Wetsvoorstel ‘Wet vaste huurcontracten’:

Wetsvoorstel ‘Wet vaste huurcontracten’: gevolgen voor woningcorporaties?

Op dinsdag 16 mei jl. heeft een ruime meerderheid van de Tweede Kamer ingestemd met het wetsvoorstel ‘Wet vaste huurcontracten’. Met dit wetsvoorstel wordt beoogd het gebruik van huurovereenkomsten voor onbepaalde tijd weer de norm te maken. Het sluiten van tijdelijke huurovereenkomsten is slechts in enkele gevallen nog mogelijk. In dit artikel bespreek ik in welke gevallen dat nog mogelijk zal zijn en of er (grote) veranderingen komen voor woningcorporaties.

Wet doorstroming huurmarkt 2015

Tot 1 juli 2016 waren huurovereenkomsten voor onbepaalde tijd de norm. Om de doorstroming en de flexibiliteit op de woningmarkt te bevorderen is de Wet doorstroming huurmarkt 2015 aangenomen, waarmee destijds tijdelijke verhuur is geïntroduceerd. Voor verhuurders van zelfstandige woonruimte is het toen mogelijk gemaakt om tijdelijke huurovereenkomsten van maximaal twee jaar te sluiten, waarbij voor woningcorporaties deze mogelijkheid werd beperkt tot bepaalde categorieën personen (zoals genoemd in artikel 22a Rtiv 2015). Verhuurders van onzelfstandige woonruimte kregen de mogelijkheid om een tijdelijke huurovereenkomst van maximaal vijf jaar te sluiten.

Deze wet heeft niet de gewenste doorstroming tot gevolg gehad en bovendien blijkt uit de praktijk dat deze wet grote nadelige effecten voor huurders met zich mee heeft gebracht. Zo is onder andere geconstateerd dat de huurprijzen sneller zijn gestegen, dat de leefbaarheid van buurten achteruit is gegaan, dat er meer onzekerheid is ontstaan voor huurders; tijdelijke huurovereenkomsten worden door verhuurders veelal als machtsmiddel ingezet.

Wet vaste huurcontracten

Met het wetsvoorstel ‘Wet vaste huurcontracten’ gaan we (grotendeels) terug naar de situatie van vóór 1 juli 2016. Huurovereenkomsten voor onbepaalde tijd worden weer de norm, maar de hierna te noemen vormen van tijdelijke huur zullen o.a. nog wél zijn toegestaan:

Jongerencontract en andere doelgroepencontracten

Onder de huidige wetgeving is het mogelijk voor een verhuurder om een doelgroepencontract te sluiten. Een doelgroepencontract is een huurovereenkomst specifiek opgesteld voor een bepaalde doelgroep, zoals jongeren, studenten, promovendi, gehandicapten, ouderen, of grote gezinnen. Wanneer de huurder niet meer behoort tot de doelgroep van de woning, kan de verhuurder de huurovereenkomst opzeggen op grond van “dringend eigen gebruik”.

Met name het zogenaamde “jongerencontract” wordt regelmatig ingezet door woningcorporaties en is een belangrijk instrument geworden om woningen voor jongeren beschikbaar te houden.

Een jongerencontract is een huurovereenkomst ten behoeve van jongeren tussen de 18 jaar en 27 jaar. Indien een jongere de woning vijf jaar (met een eventuele verlenging van twee jaar) heeft bewoond, dan heeft de verhuurder de mogelijkheid de huurovereenkomst op te zeggen op grond van “dringend eigen gebruik” in de zin van artikel 7:274 lid 1 onder c van het Burgerlijk Wetboek (BW). Het kunnen inzetten van een jongerencontract (met behoud van inschrijfduur), helpt vele jongeren op weg om uiteindelijk in aanmerking te kunnen komen voor een reguliere huurovereenkomst. De mogelijkheid om huurovereenkomsten met deze specifieke doelgroepen overeen te komen, blijft dus onder de Wet vaste huurcontracten gehandhaafd.

Leegstandwet

Tijdelijke verhuur ter voorkoming en vermindering van onnodige leegstand op basis van artikel 15 blijft ook van kracht. Zo blijft het mogelijk om (corporatie)woningen in afwachting van bijvoorbeeld sloop of renovatie tijdelijk te verhuren op basis van de Leegstandwet.

