Het leeghalen van de huurwoning door erfgenamen

Het opleveren van de huurwoning na overlijden van de huurder levert altijd wat kopzorgen op. Vaak gaat het daarbij om een situatie dat de woning moet worden opgeleverd, maar dat er geen erfgenamen bekend zijn. De vraag is dan of de woning in dat geval door de verhuurder kan worden leeggehaald.

Wel erfgenamen maar nog geen aanvaarding van de nalatenschap

Hieronder ga ik in op de situatie dat er wel een erfgenaam bekend is, maar deze nog niet weet of hij de nalatenschap gaat aanvaarden. De vraag doet zich dan voor of deze erfgenaam wel (alvast) de woning van de overleden huurder, de erflater, mag ontruimen. De verhuurder zal hier op aandringen omdat hij de woning weer snel wil gaan verhuren.

Een erfgenaam wil een woning vaak niet ontruimen omdat hij vreest dat het leegruimen van de woning als een ‘daad van aanvaarding’ wordt gezien en hij daarna niet alsnog de nalatenschap kan verwerpen. Dit kan inderdaad het geval zijn en als daarvan sprake is, dan heeft de verhuurder ook de mogelijkheid de erfgenaam op de schulden van de overleden huurder aan te spreken. Maar het leeghalen van een woning door een erfgenaam wordt niet altijd gezien als het aanvaarden van de nalatenschap. Dat zit als volgt.

Keuze verwerpen of (beneficiair) aanvaarden nalatenschap

De keuze voor (de wijze van) aanvaarding van de nalatenschap kan op verschillende manieren plaatsvinden. Dit kan uitdrukkelijk, door het afleggen van een verklaring van zuivere aanvaarding, beneficiaire aanvaarding of verwerping bij de griffie van de rechtbank van de woonplaats van de overledene.

Beneficiaire aanvaarding wordt ook wel aanvaarding “onder het voorrecht van boedelbeschrijving” genoemd. Het betekent dat de erfgenaam niet met zijn eigen vermogen aansprakelijk gesteld wordt voor de betaling van de schulden als deze groter zijn dan de bezittingen van de nalatenschap. Heeft de erfgenaam een keuze gemaakt dan kan hij daar niet meer op terugkomen. De keuze is definitief.

Maar het aanvaarden van de nalatenschap gaat soms ook zonder dat een erfgenaam zich daarvan bewust is, namelijk stilzwijgend. Dat is bijvoorbeeld het geval als een erfgenaam - vóór dat hij zijn keuze voor aanvaarden of verwerpen heeft gemaakt - bepaalde gedragingen verricht met betrekking tot de nalatenschap die als “daden van zuivere aanvaarding” worden gezien. 

Is dat het geval, dan is de nalatenschap alsnog (stilzwijgend, dus zonder uitdrukkelijke verklaring) door de erfgenaam aanvaard. En dat betekent weer dat de erfgenaam met zijn privé vermogen aansprakelijk is voor eventuele schulden van de erflater, zoals bijvoorbeeld een huurschuld of de mutatiekosten.

De Wet BETS

Per 1 september 2016 is de Wet bescherming erfgenamen tegen schulden (Stb. 2016, 226) in werking getreden, waarbij artikel 4:192 lid 1 BW is gewijzigd. Doel van de wetswijziging is erfgenamen meer bescherming te bieden tegen handelingen die duiden op een zuivere aanvaarding van een nalatenschap. 

In de wet staat nu dat van zuivere aanvaarding alleen sprake is als een erfgenaam beschikkingshandelingen verricht door goederen van de nalatenschap te verkopen, bezwaren of op andere wijze aan het verhaal van schuldeisers te onttrekken. Van dergelijke handelingen kan immers niet worden aangenomen dat een erfgenaam deze onbewust verricht.

Leeghalen woning

De vraag is nu of het leeghalen van de woning al een ‘daad van zuivere aanvaarding’ is. Vaak wordt dit wel aangenomen maar dat is zeker niet altijd het geval. Dit zit als volgt.

Volgens de wet aanvaardt een erfgenaam de nalatenschap zuiver wanneer hij zich “ondubbelzinnig en zonder voorbehoud als een zuiver aanvaard hebbende erfgenaam gedraagt” (Art. 4:192 lid 1 BW). Dat is bijvoorbeeld het geval als hij schulden van de overleden huurder betaalt, of spullen van de overleden huurder verkoopt of mee naar huis neemt om zelf te houden. Door dit te doen ontneemt hij eventuele (andere) schuldeisers van de mogelijkheid zich op deze spullen te verhalen. In feite ‘beschikt’ de erfgenaam dan over de spullen van de overleden huurder.

In de wetsgeschiedenis wordt dit ook wel aangeduid als het “als heer en meester beschikken over de goederen van de nalatenschap”. Zou de erfgenaam dit doen, dan is sprake van een beschikkingsdaad en leidt dat tot (zuivere) aanvaarding van de nalatenschap.

