Actuele thema’s artikelen

Nieuws, inspiratie, handige tips en klantverhalen.

Vakgebieden

Artikelen

• 

  Actuele thema’s

  Toestemming voor airconditioning aan de gehuurde woning?

  Een huurder vraagt toestemming voor het aanbrengen van airconditioning. Moet de verhuurder daarvoor toestemming geven? Dat is een vraag die wij regelmatig krijgen. Een huurder die primair betoogde dat de woning gebrekkig zou zijn omdat de temperatuur langdurig hoog lag in de woning, vroeg subsidiair een machtiging om airconditioning aan te brengen. Die machtiging werd door de kantonrechter afgewezen. Waarom? De juridische context van ZAV’s: veranderingen in verhuurbaarheid In artikel 7:215 lid 1 BW is bepaald dat de huurder niet bevoegd is om het gehuurde geheel of gedeeltelijk te veranderen zonder schriftelijke toestemming van de verhuurder, tenzij het gaat om veranderingen en toevoegingen die bij het einde van de huur zonder noemenswaardige kosten ongedaan gemaakt en verwijderd kunnen worden. De verhuurder moet toestemming verlenen, als de voorgestelde veranderingen de verhuurbaarheid niet schaden, dan wel niet leiden tot een waardedaling van het gehuurde (lid 2). Uit lid 3 volgt dat de huurder bij de rechter kan vorderen dat hij gemachtigd wordt tot het aanbrengen van de veranderingen, als de verhuurder de toestemming niet verleent. De rechter wijst de vordering toe als aan de voorwaarden van lid 2 wordt voldaan. In andere gevallen kan slechts toewijzing plaatsvinden, als de veranderingen noodzakelijk zijn voor een doelmatig gebruik van het gehuurde door huurder of deze het woongenot verhogen én er geen zwaarwichtige bezwaren aan de zijde van verhuurder zich tegen het aanbrengen daarvan verzetten. Op grond van lid 5 kan de rechter aan de machtiging voorwaarden verbinden of een last opleggen. Ook interessant: de training over Zelf aangebrachte voorzieningen (ZAV) Uitzonderingen ZAV’s Artikel 7:215 lid 6 BW biedt de verhuurder echter de ruimte om ten nadele van voorgaande regeling af te wijken, als het gaat om de buitenzijde van gehuurde woonruimte . Met andere woorden; een verhuurder mag eigen beleid ontwikkelingen over hoe zij omgaat met het aanbrengen van zelf aangebrachte voorzieningen aan de buitenzijde van gehuurde woonruimte. In de algemene huurvoorwaarden die door de verhuurder in deze zaak werden gehanteerd, was bepaald: “Voor overige veranderingen en toevoegingen aan de buitenzijde van het gehuurde, zoals aanbouwen, zonwering, zonnepanelen en schotelantennes, heeft huurder vooraf schriftelijke toestemming van de verhuurder nodig.” Bij het plaatsen van een airco gaat het ook om een wijziging aan de buitenzijde van het gehuurde, omdat er een buitenunit geplaatst moet worden en gaten in de gevel moeten worden geboord voor doorvoeren van slangen en/of het ophangen van de buitenunit. Met die bepaling wordt nadele van de huurder afgeweken van artikel 7:215 leden 1-4 BW, maar dat mag dus. Wel zal dus de rechter moeten beoordelen of de verhuurder met het onthouden van toestemming misbruik van recht maakt of in strijd met de redelijkheid en billijkheid handelt. Redenen om de gevorderde machtiging af te wijzen De kantonrechter komt allereerst tot de conclusie dat inderdaad toestemming nodig was: “Uit de offerte van [aannemer] van 23 juni 2023, waarop de vordering is gebaseerd, volgt immers dat er weldegelijk veranderingen moeten plaatsvinden aan de buitenzijde van de woning. Zo moet in de muur grenzend aan het balkon een sparing van 60 mm worden geboord en moet de buitenunit worden geplaatst op trillingvrije opstelbalken. Omdat de installatie van een airconditioning met binnen- en buitenunit leidt tot veranderingen en toevoegingen aan de buitenzijde van het gehuurde, heeft [huurder] dus voorafgaande schriftelijke toestemming van [verhuurder] nodig. Omdat artikel 9.1 van de algemene huurvoorwaarden een uitwerking is van artikel 7:215 lid 6 BW (en daarmee een afwijking van de leden 1 t/m 5) zijn de voorwaarden in artikel 7:215 leden en 4 BW niet van toepassing.” De door de verhuurder aangevoerde belangen zijn volgens de kantonrechter vervolgens zwaarwegend genoeg om de toestemming te weigeren. Opnieuw de kantonrechter: “[verhuurder] heeft daarvoor ook zwaarwegende argumenten aangevoerd. Het geluid van de installatie kan voor overlast en irritatie bij omwonenden (ook huurders van [verhuurder]) zorgen en [verhuurder] wil daarover geen geschillen. De buitenunit van de installatie die [huurder] wenst, lijkt meer geluid te produceren dan volgens de per I april 2021 verscherpte geluidseisen is toegestaan. Verder wordt de gevel van de woning door het plaatsen van de airconditioning beschadigd en kan dit ten koste van de isolatie van het gebouw gaan. Het plaatsen van airconditioning past niet in het duurzaamheidsbeleid van [verhuurder]. En dergelijke wijzigingen hebben nadelige gevolgen voor de bedrijfsvoering van [verhuurder] omdat dit vraagt om een individuele administratie en bijzondere aandacht bij mutatie en onderhoud. Ten slotte vreest [verhuurder] voor ongewenste precedentwerking. Deze belangen wegen zwaarder dan het belang van [huurder], zeker omdat niet is komen vast te staan dat sprake is van een gebrek.” Als het bericht op NOS.nl van 12 augustus 2024 wordt bezien, waarin het gaat om hitteproblemen in de stedelijke omgeving en docent stedenbouw Van Esch van de TU Delft aan het woord komt, dan is de uitspraak van de kantonrechter ook wenselijk. In het artikel is namelijk te lezen: “We zien nu dat mensen graag een airco willen”, zegt Van Esch. Daar is ze geen fan van, “want airco’s verergeren het probleem. De airco stoot de hitte uit naar buiten en dan wordt het alleen maar warmer.” Kortom, gezien deze uitspraak hebben verhuurders in bepaalde omstandigheden dus de ruimte om hun toestemming voor het plaatsen van airconditioning niet te verlenen. Meer verdiepen in het huurrecht? Zoals ook hierboven weer blijkt is het huurrecht niet zwart-wit en kent het huurrecht vele tinten grijs. Als verhuurder is actuele kennis dus een must. De cursus Huurrecht Basis biedt en stevige basis. Tijdens Huurrecht Verdieping worden veel praktijkcasus besproken en staat toepassing van het huurrecht in de dagelijkse praktijk centraal. Natuurlijk zijn er nog veel andere gerichte trainingen rondom het huurrecht zoals Huurrecht bij groot onderhoud, renovatie en herstructurering, Cursus Huurrecht Bedrijfsruimte maar ook over het Woningwaarderingsstelsel en het Klachtrecht. Tanja de Nijs, VBTM Advocaten

