk ook in de weekenden.”  Vervolgens kwam de vraag “Heeft u dan ook een DigiD?” Ja, dat heb ik. “Als u nu naar kantoor komt, heb ik per direct een eenkamerappartement beschikbaar. Aangezien u inkomen heeft kan ik u mogelijk direct helpen. Dan wil ik eerst kennismaken.” In de laatste twee gevallen sprak ik fijne en warme medewerkers die me uitnodigden om langs te komen voor een kennismakingsgesprek om samen te kijken wat mijn opties zouden zijn. Gelukkig: they do care! Hulde aan de medewerkers die de menselijke maat wisten te vinden. Of door te luisteren en in ieder geval de deur letterlijk en figuurlijk te openen. Verharden & verstarren we? Ik werk zelf al veel jaren in de corporatiesector. Dus de andere kant van de telefoon ken ik ook. En ik begrijp ook echt hoe lastig het soms is. Ik geef het je te doen. Dagelijks telefonisch in contact te zijn met huurders, woningzoekenden en al hun problemen aan te horen. Ik snap echt wel dat je dan niet met iedereen die je spreekt een open verbinding aangaat. Maar toch verbaast me dat ook wel weer. Want worden we daarmee niet heel langzamerhand zelf onderdeel van een probleem? Het werken in een functie waar veel klantcontact bij hoort, wordt vaak onderschat. Om die reden bieden we bij Kjenning ook

  Lees meer

  29 januari 2020

• 

  Communicatie & Persoonlijke ontwikkeling

  Bewonersbegeleiding bij projecten, dat doe je er niet even bij

  Corporaties zijn van plan om 2,1 miljoen woningen CO2 neutraal te maken. Vrijwel alle huurders krijgen dus te maken met een verhuizing of met overlast als zij tijdens de werkzaamheden in de woning blijven wonen. Het ideaalplaatje is natuurlijk om samen met enthousiaste bewoners op te trekken. Om samen het plan te ontwikkelen en afspraken te maken over de uitvoering van de werkzaamheden.  Denk daarbij ook aan voorzieningen voor bewoners, logeerwoningen, wisselwoningen en allerlei maatregelen om de overlast te beperken of te verzachten. En als je toch zo intensief met elkaar in gesprek bent ook meteen afspraken te maken over het beheer na het project of oplevering van de nieuwbouw. Denk aan leefregels en afspraken over schoonmaak, groenonderhoud, toezicht en dergelijke. Gaan de bewoners dit zelf doen of gaat de corporatie dit voor hen regelen tegen servicekosten? Als renovatie of sloop in harmonie verloopt, dan zijn er alleen maar winnaars. Trotse bewoners, een corporatie die terug kan kijken op een soepel proces en een gebouw dat weer jaren mee kan en netjes is en blijft. Tot zover het ideaalplaatje…nu de realiteit De bewoners van de huurwoningen hebben vaak niet om de werkzaamheden gevraagd en zitten hier vaak niet op te wachten. Het is daarom cruciaal om ze goed voor te lichten, te overtuigen, met ze mee te denken en hen te betrekken bij de plannen. Toch zien we dat veel corporaties hier erg makkelijk over denken: Vaak is de projectbegeleiding een taak voor een woonconsulent, die dit naast de gewone werkzaamheden er even bij doet. Of wordt deze taak helemaal uitbesteed aan de aannemer. Dat gaat vaak goed, maar ook vaak niet. Dan zie je boze bewoners die vinden dat overlast onverdraaglijk is en dat ze worden tekort gedaan door de corporatie. Soms halen deze verhalen ook de pers: Corporaties renoveren woningen waar nog mensen wonen We moeten beter communiceren met onze bewoners Renovatiewoede: renovatie van je woning is een kwelling (Zembla) De conclusie bij al deze mislukkingen is altijd dezelfde: we moeten beter communiceren met bewoners. Maar hoe doe je dat? En wat betekent dit eigenlijk? Onrealistische verwachtingen Om met het laatste te beginnen: Bij huurders leven vaak overtuigingen die niet kloppen en verwachtingen die niet waar gemaakt kunnen worden, zoals: Ik kan met mijn kinderen toch niet maandenlang elke dag in de herrie zitten, dan heb ik recht op een andere woning! Als ik ga verhuizen vanwege de werkzaamheden, heb ik altijd recht op een vergoeding van 6000 euro! Als mijn huis wordt gesloopt, dan heb ik recht op een vergelijkbare woning! Ik heb hier niet om gevraagd, dus ik moet volledig ontzorgd worden, anders doe ik niet mee! Zolang bewoners dit soort onrealistische verwachtingen hebben, krijg je gaandeweg het proces gegarandeerd te maken met boosheid en frustratie. Werkzaamheden gaan nu eenmaal gepaard met overlast. Een verhuizing is niet altijd leuk en een nieuwe woning is meestal een stuk duurder en vaak niet beter dan de oude. En een verhuiskostenvergoeding is alleen verplicht als de huurder moet verhuizen vanwege sloop of renovatie, niet vanwege overlast door onderhoudswerkzaamheden. Kortom, het is zaak de bewoner te overtuigen om mee te doen en dat hij daarbij overlast en ongemak moet accepteren. Dit vraagt om aandacht en tijd. Vaak zijn hiervoor meerdere gesprekken met mensen nodig. Het is daarbij belangrijk om met mensen mee te denken en soms is het ook nodig om oplossingen aan te reiken als iemand die zelf niet heeft. Organiseren vraagt om tijd, aandacht en maatwerk! Medewerking van bewoners is cruciaal voor het slagen van verduurzamingsprojecten. Tegelijkertijd zien we dat veel corporaties hier veel te gemakkelijk over denken en de bewonersbegeleiding niet goed organiseren. Een goede organisatie betekent dat er voldoende aandacht en tijd is. Dat doe je er niet zomaar even bij en dat is ook niet zomaar uit te besteden aan derden. In de verdiepende leergang Sociale Projectbegeleiding staan we uitgebreid stil bij hoe het wel kan: Je leert hoe je bewoners betrekt, wat hun rechten en plichten zijn en hoe je de bewonersbegeleiding organiseert en aanstuurt. Harry Vlaar

