Communicatie & Persoonlijke ontwikkeling artikelen
Nieuws, inspiratie, handige tips en klantverhalen.
Vakgebieden
Artikelen
-
Communicatie & Persoonlijke ontwikkeling
Contractsvrijheid bij woningtoewijzing?
Het staat een woningcorporatie op grond van rechtspraak in beginsel vrij om te bepalen met wie zij een huurovereenkomst aangaat. Die vrijheid is echter niet onbegrensd. Immers, een woningcorporatie heeft vaak een monopolypositie en op haar rust wel een maatschappelijke verantwoordelijkheid. Deze verantwoordelijkheid brengt met zich mee dat het onder omstandigheden onrechtmatig kan zijn om een woning aan een woningzoekende te weigeren. Er moet wel een gegronde reden zijn om een woningzoekende als huurder te weigeren. Een aanzienlijke huurachterstand of overlastgevend gedrag kunnen een reden zijn om iemand te weigeren als huurder. De omstandigheden van het geval blijven altijd van belang. The proof of the pudding is in the eating In een zaak die op 25 januari jl. diende bij de rechtbank Limburg weigerde een woningcorporatie een woning toe te wijzen aan een woningzoekende die om medische redenen naar een begane grond woning wilde verhuizen. De verhuurder weigerde dit vanwege een oude huurschuld van deze woningzoekende bij een andere woningcorporatie. De woningzoekende vorderde in een kort geding de woningcorporatie te bevelen om geen rekening te houden met een huurschuld van 16 jaar geleden bij de andere woningcorporatie. De voorzieningenrechter oordeelt dat de verhuurder ten opzichte van de woningzoekende onrechtmatig handelt door haar niet in aanmerking te laten komen voor een woning. Daarbij laat de rechter meespelen dat het niet aannemelijk is geworden dat en zo ja voor welk bedrag de andere verhuurder een vordering uit huurachterstand van circa 16 jaar geleden op de woningzoekende heeft (gehad). Daarnaast speelt mee dat de woningzoekende geblokkeerd was bij Thuis in Limburg (een samenwerking van 14 woningcorporaties in de provincie Limburg waarop het woningaanbod staat) maar dat de andere verhuurder bij wie de vermeende schuld zou zijn die blokkade inmiddels heeft opgeheven. De rechter beveelt dat de woningcorporatie bij de beslissing tot toewijzing van een woning geen rekening houdt met de huurschuld van de woningzoekende bij de andere verhuurder. Contractsvrijheid, mits en maar… Een corporatie heeft een grote mate van contractsvrijheid bij het wel of niet aangaan van een huurovereenkomst met een woningzoekende, maar zal bij een weigering wel een gegronde en aantoonbare reden moeten hebben. Een vonnis waarin de woningzoekende tot betaling van een huurachterstand is veroordeeld kan bijdragen aan het bewijs van het bestaan van zo’n gegronde reden. Dergelijk bewijs van het bestaan van een huurachterstand ontbrak in deze kwestie. Tanja de NijsVBTM Advocaten
Lees meer22 februari 2023 -
Communicatie & Persoonlijke ontwikkeling
Huurrechtontwikkelingen in 2023
De woningmarkt kookt, zo heeft ook de nationale wetgever gemerkt. In een poging de temperatuur te verlagen, vuurt de wetgever meerdere wetsvoorstellen op de markt af. Na eerder de introductie van de middenhuur en de veranderingen aan het WWS te hebben uitgelicht, nemen Mick en Roel u deze keer mee door een aantal andere (mogelijke) wijzigingen. Tijdelijke contracten zelfstandige woonruimte Een initiatiefwetsvoorstel van Kamerleden Nijboer en Grinwis beoogt te regelen dat de mogelijkheid om zelfstandige woonruimte voor maximaal twee jaar te verhuren zonder dat de huurder huurbescherming heeft, vervalt. Onder huidige wetgeving eindigt de huur bij een overeenkomst van twee jaar of korter simpelweg door verloop van de huurtijd. Er dient een aanzegging daarvan gedaan te worden, maar de huurder heeft geen huurbescherming. Als dit wetsvoorstel wordt aangenomen, eindigt een huurovereenkomst voor een zelfstandige woonruimte nooit enkel door het verstrijken van de in die overeenkomst opgenomen bepaalde tijd. Verhuurder en huurder kunnen de huurovereenkomst natuurlijk wel opzeggen, waarbij voor verhuurders geldt dat zij dat alleen mogen doen op basis van de wettelijke opzeggronden. Huurverhoging vrije sector gekoppeld aan gemiddelde loonstijging Sinds 1 mei 2021 zijn huurverhoging in de vrije sector bij wet gemaximeerd op het percentage van de inflatie +1%. Deze wet heeft een geldigheidsduur van drie jaar. In december 2022 hebben beide Kamers ingestemd met een wijziging van de manier waarop deze maximale huurverhoging wordt berekend. In tijden van zeer hoge inflatie uiten veel politieke partijen hun zorgen over zulke grote verhogingen. De minister komt aan deze zorgen tegemoet door de jaarlijkse huurprijsstijging in de vrije sector te maximeren op de laagst uitvallende van twee rekenmethodes: de inflatie + 1% of de gemiddelde CAO-loonontwikkeling + 1%. Deze wijziging is vanaf 1 januari 2023 in werking getreden en geldt in ieder geval tot 1 mei 2024. Huurverlaging voor minima-huurders van woningcorporaties De regering introduceert een verplichte huurverlaging voor huurders van woningcorporaties in 2023 of 2024. Voorwaarde hiervoor is dat de huurder(s) niet meer dan €23.250 of €32.730 (afhankelijk van de samenstelling van het huishouden) aan inkomen hebben en een kale huurprijs betalen van meer dan €575,03. Als deze wet aangenomen wordt, zijn woningcorporaties verplicht de gerichte huurverlaging voor 1 juni 2023 voor te stellen. Voor deze doelgroep moet de kale huur dan worden verlaagd naar €575,03. Geen huurverhoging voor isolatiemaatregelen In de Nationale Prestatieafspraken is opgenomen dat isolatiemaatregelen die woningbouwcorporaties nemen, vanaf 1 januari 2023 niet tot een huurverhoging zullen leiden. Er mag na een renovatie ten behoeve van de isolatie van een woning (denk aan isolatie van gevels, binnenmuren, daken, vloeren; vervanging van ramen, deuren, kozijnen; kierdichting) geen daarop gebaseerde huurverhoging doorgevoerd worden. Wel blijft een huurverhoging mogelijk voor het aanbrengen van niet-isolerende installaties ten behoeve van de duurzaamheid, zoals zonnepanelen of een zonneboiler. Verhuurdersnormen: inbeheername woningruimte? In februari 2023 debatteert de Tweede Kamer plenair over het wetsvoorstel Goed Verhuurderschap. Naast het introduceren van een bindende norm tegen bijvoorbeeld discriminatie en intimidatie, wordt aan verhuurders ook de plicht opgelegd om huurders schriftelijk te informeren