Er is echter niets op tegen als de erfgenaam, voordat hij zijn keuze heeft gemaakt, de woning leeghaalt en de spullen bijvoorbeeld tijdelijk opslaat zodat zij voor eventuele schuldeisers nog bereikbaar zijn. De erfgenaam beperkt zich dan tot een “beheersdaad” en dat is juridisch iets anders dan beschikken over de nalatenschap. Ook kan het voorkomen dat een erfgenaam een fotoalbum meeneemt. Omdat een fotoalbum louter emotionele waarde heeft en geen verhaalsobject voor schuldeisers is, zal het meenemen ervan geen beschikkingsdaad opleveren. Ook het meegeven van inboedel zonder waarde aan de kringloop is geen beschikkingsdaad volgens de toelichting bij de wet. Gaat het daarentegen om het meenemen en behouden van sieraden, dan zal dat anders kunnen zijn.

Bij de beoordeling of een gedraging van een erfgenaam geldt als een daad van zuivere aanvaarding moet dus een onderscheid gemaakt worden tussen ‘daden van beheer’ en het ‘als heer en meester beschikken over de goederen van de nalatenschap’. Want in het laatste geval gedraagt de erfgenaam zich “ondubbelzinnig en zonder voorbehoud als een zuiver aanvaard hebbende erfgenaam”. Het enkel verrichten van daden van beheer levert geen zuivere aanvaarding op. Maar de grens tussen beide is soms moeilijk te trekken.

Uitspraak Hoge Raad

Dat blijkt ook uit een recente uitspraak van de Hoge Raad van 21 oktober 2021 (bij een kwestie die speelde voor de wetswijziging).

Het ging hier kort gezegd om het leeghalen van een kamer in een verzorgingshuis en het afvoeren van de inboedel door een van de kinderen van de overleden moeder. De zoon had in opdracht van moeder van haar bankrekening een doos gebak van € 31 gegeven aan het personeel van het verzorgingstehuis en cadeaubonnen ter waarde van € 150 aan de alfahulp gegeven die moeder verzorgde. Daarna had de zoon de nalatenschap beneficiair aanvaard.

Hierbij is van belang dat als een van de erfgenamen beneficiair aanvaardt, dit ook geldt voor de andere erfgenamen. De dochter vond dat het leeghalen van de kamer, het afvoeren van de inboedel en het betalen vanaf de bankrekening van de moeder, een (stilzwijgende) zuivere aanvaarding van de nalatenschap oplevert en dat haar broer dus aansprakelijk was voor alle schulden. De dochter wilde wel aanspraak blijven houden op haar wettelijk erfdeel.

De Hoge Raad vond dat de erfgenaam, door deze in opdracht van de moeder uitgevoerde handelingen uit te voeren, zich niet ondubbelzinnig en zonder voorbehoud als een zuiver aanvaard hebbende erfgenaam heeft gedragen. Ook het leeghalen van de woning van de moeder en het aanbieden van de inboedel aan een kringloopwinkel leverde geen gedraging op waaruit de bedoeling blijkt om de nalatenschap zuiver te aanvaarden.

Het afvoeren van (delen van) een inboedel van de erflater zonder reële economische waarde naar een kringloopwinkel of milieu depot kan niet worden aangemerkt als een daad van zuivere aanvaarding. Volgens de Hoge Raad volgt uit de wet en uit de wetswijziging dat uit gedragingen van een erfgenaam niet te snel mag worden afgeleid dat deze de bedoeling heeft de nalatenschap zuiver te aanvaarden.

Conclusie

Kortom, als het gaat om het leeghalen van een huurwoning door een erfgenaam die nog geen keuze heeft gemaakt of en hoe hij de nalatenschap gaat aanvaarden, mag de erfgenaam wel de huurwoning leeghalen (en eventueel spullen opslaan) maar hij kan beter niet de inboedel verdelen onder familie of vrienden, verkopen of zomaar weggeven aan derden. Dan loopt hij de kans dat die handeling als een beschikkingsdaad wordt aangemerkt. Is dit het geval dan is de erfgenaam alsnog in zijn eigen vermogen aansprakelijk voor eventuele schulden van de overledene.

Huurrecht 

Ook rondom het overlijden van huurders is veel geregeld in de huurrecht over o.a. beëindigen van de huurovereenkomst maar ook over het medehuurderschap. Recent zijn bijvoorbeeld ook regels aangepast waardoor meerderjarige inwonende kinderen na het overlijden van hun ouder(s) niet binnen twee maanden de ouderlijke huurwoning dienen te verlaten.

Het huurrecht staat dus nooit stil, is altijd in beweging en kent vele nuances en zienswijzen. Dat maakt huurrecht ook leuk! Hoe kijken rechters naar huurrecht? Hoe kunt u huurrecht nu toepassen in uw dagelijkse casus met behoud van uw relatie met uw huurder en zonder als verhuurder uw positie te verliezen?

De opleiding Huurrecht de basis biedt een stevige basis. Met e-learning vooraf en een interactieve trainingsdag bent u snel op de hoogte van de uitgangspunten van het huurrecht en de rechten en plichten van huurder én die van uw organisatie als verhuurder. Om bij te blijven en te verdiepen kunt u veel gerichte trainingen volgen over diverse onderwerpen uit het huurrecht.

Mr. Tanja de Groot, VBTM advocaten
Trainer Huurrecht Kjenning

Datum: 11-04-2022