  Lees meer

  6 december 2019

• 

  Communicatie & Persoonlijke ontwikkeling

  De opslag van lachgas in een huurwoning, is het gevaarlijk en is het te verbieden?

  Het recreatief gebruik van lachgas is al een aantal jaren ‘booming’. Regelmatig berichten de media over het gebruik van lachgas en over de ontzettend lucratieve handel in lachgas. In de grote steden rijden jonge succesvolle ondernemers in de nachtelijke uren met scooters en bakfietsen vol handelswaar rond, klaar om toeristen en uitgaand publiek van een dosis lachgas te voorzien. Begin augustus is zelfs de eerste officiële lachgaswinkel van Nederland geopend. Wat is lachgas en hoe wordt het gebruikt? Distikstofoxide (N2O) – in de volksmond lachgas – is van oorsprong een narcosemiddel en pijnstiller, maar wordt al geruime tijd ook recreatief gebruikt. Lachgas wordt in een ballon gespoten, waarna het gas door de gebruiker wordt geïnhaleerd door in en uit de ballon te ademen.  Het Trimbos-Instituut schrijft over het effect van lachgas dat het inhaleren voor een korte en (soms) sterke roes zorgt, waarbij vaak de gebruiker de omgeving anders gaat zien en geluiden anders gaan klinken. Iemand kan lacherig worden, vandaar de naam ‘lach’ gas.  Inmiddels hebben diverse instellingen en medische specialisten hun zorgen geuit over het recreatief gebruik van lachgas. Maar de handel in lachgas is momenteel strafrechtelijk niet verboden en voor een handeltje of eigen gebruik is maar weinig nodig. Is de opslag van lachgas gevaarlijk en kunt u dat verbieden? Nu wordt lachgas ook regelmatig opgeslagen in huurwoningen. Wat moet u daar als verhuurder nu mee? Is het gevaarlijk? Kunt u het als verhuurder verbieden?  Lachgas is een oxiderend gas. Dat betekent dat het gas – net als zuurstof, maar dan veel krachtiger – verbranding van brandbare stoffen kan versterken. Bovendien bevatten de gasflessen en patronen gas onder druk en deze kunnen bij verwarming ontploffen.  De aanwezigheid van een grote hoeveelheid lachgas (≥ 50 liter) levert strijd op met het Bouwbesluit 2012 (artikel 7.6). Vanuit het Bouwbesluit 2012 is te stellen dat de opslag van een grote hoeveelheid lachgas in een huurwoning wel gevaar oplevert en daardoor tevens leidt tot slecht huurderschap.  Naast gevaarzetting kan er ook nog sprake zijn van verboden bedrijfsmatig handelen of het veroorzaken van overlast voor de directe woonomgeving. Bovendien zijn aan de opslag van gevaarlijke gassen strenge voorwaarden verbonden. Schendt een huurder die, dan levert dat strijd op met o.a. bestuursrechtelijke- en milieurechtelijke regelgeving. Maar is de opslag van lachgas in een woning dus ook strafbaar?  Nee. Lachgas is in juli 2016 van de Geneesmiddelenwet gehaald en valt momenteel onder de Warenwet. Gevolg daarvan is dat lachgas vrij verkrijgbaar is. Dat de aanwezigheid van lachgas in een huurwoning eventueel strafrechtelijk door de beugel kan, laat onverlet dat dit in een huurrechtelijke relatie een tekortkoming kan opleveren die ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning met zich mee kan brengen zoals in een recent gevoerd kort geding. Update 24 november 2022: Lachgas staat per 1 januari 2023 op Lijst II van de Opiumwet.  Lees hier ons artikel dat verder ingaat op deze wijziging. Ontruiming van de woning door de opslag van lachgas In dat geding vorderde een woningcorporatie dat de huurder zijn woning diende te ontruimen vanwege de opslag van 251 liter lachgas, verdeeld over 11 gasflessen. Tevens vond er handel plaats van datzelfde gas vanuit de woning, terwijl dat eveneens gepaard ging met overlast. Omwonenden hadden hier veelvuldig over geklaagd bij zowel de politie als bij de corporatie en gaven aan zich niet veilig te voelen. Deze feiten waren voor de verhuurder aanleiding om aan de kantonrechter toestemming te vragen om de woning te ontruimen. Het oordeel van de kantonrechter Naar het oordeel van de kantonrechter staat voldoende vast dat de huurder vanuit zijn woning bedrijfsmatig lachgas heeft verkocht, dat hij de bestemming van het gehuurde hiermee (gedeeltelijk) heeft gewijzigd, dat hij door deze handel overlast heeft veroorzaakt aan omwonenden en dat hij gevaarlijke stoffen (namelijk grote hoeveelheden lachgas) in zijn woning heeft opgeslagen en hiermee gevaarzettend heeft gehandeld.  De kantonrechter volgde de stelling van de woningcorporatie dat huurder ernstig tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst. De huurder moet zijn huurwoning binnen 14 dagen verlaten. Kortom: ook al is lachgas strafrechtelijk niet verboden, de opslag en handel daarin kan voor verhuurders reden zijn om op te treden tegen haar huurders.  Update 24 november 2022: Lachgas staat per 1 januari 2023 op Lijst II van de Opiumwet.  Lees hier ons artikel dat verder ingaat op deze wijziging. Sander van Heertum en Wouter KempeVBTM advocaten

