Besluit doelgroepen tijdelijke verhuur

Per 1 juli 2024 treedt de Wet Vaste Huurcontracten in werking. Kort gezegd houdt de wet in dat vanaf 1 juli 2024 de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd weer de norm wordt. Het sluiten van tijdelijke huurovereenkomsten^[1] is slechts in enkele gevallen nog mogelijk en uitsluitend voor een periode van maximaal twee jaar. Dit geldt zowel voor zelfstandige als voor onzelfstandige woningen.

Ook geldt dit zowel voor woningcorporaties als voor alle andere verhuurders. Waar het nu nog mogelijk is om een tijdelijke huurovereenkomst voor maximaal vijf jaar voor een onzelfstandige woonruimte te sluiten, kan dit vanaf 1 juli 2024 niet meer.

Tip: blijft op de hoogte van de laatste wijzigingen in wet en regelgeving met de snelle opfriscursus Huurrecht.

Besluit specifieke groepen tijdelijke huurovereenkomst

Het blijft mogelijk om een tijdelijke huurovereenkomst voor maximaal twee jaar te sluiten met specifieke doelgroepen. Welke doelgroepen dat zijn, staat in een Algemene Maatregel van Bestuur die demissionair minister De Jonge op 2 februari 2024 naar de Eerste en Tweede Kamer gestuurd: het Besluit specifieke groepen tijdelijke huurovereenkomst. Dit Besluit is tot stand gekomen na een consultatieronde via internet waaraan verschillende organisaties en groeperingen hebben deelgenomen. Het Besluit heeft zijn oorsprong in de lijst van groepen die op dit moment nog voor woningcorporaties gelden (artikel 22a Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting, RTIV). Deze lijst komt met inwerkingtreding van dit Besluit te vervallen.

Met wie mag straks nog een tijdelijke huurovereenkomst worden gesloten? Ik licht de groepen hieronder kort toe^[2].

A: Tijdelijk in een andere gemeente door studie

Personen die voor hun studie tijdelijk in een andere gemeente binnen Nederland willen wonen of afkomstig zijn uit het buitenland en in Nederland studeren.

Vanwege het streven naar gelijke behandeling is geen onderscheid gemaakt tussen Nederlandse- en internationale studenten. De arbeidsmigrant die nu nog in art. 22a RTIV staat, is uit de lijst komen te vervallen. De minister heeft plannen om deze doelgroep apart in de wet te regelen.

B: Woonruimte verlaten door renovatie

Huurders die in verband met dringende werkzaamheden of renovatie als bedoeld in artikel 220, tweede lid, van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek, hun woonruimte moeten verlaten en tijdelijk andere woonruimte moeten betrekken.

Het gaat hier om personen die in het geval van dringende werkzaamheden of renovatie tijdelijk in een andere (wissel)woning worden gehuisvest.

C: Urgentiecategorie

Personen die direct voorafgaand aan de ingangsdatum van de huurovereenkomst woningzoekenden als bedoeld in artikel 12, derde lid, van de Huisvestingswet 2014 waren.

Hierbij gaat het om urgentiecategorieën die opgenomen zijn in artikel 12, derde lid van de Huisvestingswet 2014 (Hvw 2014). Het betreft woningzoekenden die 1) verblijven in een voorziening voor tijdelijke opvang van personen, die in verband met problemen van relationele aard of geweld hun woonruimte hebben verlaten en 2) woningzoekenden die mantelzorg als bedoeld in artikel 1.1.1, van de Wet maatschappelijke ondersteuning verlenen of ontvangen. Hieronder vallen ook personen die begeleiding krijgen of in beschermd wonen projecten wonen.

Van belang bij deze categorie is wel dat de mogelijkheid om tijdelijke huurcontracten aan deze personen aan te bieden een limitatief karakter heeft. Of, anders gezegd: er mogen alleen tijdelijke huurcontracten worden aangeboden aan de woningzoekenden die opgenomen zijn in artikel 12 lid 3 van de Hvw 2014. Andere categorieën die door de gemeenteraad in de huisvestingsverordening worden opgenomen, vallen hier niet onder.

D: Tweede-kans-huurovereenkomst

Huurders met wie de verhuurder een tweede-kans-huurovereenkomst aangaat.

Het gaat hier om huurders waarvan met tussenkomst van de rechter een eerder huurcontract is beëindigd, bijvoorbeeld omdat sprake was van ernstige overlast.