over hun rechten en plichten ten aanzien van het gehuurde. Opmerkelijk is ook dat er een bevoegdheid aan gemeentes wordt gegeven om voor bepaalde (kwetsbare) gebieden een vergunningplicht voor verhuur in te stellen. Naast flinke boetes van maximaal €90.000 kan in geval van niet-naleving van zo’n vergunning de woonruimte zelfs in beheer worden genomen door de gemeente, dus onttrokken aan het beheer van de verhuurder. Dit is een verregaande sanctie die schuurt met het eigendomsrecht, maar die er mogelijk wel voor zorgt dat meer verhuurders zich aan wet- en regelgeving zullen houden. Bijblijven Kortom: er gebeurt veel op het nationaal wetgevend toneel en uw kennis actueel houden is onverminderd belangrijk. Een goede basiscursus Huurrecht, een stevige verdieping in het Huurrecht of een snelle opfriscursus Huurrecht helpt u daarbij, Of een van de vele andere gerichte opleidingen rondom het huurrecht. Mick van der Valk en Roel Benekker VBTM Advocaten
Lees meer13 februari 2023 -
Communicatie & Persoonlijke ontwikkeling
Introductie middenhuur; veranderingen WWS
De woningmarkt kookt, zo heeft ook de nationale wetgever gemerkt. In een poging de temperatuur te verlagen, vuurt de wetgever meerdere wetsvoorstellen op de markt af. Mick en Pepijn nemen u mee in de belangrijkste aangekondigde veranderingen aan het woningwaarderingsstelsel (WWS) en de introductie van de middenhuur. Middenhuur Het kabinet heeft een voorstel voor grote veranderingen in zijn huurbeleid naar de Tweede Kamer gestuurd. Hieruit blijkt onder andere dat de grens van huurprijsbescherming op basis van het WWS komt te liggen bij 187 punten, wat vertaalt naar een kale huur van €1026,71 (bij inwerkingtreding van de wet naar verwachting geïndexeerd tot ongeveer €1100). Momenteel ligt de grens op 147 punten (kale huur van €808,06). Meer dan 80% van de woningen die in Nederland verhuurd worden, zullen onder de nieuwe grens vallen en worden dus gereguleerd. Door wel de grens van huurprijsbescherming op basis van het WWS te verhogen, maar niet de inkomensgrens voor huurtoeslag, creëert het kabinet een nieuwe categorie: de middenhuur. Huurders van deze woningen krijgen vermoedelijk ook toegang tot de huurcommissie, waar procedures over toetsing van de (aanvangs)huurprijs en gebreken aan de woning gevoerd kunnen worden. Deze huurovereenkomsten vallen ook onder een streng regime omtrent huurprijsverhoging, maar worden niet gesubsidieerd middels de huurtoeslag. De verhoogde grens zal alleen gelden voor huurcontracten die na het ingaan van nieuwe regelgeving worden gesloten: huurders kunnen voor bestaande overeenkomsten dus geen succesvol beroep doen op de nieuwe regels omtrent huurprijsbescherming. Deze veranderingen zijn initieel van tijdelijke aard: het ministerie zal periodiek bepalen in hoeverre de regeling nog steeds noodzakelijk en doeltreffend is. Veranderingen in puntentelling Bepaalde kwaliteiten van een woning, zoals energielabel en buitenruimte, zullen belangrijker worden in de waardering van de woning. Energielabels vanaf A leveren meer punten op dan in het huidige stelsel, terwijl labels lager dan D zelfs negatieve punten zullen opleveren (en nadrukkelijk geen gebrek vormen, zoals eerder werd voorgesteld. Zie daarover dit eerdere artikel). Buitenruimtes van 5m² tot 25m² worden ook meer gewaardeerd, terwijl de meerwaarde van een grote buitenruimte afneemt. Ook de WOZ-waarde mag iets meer meegeteld worden, tot een maximum van 33% van alle punten bij een woning die tot 187 punten heeft. In feite wordt de bestaande regeling voor maximering van meetelling van de WOZ-waarde tot 142 punten “opgerekt” naar de nieuwe grens voor middenhuur. Komt een woning bij volledige waardering van de WOZ-waarde niet boven 142 (of 187) punten uit, dan geldt deze beperking tot en met 33% niet. Dwingend Het kabinet heeft uitgesproken te willen gaan handhaven op naleving van de maximale toegestane huurprijs. Waar het onder de huidige regels aan de huurder is om een (lagere) huur conform het WWS af te dwingen, zal de overheid in het nieuwe stelsel ook op maximaal toegestane huurprijzen gaan handhaven met boetes. De intentie van het kabinet is om ook te handhaven op bestaande huurovereenkomsten van woningen onder de huidige liberalisatiegrens. In de toekomst zullen de meeste verhuurders dus actief moeten nagaan hoeveel huur zij maximaal voor hun woningen mogen vragen, om anders boetes te riskeren. Afsluitende opmerking Waarschijnlijk zullen bovenstaande voorstellen in de eerste helft van 2023 door de Tweede Kamer behandeld worden. In het proces zijn natuurlijk nog allerlei aanpassingen aan het bovenstaande mogelijk. Momenteel betreft dit slechts in een brief van het kabinet aangekondigde maatregelen. Uiteraard houden we scherp in de gaten hoe de wet- en regelgeving zich ontwikkelt, om u met de nieuwste inzichten van advies en kennis te kunnen voorzien. Mick van der Valk en Pepijn Eymaal.VBTM Advocaten
Lees meer30 januari 2023 -
Communicatie & Persoonlijke ontwikkeling
“Ik sta een stuk zelfverzekerder in mijn schoenen”
Wat doe je als een huurder je aan de telefoon uitscheldt? Of als iemand recht voor je gezicht staat te schreeuwen? Ook bij Dynhus in het Friese Balk hebben ze ermee te maken. Huurincasso-medewerker Carmen Tijsma en haar collega’s volgden daarom samen de training ‘Omgaan met provocerend gedrag’. “Grenzen stellen helpt echt”, zegt Tijsma. Wat is provocerend gedrag eigenlijk? “Mensen die provocerend gedrag laten zien, zijn vaak geëmotioneerd en willen een bepaalde reactie bij de ander uitlokken om er zelf iets uit te halen. Denk bijvoorbeeld aan huurders die boos zijn omdat een deur niet op tijd is gemaakt, ze niet meer kunnen meedoen aan een betaalregeling of omdat hun energierekening zo hoog is. Soms ligt het probleem op het bordje van ons als corporatie, maar het kan ook zijn dat het niet aan ons is om het betreffende probleem te verhelpen.” Waarom doen mensen dat? “Ze voelen zich vaak al langere tijd van het kastje naar de muur gestuurd en uiteindelijk komt het er dan in het contact met ons eruit. Dat is jammer, maar ik begrijp ook dat de spanning op gegeven moment zo hoog oploopt dat het niet meer te houden is.” Is dat meestal verbaal of ook wel eens fysiek? “Meestal verbaal gelukkig, bijvoorbeeld iemand die zegt dat ‘hij wel eens even naar kantoor zal komen’. Ik heb nog nooit meegemaakt dat iemand mij