  Lees meer

  25 oktober 2019

• 

  Communicatie & Persoonlijke ontwikkeling

  Verwarde personen, zelfbeschikking & veiligheid : wat is de verantwoordelijkheid van de verhuurder

  Cursist Karel kwam recent in de training Huurrecht Verdieping met een eigen casus, die interessant maar ook best complex is. Karel werkt bij een makelaar en beheert sinds vorig jaar enkele panden voor eigenaren/verhuurders. Af en toe stuit hij daar op ernstige dilemma’s. Neem nou de stokoude huurster van een appartement. Zij woont daar al zowat een halve eeuw. Begin dit jaar had Karel haar ontmoet. Het verloop van deze kennismaking bevestigde bij Karel het vermoeden dat zij nogal verward is. Mevrouw vertelde bijvoorbeeld dat ze lege wijnflessen spaart. Die verzameling bleek haar boven het hoofd te groeien. Of Karel eens kon helpen met opruimen? Behalve enkele in Canada woonachtige neven en nichten heeft zij geen familie of vrienden. Mevrouw liet haar appartement zien. De vloeren in de hal en in de woonkamer staan vol met lege flessen, naast bergen oud papier en allerlei andere zaken. Via een smal paadje liepen we van het ene naar het andere vertrek. Mevrouw slaapt in de woonkamer op een matrasje. Ook de keuken en badkamer bevatten -een beetje oneerbiedig gezegd- een enorme puinhoop. Karel maakte zich grote zorgen om de veiligheid en hygiëne, niet alleen voor deze huurster, maar ook voor omwonenden. Samen aan de slag : opruimen! Karel bood vanuit zijn werkgever zijn hulp aan en maakte hiervoor met haar een afspraak. Op de afgesproken datum kwam Karel met de aanhanger voorgereden. Helaas wist mevrouw niets meer van een afspraak met Karel. Nou vooruit, Karel mocht het halletje wel wat opruimen. Ondertussen had ook een zorgmediator contact met de makelaar opgenomen. Wat bleek? Deze dame bezoekt mevrouw eens per veertien dagen om haar eenzaamheid te doorbreken. Bovendien liet zij ons weten dat mevrouw niet alleen lege wijnflessen verzamelt: zij drinkt die flessen eerst zelf leeg. Mevrouw weigert alle poets- en zorghulp. Vanuit de zorg kan het verlenen daarvan niet worden afgedwongen. In hoeverre is de verhuurder (mede)verantwoordelijk Alhoewel het halletje nu is leeggemaakt, is de woonsituatie daarna niet minder risicovol. De vraag van Karel tijdens de cursus was dan ook in hoeverre de verhuurder daarvoor medeverantwoordelijk is? Wat als er iets gebeurt? Denk aan brand, terwijl mevrouw dronken of anderszins verward is.  De zorgmediator zegt dat ze niets kan doen, zolang huurster nog ’toerekeningsvatbaar’ is en alle hulp weigert. Wat zijn de rechten en plichten van een verhuurder in zo’n geval? Natuurlijk hebben we het erg met mevrouw te doen en willen we haar graag helpen, maar waar trek je de grens? Let op: het nalaten van ingrijpen kan zelfs verwijtbaar zijn Helaas komen dit soort situaties steeds vaker voor. Opname in een bijzondere woonzorg-voorziening kan de beste oplossing zijn. Dat kunt u bespreken met de betrokken hulpverlener. Misschien is de hulpverlener