  Lees meer

  2 oktober 2024

• 

  Actuele thema’s

  Statushouders: met de juiste informatie scheve gezichten corrigeren

  In de media komt vaak het beeld voorbij van groeiende groepen statushouders die problemen veroorzaken. Ook woningcorporaties hebben met deze groep te maken. Klantconsulent Latisha Paintsil van Vivare volgde de training “Statushouders-een bijzondere doelgroep“ en maakt het haar missie om haar huurders goed voor te lichten en vooroordelen weg te nemen. Waarom krijgen mensen voorrang boven anderen Als klantconsulent legt Latisha haar accent op verhuur aan statushouders. “Ik hoor dat er steeds meer negatieve geluiden uit onze Arnhemse wijken komen. “Waarom zij wel en anderen niet? Waarom krijgen deze mensen voorrang boven anderen?” het zijn vragen die ik steeds meer hoor. “Ik probeer dat soort uitspraken te weerleggen door te wijzen op het feit dat in 2023 ongeveer 9 procent van de vrijgekomen woningen van Vivare naar statushouders is gegaan. Het gaat vooral om het goed huisvesten van die groep in een krapper wordende woningmarkt.” Zijn er specifieke problemen die spelen bij statushouders? “Ja, het is voor hen, bijvoorbeeld door de taal, extra moeilijk om contact te leggen met buren en andere wijkbewoners. Omgekeerd lijken buren en wijkbewoners tegenwoordig minder hun best om deze mensen welkom te heten. Dat leidt dus tot isolement en in het ergste geval vrees voor elkaar. De cultuurverschillen spelen hier ook een grote rol in. De leefwijzen komen niet altijd overeen en het kan voor zowel de statushouders als de buren lastig zijn om hiermee om te gaan.” Ook interessant: onze training over het omgaan met culturele verschillen Op welke manier proberen jullie daar iets aan te doen? “Samen met Vivare-collega’s uit andere gemeentes hebben we een speciale werkgroep opgezet die zich richt op twee zaken. Allereerst willen we onze bewoners beter voorlichten over de doelgroep en de taakstelling. Zo kweken we hopelijk meer begrip. Ook belichten we de leuke kanten van verschillende culturen in een wijk. Het is mooi en divers, je kunt van elkaar leren. We willen juist dat soort zaken beter over het voetlicht brengen. Als tweede willen we inzetten op verbinding in de buurt. Hoe kunnen statushouders beter integreren in de Nederlandse samenleving? In Arnhem werken we bijvoorbeeld samen met het Bureau Nieuwkomers en Vluchtelingenwerk om te kijken hoe we dat kunnen verbeteren. We kijken dan welke initiatieven er al zijn of welke sleutelfiguren uit de wijk een rol kunnen spelen.” Heb je dit idee uit de training opgepikt? “We speelden al met het idee maar de training heeft wel een duidelijke richting gegeven aan hoe we verder wilden. De trainster gaf ons praktische tips mee over bijvoorbeeld het omgaan met verschillende culturen en de culturele achtergronden. Daarnaast heb veel meer inzicht gekregen in de cijfers en feitelijke informatie. Bijvoorbeeld met betrekking tot het beeld dat statushouders meer overlast zouden veroorzaken. Dat blijkt helemaal niet uit de feiten. Die informatie kan ik gebruiken in mijn voorlichting aan huurders.” Ga je die kennis nu ook in je werk gebruiken? “Zeker. In Arnhem Presikhaaf komen 148 flexwoningen waarvan er vijftig naar statushouders gaan. Ze worden eind van dit jaar opgeleverd dus we gaan haast maken met het voorlichten van de buurt. Dat wordt spannend, want het is de eerste keer dat we zoveel statushouders op één plek huisvesten. Maar Presikhaaf kent aan de andere kant ook nu al een grote culturele diversiteit, hopelijk zal dat de integratie vergemakkelijken. Bovendien gaan we met een community builder werken om de saamhorigheid zo groot mogelijk te maken.” Zelf ook aan de slag met kennis rondom de woonbegeleiding statushouders In de ééndaagse training “Statushouders-een bijzondere doelgroep” staat de woonbegeleiding van Statushouders centraal. Hoe is dit georganiseerd? Wat kan de corporatie verwachten van andere partijen, zoals de gemeente of vluchtelingenwerk? Tijdens de training leer je hoe verschillende zaken zijn geregeld en wat je wel en niet van andere partijen kunt verwachten. Bekijk het programma en de data.