of een collega is aangevlogen. Het gebeurt soms wel eens dat iemand heel dichtbij komt staan, dat is wel intimiderend.” Wilde u daarom deze training volgen? “Deels ja. Maar ook omdat we sinds 2021 zijn gefuseerd en dus ook met nieuwe collega’s werken die op hun eigen manier met dit onderwerp omgingen. Er moesten nieuwe protocollen komen over hoe je bijvoorbeeld met agressie omgaat. Een beetje eenheid scheppen en de collega’s handvatten bieden leek mij wel handig, dus vandaar de training.” Kwamen in de training nuttige zaken aan bod? “Zeker! We kregen eerst een theoretisch gedeelte over welke soorten agressie er zoal zijn, waarbij A de lichtste was en D de zwaarste vorm is. In de middag oefenden we met een acteur verschillende situaties die zich in de praktijk kunnen voordoen. Dus de acteur kwam dan heel dichtbij staan om fysiek te intimideren, of hij vloog iemand verbaal aan met kleinerende woorden zoals ‘balietrut’. Wij als deelnemers leerden hoe te reageren en hoe je zulk gedrag op dat moment moet inschatten. Is iemand psychisch niet in orde of reageert diegene nu bewust zo omdat hij een bepaalde reactie wil uitlokken?” En wat heeft u hiervan geleerd? “Ik heb nu geleerd dat ik grenzen kan stellen. Als iemand vervelend doet, durf ik nu eerder te zeggen dat ik dit gedrag niet oké vind en niet meer met deze man of vrouw in gesprek ga. Ik merk dat als ik dat doe, de ander beseft dat hij een grens is overgegaan. Meestal kalmeert diegene dan wel weer en kunnen we het probleem samen oplossen. Het feit dat collega’s dezelfde training hebben gedaan, zorgt voor meer eenheid en ook meer openheid om over dit onderwerp te praten. Ik sta dus een stuk zelfverzekerder in mijn schoenen.” Ook een vraag voor een incompanytraining? De bovenstaande training heeft Kjenning voor Dynhus op maat gemaakt op basis van de eigen situatie, de leerwensen en vragen van de deelnemers. Heeft u ook een vraag voor een incompanytraining? Neem dan contact op.Samen zoeken we de best passende oplossing, passend bij uw vraagstuk en uw situatie. Neem snel contact op met onze opleidingsadviseurs.
Lees meer16 januari 2023 -
Communicatie & Persoonlijke ontwikkeling
omgaan met verwachtingen
Gister was het blue monday…of ook wel deprimaandag genoemd. Het is zogenaamd de meest deprimerende dag van het jaar. De maandag in de laatste volle week van januari, is de dag waarop de meeste mensen zich treurig, neerslachtig of weemoedig voelen. Volgens sommige doordat vakanties nog heel ver weg lijken en ca. 18% van de goede voornemens inmiddels is mislukt… Daarnaast zijn de dagen nog donker en is de maandag voor veel mensen de eerste dag van de werkweek. Een oude Griekse spreuk zegt dat de mensen niet gekweld worden door de dingen zelf, maar door de meningen die zij erover hebben. Je gevoel en emoties creëer je dus bewust of onbewust zelf. En daarmee kwel je jezelf met allerlei verwachtingen die je van jezelf hebt, maar ook door allerlei onbewuste verwachtingen over hoe anderen met ons om horen te gaan. Als we inzoomen op de verwachtingen in het contact met anderen, blijkt maar al te vaak dat je eigen verwachtingen meestal ook niet realistisch zijn. Bijvoorbeeld de klant die een nieuwe keuken gekregen heeft, is helemaal niet zo blij als je verwacht had. Zij houdt juist erg van retro en die bruine tegeltjes zijn nu weg. Je teleurstelling komt in de meeste gevallen vooral door je eigen verwachtingen. Daarom vind je hieronder een aantal realistische verwachtingen. Als je deze als uitgangspunt neemt in een gesprek met een klant, word je zelf minder snel teleurgesteld door klanten en ben je succesvoller in je communicatie. Uitgangspunt 1. Klanten mogen het met mij oneens zijn. Ik leg mijn standpunt duidelijk uit en verwacht niet dat de klant het met mij eens is. Als de klant het er inderdaad mee oneens is, leg ik uit hoe de klachtenprocedure in zijn werk gaat en laat het daarbij. Uitgangspunt 2. Klanten mogen onvriendelijk tegen me zijn. Ik blijf altijd vriendelijk en professioneel in gesprekken. Ik verwacht dit niet terug van de klant. Deze mag teleurgesteld, geïrriteerd, bot of boos zijn, maar niet agressief. Uitgangspunt 3. Klanten mogen voor zichzelf opkomen. Als ik de regels en de situatie heb uitgelegd, verwacht ik niet dat klanten dit meteen accepteren. Wonen is een eerste levensbehoefte, mijn boodschap is soms moeilijk in één keer te accepteren. Het feit dat een klant boos is of tegensputtert, betekent voor hem dat hij voor zichzelf op komt en alles probeert om zijn situatie te verbeteren. Uitgangpunt 4. Omgaan met lastige klanten hoort bij het werk. Ik werk bij een corporatie. Een corporatie bedient een kwetsbare doelgroep. 90% van je tijd besteed je aan 10% van de klanten. Ik kan dus verwachten dat de klanten waar ik mee te maken krijg, niet de makkelijkste zijn. Uitgangspunt 5. Omgaan met klanten is niet altijd gemakkelijk. Ik werk met een uitdagende doelgroep. Ik mag verwachten dat zij mij af en toe op scherp zetten. Dit maakt mijn werk interessant, spannend en leerzaam. En hoe zit het met die blue monday dan? Inderdaad. 1 op 6 goede voornemens zijn vaak al gesneuveld op Blue Monday. Maar als je dat omdenkt, dan betekent dat ook dat er 5 van de 6 niet gesneuveld zijn! En waarom mag je alleen maar goede voornemens maken bij een jaarwisseling? Morgen is het ook weer een nieuwe dag met nieuwe kansen. Goede voornemens mogen toch echt wel iedere dag…. of niet? Dus misschien moeten we ook daar onze eigen verwachtingen wat bijstellen. Niet alle 6 goede voornemens hoeven de eindstreep op hetzelfde moment te bereiken en niet alle goede voornemens zijn altijd even realistisch. Ga je echt per 1 januari én sporten, én minder vlees eten, én afvallen én op tijd op vergaderingen zijn én vaker je eenzame oma bezoeken? En ga je nu echt tellen of dit wel 6 stuks waren? Nee toch? Helaas kunnen we maar een paar dingen doen met de tijd die we hebben. En niet alles hoeft tegelijk. Natuurlijk hoef je je ambities ook niet weg te stoppen, maar er mogen ook echt wel dingen op de ‘later’ lijst of op de ‘ooit-misschien’ lijst. Dat geeft ruimte om verder te komen. Kijk ook eens op die manier naar je eigen ontwikkeling Welke ontwikkeling wil je dit jaar realiseren? En welke volgend jaar? En welke wil je ooit misschien doen? En gaan we je dan dit jaar, volgend jaar of ooit misschien ontmoeten bij een opleiding of een platform?