Van belang hierbij is dat niet ‘zomaar’ een tweede kans overeenkomst als tijdelijke huurovereenkomst kan worden aangeboden. Dit kan pas als de rechter de huurovereenkomst heeft beëindigd, zo staat in de toelichting. Daarmee lijken in het kader van een tweede kans geen tijdelijke huurovereenkomsten meer te kunnen worden aangeboden ter voorkoming van of lopende een juridische procedure. In de praktijk gebeurde dat door woningcorporaties regelmatig. De negatieve consequentie hiervan kan zijn dat verhuurders gedwongen zijn een volledige juridische procedure te doorlopen, omdat zij geen tweede kans met een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd willen geven; met belasting van de rechtspraak tot gevolg.

E: Nabestaande van een overleden huurder

Personen die als nabestaande van een overleden huurder niet de huur van de woonruimte, waarin zij op het tijdstip van overlijden van die huurder hun hoofdverblijf hadden, kunnen voortzetten op voet van artikel 268 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek.

Dit onderdeel is een uitwerking van de Wet bescherming weeskinderen die per 1 januari 2024 in werking is getreden. Het gaat om personen die als nabestaande in de woning achter blijven en de huurovereenkomst niet kunnen voortzetten. Er is gekozen voor het woord ‘nabestaande’ omdat dit ruimer is dan alleen de personen die een eerstegraads bloedverwantschap hebben met de overleden huurder. Zie over de Wet bescherming weeskinderen het artikel van mijn collega Sander van Heertum.

F: Minderjarige kinderen

Personen met een of meer minderjarige kinderen, die niet langer een duurzame gemeenschappelijke huishouding voeren met de andere ouder van die kinderen en die in de nabijheid van hun kinderen willen blijven wonen.

Deze uitzondering ziet op ouders met een of meer minderjarige kinderen, die niet langer een duurzame gemeenschappelijke huishouding voeren met de andere ouder en die in de nabijheid van het kind willen blijven wonen.

G: Tijdelijke eilandsituatie

Personen die voor hun werk tijdelijk op Ameland, Schiermonnikoog, Terschelling, Texel en Vlieland woonruimte behoeven.

Het gaat hier om werknemers die vanwege de eilandsituatie veelal tijdelijk op het eiland moeten wonen om hun werk te kunnen doen.

H: Asielzoekers

Vergunninghouders als bedoeld in artikel 1 van de Huisvestingswet 2014 die direct voorafgaand aan de huurovereenkomst in een opvangcentrum als bedoeld in artikel 1 van de Wet op het Centraal Orgaan opvang asielzoekers verbleven en woonruimte huren in afwachting van definitieve huisvesting door de betrokken gemeente.

Deze uitzondering is volgens de toelichting nodig om de druk op de asielopvang te kunnen verlichten en er aan bij te dragen dat de vergunninghouder snel na het ontvangen van de verblijfsstatus kan starten met integreren in (de nabijheid van) de gemeente waar de vergunninghouder uiteindelijk gaat wonen.

Conclusie: Huurovereenkomst van maximaal twee jaar voor deze categorieën 

Bij aanvaarding van dit ontwerpbesluit kan een verhuurder vanaf 1 juli 2024 derhalve alleen nog tijdelijke huurovereenkomsten voor maximaal twee jaar sluiten als het gaat om personen die vallen onder de categorieën a tot en met h, zoals hiervoor genoemd. Wordt een tijdelijke huurovereenkomst gesloten met een persoon die niet onder de lijst valt, dan is alsnog sprake van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd.

De Tweede Kamer heeft het ontwerpbesluit ter kennisgeving aangenomen. Het besluit ligt op dit moment bij de Eerste Kamercommissie voor Binnenlandse Zaken. Wij houden u op de hoogte.

Voor meer informatie kunt u contact opnemen met Tanja de Groot.

Bijblijven op het gebied van huurecht?

Het huurrecht is continu in beweging en het bijhouden van uw kennis is onverminderd belangrijk. Een goede basiscursus Huurrecht, een stevige verdieping in het Huurrecht of een snelle opfriscursus Huurrecht helpt u daarbij. Of een van de vele andere Tanja de Groot

^{[1] Ik heb het hier niet over tijdelijke contracten zoals bijvoorbeeld de Leegstandwet, de aard van korte duur huurovereenkomsten en andere wettelijk toegestane kortlopende huurovereenkomsten.
[2] Zie nota van toelichting bij het besluit.}