3 vragen over huurdersparticipatie
Tijdens de eendaagse cursus ‘De Overlegwet en de huurdersorganisatie’ zijn er altijd diverse vragen over huurdersparticipatie. Enkele daarvan zetten we in dit artikel -met antwoord- op een rij.
“In hoeverre is een bewonerscommissie of huurdersorganisatie verplicht?
Deze particuliere verhuurder exploiteert een complex met ruim 30 wooneenheden. Dat functioneert prima, maar er is geen bewonerscommissie of iets dergelijks. Uitbreiding van het woningbezit met enkele wooncomplexen (elk meer dan 25 wooneenheden) staat in de planning. “Ligt het initiatief tot oprichting bij de verhuurder?”
Antwoord:
Een bewonerscommissie of een huurdersorganisatie, zoals bedoeld in artikel 1 Wet op het overleg huurders verhuurder (Wohv), is geen verplicht verschijnsel. Zijn er huurders en/of kandidaat-huurders, doch organiseren zij zich niet, dan zij dat zo. Maar ’t kan voorkomen dat je als verhuurder behoefte hebt aan een klankbord, bij de voorbereiding van nieuwbouw, of renovatie, of wanneer je de leefbaarheid van een complex, buurt of wijk wilt bevorderen. Dan kan een verhuurder initiatief nemen, dus bewoners vragen om zich te organiseren en daarbij wat hulp aanbieden (zoals vergaderruimte beschikbaar stellen). Dat soort inspanningen zijn voor een verhuurder niet verplicht. En wanneer huurders er geen zin in hebben, dan blijft organisatie uit.
Heeft een huurdersorganisatie instemmingsrecht bij het beleid dat de verhuurder ter zake van de energieprestatievergoeding wil voeren?
In uw boek ‘Huur en verhuur van woonruimte in 88 vragen en antwoorden’ schrijft u dat artikel 5a Wohv een huurdersorganisatie geen instemmingsrecht toekent met betrekking tot het beleid dat de verhuurder ter zake van de energieprestatievergoeding wil voeren (p. 214). U wijst er ook op dat zoiets wel in een ‘overlegwetovereenkomst’ tussen huurdersorganisatie en verhuurder kan zijn vastgelegd: “Die afspraken strekken partijen dan tot wet.”
Onze huurdersorganisatie beweert echter dat de Woonbond zich op het standpunt stelt dat huurdersorganisaties ter zake wèl instemmingsrecht hebben. Weet u waarop dat is gebaseerd? Ook ik meen dat de EPV niet onder het bereik van artikel 5a Wohv is te rekenen. Er is geen sprake van afrekening op een individuele meter of van servicekosten. Bent u bekend met het standpunt van de Woonbond?
Antwoord:
Ik ben het eens met uw analyse. Of de Woonbond hierover een standpunt inneemt, is mij niet bekend. Hieruit blijkt vanzelf dat mij evenmin bekend is waarop dat (eventueel andere) standpunt is gegrond. Mensen roepen vaak maar wat of vergissen zich smartelijk.
Mijn advies is: toon uw oprechte verbazing en interesse, zonder een oordeel te geven. Vraag leergierig naar de bron. Volgt dan geen overtuigende onderbouwing, dan zie ik geen reden om uw standpunt te wijzigen. U kunt ook navraag doen bij de Woonbond zelf. Mocht vervolgens blijken dat we het verkeerd zien, dan verneem ik dat uiteraard bijzonder graag van u!
Zijn er normen voor de tegemoetkoming in de kosten die een verhuurder aan een huurdersorganisatie moet betalen?
Tijdens de cursus heb ik geïnformeerd naar normen voor de tegemoetkoming in de kosten die een verhuurder aan een huurdersorganisatie moet betalen, op basis van artikel 7 Wohv. U gaf aan dat partijen daarover onderhandelen op basis van de begroting van de huurdersorganisatie. Welnu, één van onze huurdersorganisaties heeft een betaalde administratieve kracht voor een paar dagen per week. Dat zou aanvankelijk een tijdelijke ondersteuning zijn, maar al gauw bleek zelfs uitbreiding van uren nodig, aldus de huurdersorganisatie. Die kosten zijn aanzienlijk en baren mij zorgen. Het takenpakket is niet duidelijk. Waarom vindt de ene huurdersorganisatie dit nodig en de andere niet?