Lees meer16 januari 2023 -
Communicatie & Persoonlijke ontwikkeling
De afmetingen van het toilet zijn belachelijk
Bij een overleg bij de woningcorporatie op kantoor tref ik in de wandelgangen een verhuurmakelaar. Of ik iets kan zeggen over de eisen aan een toiletruimte. Er speelt een vraag bij een verhuurdossier. De huurder heeft klachten over de afmetingen van het toilet van de huurwoning (uit 1948). De stelling van de huurder is eenvoudig: “het toilet en de afmetingen van het toilet zijn belachelijk”. De verhuurmakelaar meldt dat het toilet weliswaar niet ruim is maar dat zij nog niet eerder klachten heeft gehoord. Maar eerlijk gezegd, dat is wel te begrijpen. Want de huurder en zijn vrouw hebben een gemiddelde lichaamslengte, maar beide zonen zijn inmiddels ruim 2 meter. Samen met de collega pak ik het bouwbesluit er bij. Artikel 4.16 is duidelijk: een vloeroppervlakte van ten minste 0,64 m², met een breedte van tenminste 0,6 meter en een hoogte boven de vloer van ten minste 2 meter. Als de toiletpot dus ook maar een beetje verkeerd staat zit je met je knieën tegen de deur. Ik maak nog even duidelijk wat 60 cm is door dit met mijn handen aan te geven. Mijn collega roept uit: “Belachelijk! ik ken billen die breder zijn!” De regels zijn zwart-wit… én grijs… In het bouwbesluit liggen eisen op 2 niveaus vast: nieuwbouw en bestaande bouw. De eisen van bestaande bouw zijn zodanig dat soms sprake is van “belachelijk”. Het is een niveau dat moet. Minder mag niet. De gemeente kan op dat niveau handhaven. De verhuurmakelaar realiseert zich dat de huurder met het bouwbesluit ook niet veel opschiet. De enige optie die resteert is om een 2e toilet te plaatsen in de badkamer. Daarbij kan de huurder kiezen om dit 2e toilet te laten plaatsen tegen een huurverhoging of een betaling ineens. Natuurlijk kan de huurder zelf ook een toilet plaatsen. Mits technisch correct uitgevoerd is het dan een zelf aangebrachte verbetering. Het bouwbesluit en de bouwregelgeving zijn op papier zwart wit. Maar vaak grijs in de uitvoering, in het toepassen van normen en in de praktische uitvoering. Toch moet u bij het ontwikkelen, (ver)bouwen en exploiteren van onroerend goed wel voldoen aan de wettelijke eisen. Het vinden van die eisen is al een hele opgave, laat staan om ze te begrijpen en te weten welke gevolgen ze hebben voor het beheer en onderhoud van onroerend goed of een voorgenomen ingreep. Bouwregelgeving; Wabo, WRO en bouwbesluit Onze cursus Omgevingswet en besluit bouwwerken leefomgeving gaat naast de wettelijke context in op de alternatieven, geeft u voldoende kennis om het gesprek met bouw- en woningtoezicht te kunnen voeren en laat u het verschil zien tussen wat ambtenaren van bouw- en woningtoezicht enerzijds en de brandweer anderszijds kan of wil eisen. Ook leert u hoe u kunt reageren als een aannemer of installateur zich verschuilt achter bouwwetgeving. Per 1 juli 2023 treedt de Omgevingswet in werking. Het klassieke bouwtoezicht gaat fors veranderen. Bent u voorbereid op deze wijzigingen? Peter KraakDocent Kjenning
Lees meer11 januari 2023 -
Communicatie & Persoonlijke ontwikkeling
Platform Portefeuille- en vastgoedmanagement: ervaringen en kennis delen, discussiëren en jezelf ontwikkelen
Er is een energiecrisis, een wooncrisis, een CO2-crisis. Kortom, er gebeurt nogal veel wat impact heeft op corporaties. Dat vraagt om beleid, een visie, en een langetermijnstrategie. En dat is precies waar de deelnemers aan het platform Portefeuille- en vastgoedmanagement, waaronder Paul Smilde, directeur van Woonscan, over nadenken, sparren en van gedachten wisselen. Woonscan. Dat is? “Een adviesbureau dat adviseert en ondersteunt bij het veilig en duurzaam maken en beheren van gebouwen. Het bedrijf heeft vier takken, vastgoedmanagement en energieadvies, VvE Beheer en legionellapreventie.” En daar zwaait u de scepter. Al lang? En is dat leuk? “20 jaar geleden heb ik mede aan de wieg gestaan van de het bedrijf, dus ik zit er vanaf het begin. Door de jaren heen heeft het bedrijf zich ontwikkeld tot wat het nu is. Het is een soort kindje dat is opgegroeid, het is mooi om daar bij betrokken te mogen zijn. We zijn begonnen als zelfstandige onderneming, hebben een periode onder een woningcorporatie ‘gehangen’, maar zeven jaar geleden heb ik het weer overgenomen.” Waarom? “De wet- en regelgeving werd aangepast, toen pasten we niet meer in de vorm en mogelijkheden van corporaties. Maar we werken veel voor en met corporaties, dat is het merendeel van onze klanten. Ik vind het waardevol om te horen en te sparren over wat er leeft in de corporatiebranche. Daarom ben ik lid geworden van dit platform. 2 keer per jaar komen we 2 dagen, inclusief overnachting bij elkaar.” Wat doen jullie dan die 2 dagen? “We behandelen iedere bijeenkomst een specifiek onderwerp dat we van tevoren bepalen in samenspraak met Kjenning. Dat kan over van alles gaan: de woningwet, nul op de meter, ketensamenwerking, commercieel versus sociaal beheren. Maar het zal je niet verbazen dat het de laatste paar jaar vooral over duurzaamheid en energie gaat. Energiezuinigheid van woningen wordt steeds belangrijker. Over het gekozen onderwerp sparren en discussiëren we. Er komt regelmatig een specialist spreken en we gaan ook weleens op werkbezoek.” Wat moet ik me daarbij voorstellen? “Dan gaan we bijvoorbeeld op bezoek bij een bedrijf dat alles weet over duurzame installaties. Maar we wisselen ook ervaringen uit over samenwerking met derden, bijvoorbeeld aannemers. Vroeger was het: dit is de opdracht en zo moet het. Nu werk je samen. Welke vragen stel je dan aan de aannemer, wat verwacht je van hem, hoe zorg je ervoor dat je ook echt