  Lees meer

  2 oktober 2024

• 

  Actuele thema’s

  Qua Wonen over het omgaan met verward gedrag in de praktijk

  Corporaties krijgen steeds vaker te maken met verward gedrag. Dit soort gedrag heeft niet alleen effect op de situatie van de huurder die zich verward gedraagt, maar ook op de omgeving, zo zegt woonmakelaar Mathieu van der Burg van Qua Wonen. Daarom volgde hij de training ‘Omgaan met bewoners met verward gedrag’. Verward gedag bij kleine en grote corporaties QuaWonen is een middelgrote corporatie in Krimpenerwaard en Krimpen aan den IJssel met ongeveer 9.000-10.000 woningen in beheer. Mathieus werkgebied is vooral de Krimpenerwaard, dat bestaat uit een groter oppervlak met enkele kleinere dorpjes. Hij ziet dat ook de corporaties in kleinere kernen te maken krijgen met verward gedrag. In zijn werk komt hij het niet heel vaak tegen, toch wil hij voorbereid zijn en de juiste actie ondernemen als hij het ziet. Wat doe je precies als woonmakelaar? “Dat is bij iedere corporatie weer anders denk ik. Ik houd me voornamelijk bezig met alles wat met de objecten te maken heeft. Huuropzeggingen, nieuwe contracten, inspecties, opleveringen. Alles wat met de woning betrekken of verlaten te maken heeft is mijn werkveld. Ik voer ook intake gesprekken met nieuwe huurders en onderhoud contacten met gemeente, Vluchtelingenwerk of zorgpartijen.” Hoe speelt verward gedrag bij jullie als corporatie? “De maatschappij individualiseert. Mensen zijn steeds meer op zichzelf aangewezen en het wordt lastiger om geestelijke zorg te vinden. Vooral bij mijn collega’s van sociaal buurt- en complexbeheer en de klantenservice is het een onderwerp dat regelmatig speelt en steeds vaker voorkomt.” “Als woonmakelaar heb ik daar minder direct mee te maken maar heb wel een signalerende functie. Stel ik verhuur een woning en heb en bepaald onderbuikgevoel over een huurder, dan kan ik dat doorgeven aan de betreffende collega’s. Ik ben er zelf wel beter in geworden om eventueel kwetsbare mensen eruit te pikken. Stel dat ergens weken lang de gordijnen dicht zijn of ik voer een gesprek met een buurtbewoner die me ergens op wijst, dan weet je dat er meer speelt. Dan ga ik wel informeren wie er woont, of er al zorgpartijen bij betrokken zijn et cetera. Op dat moment gaat het balletje rollen.” Welke vorm van verward gedrag kom jij wel eens tegen? “Manipulatief gedrag is een goed voorbeeld. Mensen tegen elkaar proberen uit te spelen, schreeuwen om je zin te krijgen. Bij dat soort gedrag weet je dat er meer aan de hand kan zijn. Maar ik heb ook wel eens iemand gehad die dacht dat er ’s nachts allemaal lasterstralen door zijn kamer straalden. Of dacht dat de buren in zijn woning konden kijken en dat die gevaarlijke wapens in huis hadden. Het is belangrijk om dan zo snel mogelijk in te grijpen, niet alleen in het belang van de betreffende huurder maar ook voor de rest van de straat.” Wat kun je dan doen? “We kijken vaak eerst of er familie ingeschakeld kan worden of vrienden. Zo niet, kunnen we zorgpartijen inschakelen via onze sociaal consulenten en buurt- en complexbeheerders. We voeren ook regelmatig gebiedsoverleg om dergelijke casussen te bespreken.” Wat heb je geleerd van de training over verward gedrag? “Het belangrijkste dat ik ervaren heb is de koppeling tussen theorie in de ochtend en praktijk diezelfde middag. Zo leerden we bijvoorbeeld in de ochtend over wanen, en ’s middags werd dat gespeeld door een actrice. Dan gaat het meteen leven en valt alles wat je ’s ochtends hebt geleerd op zijn plek.” “Gesprekstechniek is bijvoorbeeld heel belangrijk. Hoe benader je iemand? Hoe ver ga je mee in zijn fantasiewereld? Het was goed om dat meteen te kunnen oefenen. Het was ook nuttig om te zien wat collega’s van andere corporaties doen in bepaalde situaties. Wat kan ik daaruit oppikken? Daar heb ik ook veel van geleerd!”  Zelf ook aan de slag met een training? Tijdens de training: omgaan met bewoners met verward gedrag krijgt u meer inzicht in de verschillende psychische problemen en verslavingen. Ook leert u hoe u deze problemen kunt herkennen en hoe u mensen met psychische problemen of een verslaving het beste kunt benaderen Wilt u juist specifieke kennis opdoen over dementie? Tijdens de training: omgaan met en herkennen van dementie leert u meer over de symptomen. U krijgt handvatten om beter om te gaan met deze specifieke en snel groeiende groep.  

  Lees meer

  16 juli 2024