Tijdelijke verhuur aan nader aan te wijzen categorieën personen

Woningcorporaties kunnen onder de huidige wetgeving aan specifieke categorieën van personen (artikel 22a Rtiv) zelfstandige woonruimten voor twee jaar of korter verhuren en onzelfstandige woonruimten voor vijf jaar of korter aan iedere aspirant-huurder. Met de (waarschijnlijke) komst van de Wet vaste huurcontracten blijft deze mogelijkheid van tijdelijke verhuur bestaan, met dien verstande dat voor zowel zelfstandige als onzelfstandige woonruimten nog slechts tijdelijke huurovereenkomsten van twee jaar of korter mogen worden gesloten en dat voor alle verhuurders geldt (zowel voor woningcorporaties als voor alle andere verhuurders) dat deze tijdelijke huurovereenkomsten slechts mogen worden aangegaan met specifieke categorieën van personen. Volgens de toelichting zal het gaan om de categorieën van personen die nu zijn genoemd in artikel 22a Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 (Rtiv), namelijk:

huurders die voor hun werk of studie tijdelijk in een andere gemeente binnen Nederland of afkomstig vanuit het buitenland in Nederland werken of studeren;
huurders die in verband met renovatie of sloop als bedoeld in artikel 7:220 van het Burgerlijk Wetboek gevolgd door vervangende nieuwbouw, hun woonruimte moeten verlaten en tijdelijk andere woonruimte moeten betrekken;
huurders die afkomstig zijn uit maatschappelijke opvang als bedoeld in artikel 1.1.1 van de Wet maatschappelijke ondersteuning 2015, of huurders in een sociale noodsituatie met een aantoonbaar urgente huisvestingsbehoefte;
huurders met wie de verhuurder een tweede of laatste kans-huurovereenkomst aangaat of huurders met wie een tijdelijke huurovereenkomst gecombineerd met begeleiding als bedoeld in artikel 1.1.1 van de Wet maatschappelijke ondersteuning 2015 wordt afgesloten; en
huurders van wie hun overleden bloedverwant in opgaande lijn in de eerste graad of hun voogd een woongelegenheid van de toegelaten instelling huurde en die op het tijdstip van dat overlijden hun hoofdverblijf in die woongelegenheid hadden.

Nu deze beperking van de mogelijkheid van tijdelijke verhuur zal worden uitgebreid naar álle verhuurders, zal een nieuwe regeling in het leven worden geroepen. Zo zal artikel 47a van de Woningwet komen te vervallen. Artikel 7:271 BW zal worden uitgebreid en de categorieën van personen met wie een tijdelijke huurovereenkomst van twee jaar of korter mag worden gesloten zullen worden opgenomen in een Algemene Maatregel van Bestuur (AMvB).

Tijdelijke verhuur voor proefsamenwoners

Voor woningeigenaren die gaan samenwonen maar de “overgebleven woning” nog niet durven te verkopen, is het mogelijk gemaakt om de woning (eenmalig) tijdelijk te kunnen verhuren voor de duur van maximaal twee jaar. Wel is vereist dat de woningeigenaar zelf de laatste bewoner van de woning is geweest voor tenminste twee jaar, en de woningeigenaar een huwelijk of geregistreerd partnerschap is aangegaan met zijn/haar partner (om zo misbruik van deze opzeggingsgrond te voorkomen).

Inwerkingtreding en overgangsrecht
Nu de Tweede Kamer heeft ingestemd met het wetsvoorstel is de volgende stap richting inwerkingtreding de behandeling van het wetsvoorstel door de Eerste Kamer. Het is nog niet bekend wanneer dat zal plaatsvinden. Zodra de Eerste Kamer ook instemt met de wet, volgt een datum voor inwerkingtreding. Na inwerkingtreding zal de wet direct van toepassing zijn op alle huurovereenkomsten die vanaf dat moment worden gesloten. Voor de huurovereenkomsten die daarvóór zijn gesloten, blijft de huidige wetgeving gelden. Pas bij een volgende verhuring zal de nieuwe wetgeving van toepassing zijn.

Gevolgen voor woningcorporaties
Voor woningcorporaties verandert er dus onder de Wet vaste huurcontracten niet veel. Voor hen blijft het mogelijk om doelgroepencontracten en contracten op basis van de Leegstandwet te sluiten. Wat betreft tijdelijke verhuur geldt dat voor zowel zelfstandige als onzelfstandige woonruimten nog slechts tijdelijke huurovereenkomsten van twee jaar of korter mogen worden gesloten met dezelfde specifieke categorieën personen als onder de huidige wetgeving.

Ayşe Çapkurt
VBTM Advocaten

Datum: 05-06-2023

Blog