Antwoord:
Als verhuurder bestrijkt u een betrekkelijk groot landelijk gebied, uw bezit telt circa 20.000 woningen. Huurders zijn georganiseerd in diverse huurdersorganisaties (HO’s). Ik heb uw meest recente visitatierapport doorgescrolld, zoals ook het Jaarverslag 2017. Mijn eerste indruk was dat huurdersparticipatie geen topprioriteit is. Over dat onderwerp trof ik weinig kwantitatieve gegevens of trots aan. Ik vond bijvoorbeeld niet wat u bijdraagt in de kosten van huurdersorganisaties. Evenmin bleek wat participatie oplevert. En wat de invloed ervan is op het beleid en op het presteren van u als verhuurder en/of het gemeentebestuur op het gebied van de volkshuisvesting. Onder die mistige omstandigheden is het moeilijk om tot een afgewogen oordeel te komen.
’t Is niet ongebruikelijk dat een verhuurder een huurdersorganisatie enige ambtelijke en/of inhoudelijke ondersteuning gunt. Wanneer je per huurder minder dan € 5 per jaar uitgeeft aan de huurdersorganisatie, dan is er wel reden voor een explorerend gesprek daarover, want zoiets oogt bijzonder mager. Maak je er meer van dan € 10 per huurder per jaar, dan moet je ook eens achter je oren krabben: is dat niet wat veel? Wat die ambtelijke ondersteuning betreft: op 20.000 huurders, met diverse HO’s, zo’n 50 Bewonerscommissies plus een koepeloverleg, zou ik niet vreemd opkijken van administratieve ondersteuning gedurende 20 uur per week, voor alle HO’s gezamenlijk. Waarom kan professionele hulp nodig zijn? Dat moet klip en klaar zijn. Je zou toch minst genomen een gespecificeerde taakomschrijving mogen verlangen met een verdeling van beschikbare uren per taak. Ik zou ook wel iets meer over de output willen lezen. Een beetje koffieleuten, vage spreekuren houden en mekaar een beetje bezighouden, dat is niet voldoende.
Taakuitoefening zoals bedoeld in de artikel 5 e.v. Wohv, daarom zou het vooral moeten gaan. Die aanknopingspunten noemt artikel 7 Wohv letterlijk. Dat blijkt ook uit jurisprudentie en uit praktijken die ik ken bij verschillende verhuurders in het land. Huurdersparticipatie vergt in de eerste plaats inzet van huurders die vrijwilligerswerk doen. Soms kennen bestuurders van HO’s zichzelf een vergoeding toe, variërend van € 500 tot € 1.500 per jaar terwijl de ‘outcome’ daarvan niet altijd even duidelijk wordt verantwoord. Ondersteuning, secretarieel (permanent) en inhoudelijk (op afroep) kan nodig zijn, afhankelijk van wat er speelt qua woningbeheer. Blijf inzetten op kritische bespreking van de begrotingen: wat doet de HO? Wat kost dat? En wie betaalt wat? Dat jaarlijks evalueren: uiteindelijk wil ieder de woonlasten toch beperken? Dat is het gezamenlijke belang dat ieder behoort te dienen.
Heeft u zelf een vraag?
Neem dan deel aan de eendaagse cursus ‘De Overlegwet en de huurdersorganisatie’ of neem contact op met ons via het contactformulier. Uiteraard kan deze cursus ook op maat bij u aan huis of in regio worden verzorgd.
Mr P.G.A. van der Sanden
docent Kjenning
Dit artikel werd tevens gepubliceerd in de e-mail nieuwsbrief Huurrecht@ctueel