samenwerkt? Overigens spreken de deelnemers aan het platform zelf ook geregeld over een specifiek onderwerp waar zij mee te maken hebben.” U ook? “Afgelopen keer heb ik een workshop gegeven over onze ervaringen met het duurzaam maken van meerjaren onderhoudsplannen. Dan krijg je feedback uit de groep. Dat is heel leerzaam, want niemand weet alles zelf, ik ook niet. Voor mij is het waardevol om te horen hoe het in de corporatiewereld werkt, voor corporaties geldt dat andersom ook. Je bouwt een mooi netwerk op en je kunt elkaar versterken en van elkaar leren.” Over de Kjenning platforms In ruim 30 inspirerende functiegerichte netwerken delen, brengen en halen corporatieprofessionals kennis en ervaringen. Met en van elkaar leren van de ervaringen van uw vakcollega’s in een persoonlijke én professionele setting, dat is hét doel in de Kjenning platforms! Door het continu “halen en brengen” ontstaat een hecht, professioneel én persoonlijk netwerk. 1 + 1 wordt 3! Platforms in soorten en maten Programma’s worden altijd samen bepaald. Elk platform kent zijn eigen dynamiek en doelstelling. Van uitvoerder tot manager, van inkoper tot VvE beheerder. Van woonconsultent tot directeur-bestuurder. Rond vastgoed, financiën, woondiensten en meer. Vrijblijvend kennismaken? En? Komt u eens vrijblijvend snuffelen? Neem dan de proef op de som en kom voor het laagdrempelig introductietarief een keer kijken en proeven of uw platform u ook verder helpt in uw ontwikkeling en inspiratie. En aan een functioneel én gezellig netwerk!
Lees meer2 januari 2023 -
Communicatie & Persoonlijke ontwikkeling
Over twee cafetaria’s en de match tussen klant en pand
Regelmatig rij ik door het dorp Ens in de Noordoostpolder. Sinds een tijdje is daar een nieuw cafetaria gevestigd. Dat is geen nieuws natuurlijk. Maar deze nieuwe snackbar is pal naast de al bestaande cafetaria gevestigd. Is dat nu slim in zo’n klein dorp? Ens telt ca. 3.100 inwoners. Was het een ambtenaar die bij de vergunning niet oplette? En als in zo’n klein dorp de snackbehoefte echt zo groot is dat twee cafetaria’s kunnen rondkomen, is dat dan gezond? En leefbaar? Wat er ook speelt: ken de aanleiding & historie Vlak voor corona werd in Ens gebouwd aan een café. Maar toen corona losbrak, was een café niet het meest handige concept. Een cafetaria kon wel binnen de regels en die is toen geopend. Als ondernemer best slim, zo zijn wel alle lockdowns overleefd. Maar het resultaat is nu wel dat er twee cafetaria’s naast elkaar zitten. Met -denk ik- als resultaat dat beide cafetaria’s geen geweldige resultaten kunnen boeken. Daarnaast is het ook wel de vraag wat dit toevoegt aan het dorp. Wie wordt hier gelukkiger van? Hoe draagt dit nou echt bij aan een gezond, leefbaar en gezellig dorp? Is het passend als er twee cafetaria’s naast elkaar zitten in een dorp van 3.100 bewoners… Hoe vaak slaagt u in uw organisatie écht met passend toewijzen? Natuurlijk heeft de corporatie in bovenstaande situatie geen rol. Maar met het passend toewijzen is de corporatie wél dagelijks bezig. Maar wat is nu echt passend toewijzen? Houdt uw corporatie zich dan alleen aan de regels? Of laadt u in uw organisatie de betekenis van het woord passend en kijkt u verder naar een match met omgeving, woning en de klant? Ondanks de woningnood zien wij verhuurmedewerkers worstelen met advertenties waarop 300 woningzoekenden reageren en de eerste 30 kandidaten toch geen interesse hebben. Hoe passend was de advertentie dan? En: heeft u aandacht voor de leefbaarheid in een wijk bij de keuze voor een toewijzing? De match tussen klant en pand is een vaardigheid én beleidsthema In onze leergang Verhuur gaat het vaak over de match tussen klant en pand. En dat is meer dan alleen voldoen een de regels van toewijzing. De vaardigheid van matchen gaat voorbij aan het kijken of een inkomen klopt en of de juiste volgorde is gehanteerd. Deze vaardigheid is ervoor zorgen dat de meest passende kandidaat reageert op de woning. Dat er een match is tussen de woning, de woonomgeving, de wijk en de kandidaat bewoners er iets is dat de kerntaak is, dan is het wel een thuis bieden aan mensen. En gelukkig is dat veel meer dan stenen verhuren. Als corporatie bouw je aan de samenleving. En dat is een mooie, eervolle en belangrijke taak. Misschien juist nu, nu in de overspannen woningmarkt ook de huurder iets minder kritisch wordt op de echte match met de omgeving, komt het aan op de echte kerntaak: een thuis bieden in een leefbare omgeving. Hoe bereidt u uw medewerkers voor op het kennen van de historie van maatregelen, het snappen van het verschil tussen wetgeving en (eigen lokaal) beleid en de vaardigheid om de systeemwereld waarin we bewegen aan te laten sluiten op de leefwereld van bewoners? En die twee cafetaria’s dan? Helaas ben ik bang dat het in het dorp Ens er nu op aankomt welke van de twee ondernemers de langste adem heeft. Wie kan het volhouden? Een echte duurzame match tussen klant, pand en omgeving lijkt dit op het eerste gezicht in ieder geval niet te zijn. Of ik moet de snackcapaciteiten van het dorp nu ernstig onderschatten… Wat doet u in 2023? Gaat u voor een échte duurzame match tussen klant, pand en omgeving? Volg dan dit jaar de leergang Verhuur. Tijdens de leergang leert u om anders te kijken naar het eigen verhuurproces en de verhuur van woningen. Is een leergang even teveel voor dit jaar? Natuurlijk kunt u ook met kortere opleidingen bij Kjenning of bij ons opleidingszusje Finance Ideas Academy werken aan uw eigen ontwikkeling. Ook het aansluiten bij een platform met vakcollega’s is een effectieve manier om bij én scherp te blijven in uw vak. Wat doet u dit jaar? Eddy BonthuisKjenning