bereid beschermingsbewind aan te vragen? Verkeert een dier in erbarmelijke omstandigheden, dan zou u het mee kunnen nemen en afleveren aan het asiel. Maar een mens, ook een ernstig verwarde persoon, heeft een onvervreemdbaar recht: zelfbeschikking! Beschermingsbewind kan die zelfbeschikking ten dele doorbreken. Komen de belangen van de eigenaar/verhuurder en die van omwonenden in het gedrang, dan zal iemand een keer een grens moeten trekken. In de gegeven omstandigheden bent u dat als verhuurder! Sterker nog: onder bijzondere omstandigheden kan het nalaten daarvan zelfs verwijtbaar zijn als onrechtmatige daad (art. 6:162 BW). Dan kan een verhuurder aansprakelijk worden gesteld voor schade. Welk woongedrag is wel of niet aanvaardbaar? De grens kan een verhuurder ontlenen aan huurdersverplichtingen, bij niet-nakoming daarvan. Dus zodra u oordeelt dat het bewonen door deze huurster niet langer aanvaardbaar is, omdat haar onmacht leidt tot overlast, schade en zelfs groot gevaar, dan gedraagt zo iemand zich niet zoals dat een goed huurder betaamt (art. 7:213 BW). Dat kan een reden zijn voor beëindiging van de huur.  Dat mevrouw niet compos mentis is, staat daaraan niet in de weg. U kunt de huur opzeggen of ontbinden. Geeft mevrouw daaraan geen gevolg, dan zal de rechter daarover beslissen, desgevorderd. En in het geval beschermingsbewind is ingesteld, dan moet u de opzegging of ontbinding adresseren aan de bewindvoerder. Risico-management Ziet u dat de situatie acuut verslechtert? Vindt u het onverantwoord om te wachten op de afloop van een procedure tot huurbeëindiging? Dan kunt u -vooruitlopend daarop- een kort geding aanspannen en alvast ontruiming van het gehuurde vorderen. Mocht u dit dossier die kant op willen sturen, dan is het raadzaam een lokale advocaat in te schakelen, iemand die de situatie goed kan overzien, ook in sociaal opzicht. Dat moet wel iemand zijn die vaker zo’n zaak behandelt, bij voorkeur iemand die is aangesloten bij de Vereniging van Huurrecht Advocaten (VHA). Want het Huurrecht vergt inzet van iemand die weet hoe je dit mijnenveld moet doorkruisen en die pijlsnel de juiste actie kan inzetten. U zorgt er dan voor dat u precies de informatie aanlevert die de advocaat nodig heeft, want stellen verplicht tot bewijzen. Verzamel dus bewijs op aangeven van uw advocaat. Soms bestaat de beste hulp uit het bewerkstelligen van zo’n onvermijdelijke afloop, want uiteindelijk is in de situatie van Karel ook mevrouw beter af wanneer ze echt geholpen kan worden, bijvoorbeeld door opname in een woonzorg-voorziening. Eigen kennis om snel te kunnen handelen en schakelen Natuurlijk kunt u ook zelf aan uw kennis van het huurrecht werken, om beslagen ten ijs te komen maar ook om snel te kunnen handelen en schakelen als het nodig is. De training Huurrecht basis biedt een prima start. En bij bespreken van casus en verdieping ontmoet ik u graag bij de training Huurrecht Verdieping. Piet van der Sandentrainer Kjenning

  Lees meer

  11 oktober 2019