Lees meer2 januari 2023 -
Communicatie & Persoonlijke ontwikkeling
Overlast door huurder met psychische problematiek
Het aantal meldingen van incidenten met verwarde mensen stijgt onverminderd door. Volgens een nieuwe analyse van onderzoekers van het ministerie van Justitie en Veiligheid registreerde de politie van 2017 tot en met 2021 886.000 gevallen van dit soort overlast. Dit jaar ging het aantal volgens CBS-cijfers verder omhoog, naar een kleine 12.000 per maand. In de zomermaanden zijn de meeste incidenten. Verhuurders, met name woningcorporaties, worden vaak geconfronteerd met huurders die psychische problemen hebben en ernstige overlast veroorzaken. Als de hulp en/of zorgverlening er niet tijdig in slaagt om verandering in de situatie te brengen, is een procedure tot ontruiming soms noodzakelijk. Psychiatrische problematiek en ontruiming: een lastige belangenafweging In deze zaak (Uitspraak 6 oktober 2022 (ECLI:NL:RBGEL:2022:5673) startte de verhuurder (woningcorporatie Stichting Oosterpoort Wonen) een kort geding procedure tot ontruiming van de woning tegen twee huurders, een broer en zus, waarvan alleen de zus ernstige overlast veroorzaakte. De zus stelde in de procedure dat zij kampt met medische en psychiatrische problemen, waaronder een depressie en PTSS met gevarieerde psychotische zingeving. Zij had nog geen concreet zicht op plaatsing in een passende woonomgeving en de advocaat van de huurders verklaarde ter zitting dat hij niet kon begrijpen waarom de hulp- en zorgverlening niet eerder had ingegrepen. De kantonrechter overwoog dat de psychiatrische problematiek niet betekent dat daardoor ontruiming in geen geval kan worden toegewezen. Het kwam aan op een belangenafweging. In het kader van die belangenafweging overwoog de kantonrechter dat de verhuurder niet alleen een verantwoordelijkheid heeft jegens deze huurders, maar ook jegens hun omwonenden die tevens huurder van haar zijn. De kantonrechter nam in de overwegingen mee dat het leven van omwonenden ernstig is verstoord door de overlast en dat de verhuurder verplicht is om maatregelen te nemen om een eind te maken aan die overlast. De kantonrechter vond het belang van de verhuurder om de woning te ontruimen zwaarder dan het belang van de huurders om daar te kunnen blijven wonen en wees de vordering tot ontruiming van de woning dus toe. Hierbij merkte de kantonrechter tot slot op dat het feit dat de broer geen overlast veroorzaakt niet in de weg staat aan de ontruiming, omdat hij op grond van de huurovereenkomst hoofdelijk aansprakelijk is voor de nakoming van alle verplichtingen die voortvloeien uit de huurovereenkomst. Woningcorporaties sturen vaak op ingrijpen door hulp en zorg Menig woonconsulent/sociaal beheerder komt veelvuldig dit soort kwesties tegen in zijn of haar werk. Waar sprake is van kwetsbare personen, zijn woningcorporaties vanuit de maatschappelijke rol, over het algemeen geduldig en sturen zij aan op ingrijpen door de hulp- en zorgverlening. Maar helaas leert de praktijk echter dat hier vaak geruime tijd overheen gaat en dat de middelen beperkt zijn als de overlastgevende huurder niet vrijwillig hulp en zorg accepteert, terwijl omwonenden al die tijd in de overlast blijven zitten. Deze uitspraak laat zien dat de rechter diverse omstandigheden laat meewegen en dat psychiatrische problematiek van een huurder niet aan ontruiming van de woning in de weg hoeft te staan. Meer weten over overlast of omgaan met mensen met verward gedrag? Tijdens de training Woonoverlast aanpakken leert u meer over onder andere het verschil tussen last en overlast en hoe u deze lastige situaties zorgvuldig kunt aanpakken. De training Omgaan met bewoners met verward gedrag geeft inzicht in gedrag, hoe u verschillend gedrag beter kunt herkennen en hoe u hier wel en niet op kunt reageren. Margot JansenVBTM Advocaten
Lees meer19 december 2022 -
Communicatie & Persoonlijke ontwikkeling
Wkb in eerste instantie alleen van toepassing bij nieuwbouw
De Eerste Kamer heeft onlangs vragen gesteld aan de Minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening over de invoering van de Wet Kwaliteitsborging (Wkb). De Eerste Kamer heeft zich onder andere afgevraagd of er voldoende kwaliteitsborgers zijn als de Wkb in werking zal treden. Verder heeft de Eerste Kamer zich afgevraagd of de Wkb verantwoord kan worden ingevoerd. Daarnaast vroeg men zich af in hoeverre gemeenten de gelijktijdige invoering van de Wkb en de Omgevingswet kunnen opvangen. Op 14 november 2022 is de Minister per brief ingegaan op deze vragen. De belangrijkste onderdelen van de brief van De Minister zullen in dit blog worden besproken en hieruit zal blijken dat de Wkb met een aangepaste fasering wordt ingevoerd. Aantal kwaliteitsborgers De Minister is van mening dat het huidige aantal kwaliteitsborgers, het aantal nieuwe kwaliteitsborgers dat wordt opgeleid en het potentieel aan nieuwe kwaliteitsborgers maakt dat er voldoende kwaliteitsborgers zullen zijn. Bovendien is er volgens de Minister door het uitstel tot 1 juli 2023 ruimte om nieuwe kwaliteitsborgers aan te trekken. In eerste instantie alleen nieuwbouw Om tegemoet te komen aan de zorgen over een eventueel tekort aan kwaliteitsborgers, heeft de Minister besloten om een voorzorgsmaatregel te nemen. Kort gezegd zal dit betekenen dat de Wkb in eerste instantie alleen zal gelden voor nieuwbouw werken die onder gevolgklasse 1 vallen. Denk bijvoorbeeld aan de nieuwbouw van: grondgebonden eengezinswoningen, bedrijfspanden van max. twee bouwlagen en vakantiewoningen. Renovatie- of verbouwprojecten zullen bij de invoering van de Wkb vooralsnog uitgesloten zijn van de toepassing van de Wkb. Renovatie- of verbouwprojecten zullen pas later – zes maanden na inwerkingtreding – onder gevolgklasse 1 komen te vallen. Dit is een koerswijziging van de Minister om tegemoet te komen aan de zorgen van de Eerste Kamer. Latere inwerkingtreding gevolgklasse 2 en 3 Gevolgklasse 2 en 3 komen niet eerder dan vijf jaar na inwerkingtreding onder het regime van de Wkb te vallen. Hiermee is de oorspronkelijke termijn van drie jaar verlengd met nog eens twee jaar. Tot in ieder geval 1 juli 2028 zal dus de preventieve (technische) bouwtoets van de gemeente van toepassing zijn op werken die onder gevolgklasse 2 en 3 vallen. Gelijktijdige invoering noodzakelijk Aangezien de Wkb en de Omgevingswet dusdanig met elkaar zijn vervlochten, is het volgens de Minister noodzakelijk om beide wetten tegelijk in te voeren. Een separate invoering zou betekenen dat de ICT-systemen hierop moeten worden aangepast, hetgeen volgens de Minister onwenselijk is. Quick-response team Om bouwers en ontwikkelaars extra te ondersteunen is er een beheersorganisatie opgezet waar verschillende brancheorganisaties bij betrokken zijn (VNG, BNA, Bouwend Nederland, Techniek NL, AFNL, VBWTN, VKBN). De beheerorganisatie zal bij inwerkingtreding fungeren als quick-response team om snel vragen te beantwoorden en daarna ook beschikbaar blijven als ondersteuning. Dit zou eventuele moeilijkheden bij de invoering snel moeten kunnen ondervangen. In aanvulling daarop moet het Informatiepunt Leefomgeving (IPLO) als helpdesk fungeren voor nadere expertise bij vragen. Conclusie Al met al kan op basis van het voorgaande worden vastgesteld dat de Wkb in eerste instantie beperkter wordt ingevoerd. Renovatieprojecten uit gevolgklasse 1 zullen in eerste instantie buiten schot blijven. Ook is de inwerkingtreding voor werken onder gevolgklasse 2 en 3 uitgesteld. Daarnaast zijn er meerdere steunpunten opgezet waar bouwers en ontwikkelaars terechtkunnen. Voorbereiden op de invoering van de Wet Kwaliteitsborging? Met de Wet kwaliteitsborging ontstaat een nieuw stelsel in de bouw. Partijen hebben meer verantwoordelijkheden en de gemeente doet een stap terug. Wat betekent dit nieuwe stelsel nu voor de dagelijkse praktijk bij corporaties? Na de training Wet Kwaliteitsborging voor het bouwen bent u goed op de hoogte van het nieuwe stelsel, de nieuwe rollen en verantwoordelijkheden van de betrokken partijen, de corporatie als opdrachtgever, de aannemer, de gemeente en de kwaliteitsborger. Onno MoldersVBTM Advocaten
Lees meer1 december 2022 -
Communicatie & Persoonlijke ontwikkeling
Motiverende gespreksvoering: ‘Wat spreekt ú met míj af?’
Jason van Pul, wijkbeheerder bij Woongoed, heeft er dagelijks mee te maken: overlast, vuilniszakken op de galerij, rotzooi om het huis. Welke gesprekstechnieken kun je inzetten als herhaaldelijk aanspreken niet helpt? Hoe motiveer je mensen om toch hun gedrag te veranderen? Is dat niet lastig, altijd maar mensen aanspreken met de boodschap dat het anders kan en moet? “Nee hoor. Ik heb echt een ontzettend leuke baan. Ik ben veel aanwezig in ‘mijn wijken’. Daar loop ik rond, ben ik het aanspreekpunt, maar signaleer ik ook. Ik kom uit de communicatie/marketingwereld, maar daar haalde ik na 10 jaar geen voldoening meer uit. Ik wilde met mensen werken, niet met producten. In januari 2022 heb ik de overstap gemaakt. Daar heb ik nog geen dag spijt van gehad. Dit is wat ik hoor te doen, hier haal ik heel veel voldoening uit.” Aha, uit de marketing/communicatiewereld. Dan is een training Motiverende gespreksvoering toch niet nodig? “Ik kan inderdaad prima contact met mensen maken, maar er is een verschil tussen ‘lekker kunnen kletsen’ en mensen in beweging krijgen. Als bijvoorbeeld de vuilniszakken hoog opgestapeld staan, de tuin er verschrikkelijk uitziet, iemand de muziek altijd hard heeft staan, dan is er vaak meer aan de hand. Mijn werk als wijkbeheerder is om het gesprek aan te gaan, zodat de bewoner zijn gedrag verandert. Dat is niet altijd even gemakkelijk. Deze training Motiverende Gespreksvoering leek me een goede aanvulling om dat beter te kunnen doen.” Veel geleerd? “Ik spreek vaak mensen die hoog in hun emotie zitten of verward zijn. Dat je dan de juiste dingen zegt, de controle houdt in het gesprek, en ervoor zorgt dat je het doel bereikt dat je in je hoofd hebt zitten, daar heb ik nu handvatten voor gekregen. Ik weet nu wat motiverend en niet-motiverend is en hoe je kunt aansluiten bij de bewoner. En dat je geen norm oplegt of de bewoner maar blijft proberen te overtuigen van je eigen gelijk. Want dat helpt niet.” Wat helpt wel? “Open, niet-oordelende vragen stellen, zodat je een zuiver beeld krijgt van waar die specifieke persoon behoefte aan heeft om fijn te kunnen wonen. Wat ik een eyeopener vond is een specifieke vraag die in de training voorbijkwam en die je kunt stellen aan een bewoner: ‘Wat spreekt ú met míj af? In plaats van dat jij wat afspreekt met de ander. Die heb ik meteen in de praktijk toegepast, en het werkt echt. Met die vraag kun je een gesprek zo sturen dat de bewoner zelf zijn gedrag wil aanpassen. We hebben ook in groepjes geoefend aan de hand van een casus uit de praktijk. Je ziet dan hoe de ander het doet, je kunt elkaar helpen en aanvullen, daar heb ik ook van geleerd.” Dus de opgedane kennis verdwijnt niet in een laatje? “Ik heb weleens trainingen gehad waarbij je denkt: geef het boekje maar mee, dan kan ik het thuis zelf net zo goed. Maar dat was nu niet zo bij de training Motiverende Gespreksvoering. De trainer droeg daar zeker aan bij, hij had een fijne manier van lesgeven. Gevarieerd en hij bleef dicht bij de praktijk, daardoor blijft de informatie gemakkelijker hangen.”
Lees meer18 november 2022 -
Communicatie & Persoonlijke ontwikkeling
Het gebruik van camerabeelden bij woonfraude
Het signaleren en bestrijden van woonfraude is al jarenlang hot topic bij woningcorporaties. Steeds vaker schakelen verhuurders onderzoeksbureaus in om signalen van woonfraude te onderzoeken. Afhankelijk van de situatie ter plekke wordt daarbij ook wel eens gebruik gemaakt van camerabeelden. Kan een verhuurder die camerabeelden gebruiken in een procedure? Die vraag kwam aan bod in een recente uitspraak van de rechtbank Noord-Holland Wat was het geval? Woningcorporatie Ymere verdacht een huurster er van dat zij niet haar hoofdverblijf in haar woning had. De woning werd overigens wel bewoond, want haar zoon en diens echtgenote woonden er en stonden ook op dat adres ingeschreven. Dat laatste was niet het probleem voor Ymere, maar dan moet de huurster wel ook haar hoofdverblijf in het gehuurde hebben. Na onder andere een buurtonderzoek besprak Ymere de vermoedens van woonfraude met de huurster. De huurster gaf geen openheid van zaken en wenste niet mee te werken aan nader onderzoek, waarna Ymere een onderzoeksbureau inschakelde om onderzoek te doen naar de wijze van (niet) bewoning door de huurster. Bij dit onderzoek bleek uit camerabeelden dat de huurster in 3 verschillende perioden van 2 weken niet één keer bij de woning was gezien. Het onderzoeksbureau maakte aan de hand van deze bevindingen een rapport op, dat Ymere gebruikte als onderbouwing voor haar vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst. Huurster verweerde zich hiertegen: volgens haar mocht Ymere geen gebruik mag maken van het onderzoeksrapport, omdat door het bureau gebruik is gemaakt van camera-surveillance. (On)rechtmatig verkregen bewijs De kantonrechter begint het vonnis met de opmerking dat een inbreuk op de persoonlijke levenssfeer in beginsel een onrechtmatige daad oplevert, maar dat de aanwezigheid van een rechtvaardigingsgrond aan die inbreuk het onrechtmatige karakter kan ontnemen. Of sprake is van een rechtvaardigingsgrond moet worden beoordeeld door in het licht van de omstandigheden van het geval, de ernst van de inbreuk van de persoonlijke levenssfeer af te wegen tegen de belangen die met de inbreuk makende handelingen redelijkerwijs kunnen worden gediend (zie HR 31 mei 2002, NJ 2003, 589). De kantonrechter vindt dat er in deze zaak sprake is van een rechtvaardigingsgrond en laat daarbij een aantal omstandigheden meewegen. Ymere heeft volgens de kantonrechter een serieus te nemen belang bij het opsporen van woonfraude, omdat er sprake is van lange wachtlijsten, vooral als het gaat om sociale huurwoningen. Ymere heeft er dus belang bij dat haar woning bewoond wordt door degene aan wie zij de woning verhuurt. Het is inmiddels vaste rechtspraak dat dit een wezenlijk belang is voor sociale verhuurders. Bovendien is Ymere pas overgegaan tot het inschakelen van het onderzoeksbureau nadat zij haar vermoedens van woonfraude had besproken met huurster, die geen openheid van zaken gaf en niet mee wenste te werken aan enig onderzoek. Aan dat meewerken was zij op grond van de algemene huurvoorwaarden overigens wel gehouden. Verder laat de kantonrechter de volgende omstandigheden meewegen: De ernst van de inbreuk is beperkt, omdat de camera was gericht op de openbare weg en de voortuin; De camera heeft dus alleen bewegingen geregistreerd van personen buiten de woning. Bewegingen die voor ieder ander met het blote oog ook zichtbaar zouden zijn geweest; Er is toegelicht waarom een andere manier van observeren niet mogelijk was, waarbij dus rekenschap is gegeven van de persoonlijke belangen van degene die werd geobserveerd; Niet relevante beelden zijn vernietigd. Kortom, de kantonrechter acht hier een rechtvaardigingsgrond aanwezig, die het onrechtmatige karakter aan de inbreuk op de persoonlijke levenssfeer ontneemt. Ymere mocht dus het onderzoeksrapport gebruiken als onderbouwing van haar claim dat de huurster haar hoofdverblijf niet in de woning had. Mooie bijvangst in deze zaak was dat Ymere de kosten van het onderzoek op de huurster kon verhalen. Een flink bedrag van € 9.765,90. Degene die tekortschiet – de kantonrechter was inderdaad van oordeel dat de huurster haar hoofdverblijf niet in het gehuurde had – in de nakoming van een overeenkomst is immers verplicht de schade die de wederpartij hierdoor lijdt, te vergoeden. Die schade kan op grond van artikel 6:96 lid 2 sub c BW ook bestaan uit de redelijke kosten ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid. In dit geval dus de kosten van het onderzoek. Overigens kent het civiele recht – anders dan het strafrecht – niet de algemene regel dat een rechter op onrechtmatig verkregen bewijs geen acht mag slaan. Het uitgangspunt van waarheidsvinding en het belang van partijen om hun stellingen aannemelijk te maken, wegen in beginsel zwaarder dan het belang van het uitsluiten van bewijs. Alleen bij bijkomende omstandigheden kan uitsluiting van bewijs aan de orde zijn (zie bijvoorbeeld ECLI:NL:GHSHE:2022:2546 r.o. 5.13). Dus ook als de kantonrechter hier geoordeeld had dat geen sprake was van een rechtvaardigingsgrond, dan nog hadden de bevindingen mogelijk als bewijs kunnen dienen voor Ymere. Het uitgangspunt van waarheidsvinding mag niet zomaar verlaten worden. Conclusie De uitspraak maakt duidelijk dat videobeelden in woonfraudezaken prima als bewijs kunnen dienen, mits de verhuurder deugdelijk kan onderbouwen dat haar belangen dusdanig zijn dat daarmee een inbreuk op de persoonlijke levenssfeer van de huurder aanvaardbaar is. De kantonrechter geeft een mooi inkijkje in welke belangen dat kunnen zijn aan de zijde van de verhuurder. Sander van HeertumVBTM Advocaten
Lees meer17 november 2022
